海南多城楼市交易处于低谷 成交量下跌明显

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秀然(化名)，上海人，最近去海南度假，站在澄迈一处房产的阳台上，俯瞰琼州海峡。像候鸟一样的生活方式让他感受到了投资海南房地产的价值。“2014年，我父母在这个社区买了一套房子。我在2017年跟进了。我买的时候，大约是每平方米8000元。目前的市场价格约为15000平方米。”虽然房价上涨了很多，但很难实现。

近日，《中国证券报》记者调查了海南几个城市的房地产市场，发现在2018年4月实施全岛限购后，多城市房地产市场交易处于低点，交易量大幅下降。在价格方面，根据国家统计局的数据，2018年10月和11月，海口、三亚等海南热点城市二手房销售价格指数逐月下降。新建商品房销售价格指数增长率也在下降。

业内人士告诉记者，从政策角度来看，地方政府一再强调减少对房地产的依赖。从土地供应来看，海口、三亚等地2018年土地供应较往年有所增加，土地出让底价有所下降。从产业发展来看，随着国际旅游岛、自由贸易区、海城文和三亚一体化等重大政策的逐步推进，旅游、文化、现代农业等产业不断落地。海南房地产市场可能会迎来新一轮由产业、人才聚集和旅游业拉动的变化。

这笔交易被放弃了

最近，当记者走访海口、三亚、澄迈等海南城市时，他们发现人流和总的气氛相当冷清，无论是新建筑还是二手房。在三亚的一家大型房地产销售办公室，半天之后，前来看房的人寥寥无几。这名销售人员告诉记者:“目前，他们中的大多数人都是定居下来买房的，销售目标也从海外游客转向本地居民和引进人才。”二手房中介店的一位经纪人告诉记者，即使二手房不仅限于购买，也更难出售，现在更是无人问津。

CICC(港股03908)的研究报告还显示，海南省政府在2018年4月实施全球限购后，海南楼市成交量大幅下降。2018年5月至9月，商品房累计交易面积同比下降43%。

2018年4月22日，海南出台了严格的房地产限购政策，并实施了全球商品房限购政策。本省非居民家庭在新限制区购买住房时，必须提供至少一份家庭成员在海南省24个月以上的个人所得税或社会保险缴费证明。

“实际上，我不明白房价的未来走向。”秀兰想不出市场的变化。在以往海南房价的大起大落中，与全国楼市的变化相比，似乎更加剧烈。易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，“总的来说，海南市场是房价调控的风向标。”当市场活跃时，海南楼市上涨更强劲，当市场降温时，跌幅更大。也就是说，它的波动性更强，但总体趋势是相似的。”

2018年4月，在北京从事服装加工的老何，聚集了一群生意上的好朋友，想利用海南建设自由贸易区和自由贸易港的东风，开发他在海口的家。“今后，我们肯定会全力支持非资本功能救济，但我们不会在北京从事服装行业，我们也想借此机会进行转型。如果朋友可以在海南买房，开个家庭旅馆，也是个好主意。”然而，正当老何看中海口市的一个项目，朋友们连夜飞到海口实地考察，兴奋地绘制蓝图时，售楼处的工作人员很快告诉他们:“外国人不得在网上签约。”直到今天，老何也感到遗憾。“如果有一天你能再买一套房子，你还是想开一家家庭旅馆。”

但当地对房地产的依赖已被提上日程。在2018年的全国人民代表大会上，海南省省长沈晓明表示，未来五年，海南将以一个坚强的人的决心减少对房地产的依赖。当时，海南的房地产对经济的贡献很大，约占投资和税收的50%。

潮起潮落之后

在全球限购之后，许多购房者想继续在海南买房。一些当地中介告诉记者，他们可以偿还社保、安置人才或以公司的名义买房。

然而，从实际角度来看，购买房屋是相当困难的。“当时，我想转移我的户口，还一些社会保障。然而，考虑到支付社会保障的成本和支付过程中面临的检查。仍然打破了这个想法。”犯罪现场调查说。

在全球限购之后，海南也对住房政策做了许多调整。

2018年12月14日，海南省住房和城乡建设厅发布通知称，一些房地产项目已在销售现场公开申报并实施:岛外居民可以先登记购房，支付部分或全部房款，然后补交两到五年的社保或办理相关的税后购房手续。此类行为属于违规操作。

海南省住房和城乡建设厅在继续实施中专门整顿了房地产市场。非法房地产开发企业、中介机构及其从业人员被列入“黑名单”，或者当地房地产市场被清除。

另外，在海南买房的方式是以公司的名义买房，或者只是为了居住权。只买居住权意味着只买房屋的使用权，在收到房屋后只支付物业的水电费，并随意转让仅供使用。

秀兰见证了近年来海南房地产市场的变化。2014年，当我去海南看房时，开发商送来了机票和机场接送。如果有朋友过来，我可以享受优惠的返利政策。“当时，开发商邀请你过来报销你的机票。过来玩吧。来了以后，家里的老人觉得环境很好。最后，我们的许多亲戚在一个社区买了它。”

2017年春节期间，上述房产被移交。在经历了他父母在海南的房子后，他也决定买一个更大的海景房间。但就在这个时候，情况发生了变化，海南的房地产已经需要被抢了。

秀然说:“2017年4月和5月，该房产的销售人员周三打电话给我，告诉我周末开盘时，房子必须在周末前敲定，否则就没了。我来的时候有机场班车，但是机票都是自理的，开发商也不用请你来买房子。”

但是现在，即使我们给房子寄机票，进入房子的人也越来越少了。“没有资格，一切都是徒劳。”犯罪现场调查说。

行业进入

目前，海南楼市价格走势相对稳定。记者发现，最近博鳌、海口和三亚的新楼盘价格相对稳定。几个房地产的开盘价与市场实际成交价格之间没有大的波动。以11月份在海口开盘的一个房地产项目的第三期为例，该期的平均价格约为17000元/平方米，远低于此前的第二期和第一期。

严跃进认为，海南的房地产市场仍有其区位优势。冬季气温相对较高，沿海资源丰富，在全国旅游市场中占有独特的地位。

一位房地产高管直言不讳地告诉记者:“短期内，海南仍需要产业植入，这将产生人口集聚效应，房地产市场才能健康发展。”

国家发展和改革委员会近日发布了《海南省建设国际旅游消费中心实施方案》，要求加快海南国际旅游消费中心建设，推进体育与旅游产业融合，鼓励发展赛马等体育项目，探索开发智力竞赛型体育彩票和大型全国性赛事的即时彩票。

海南最近确定，2019年将是全面深化改革开放的一年，要求围绕12个重点产业发展高标准、高水平的现代服务业，做大做强实体经济，推动创新驱动的高质量经济发展。

根据海南省统计局网站发布的2018年前10个月经济运行分析，工业生产快速增长，入境游客保持快速增长，而该省前10个月房屋销售持续下滑。在涨跌之间，这可能是海南计划减少“房地产依赖”的好办法。