旭辉控股激进扩张之后放缓 3000亿目标绝口不提

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快速扩张的徐汇控股集团对资本的渴求永无止境。

6月5日，该公司披露了以股代息的计划，该计划提议以每股4.616港元的价格向符合条件的股东分配至多3.88亿股股票，总额不超过17.9亿港元。

以股代息意味着吸收公司分配给股东的股息作为营运资本，这样股东就可以增持股份。

随着融资规模的不断扩大，公司终于在2017年跻身1000亿房企行列，也感受到了楼市的降温，不再提3000亿元的目标。

2019年，该公司设定的销售目标为1900亿元，同比增长25%，远低于此前确定的40%的年增长率。

疯狂的土地收购

在国内房地产市场，徐汇控股集团(00884.hk)是一个快速扩张的典型例子。

2017年，公司实现年销售额1040亿元，进入1000亿住房企业阵营。次年，销售额达到1520亿元。

梳理斑马的消费后发现，自2017年以来，该公司频繁出现在当地拍卖市场，成为名副其实的“大买家”。

连续两年，公司分别支出452亿元和411亿元，获得78项和93项土地项目权益。2016年，公司斥资130亿元收购土地，获得36个土地项目。

与此同时，公司新的土地储备规模急剧上升。2017年和2018年，新增土地面积分别为1320万平方米和1240万平方米，分别增长104%和66.67%；同期新增增加值分别为3000亿元和2600亿元。

截至2018年底，公司土地储备总量达到5500万平方米，相应价值约8000亿元，分布在一、二线城市和准二线城市的储备土地占91%。那一年，该公司在全国44个城市有超过195个项目。

根据第三方机构嘉里的数据，2019年前四个月，徐汇控股集团新增土地640万平方米，在国内房地产企业新增土地建筑面积排行榜中排名第七，新增土地价值981亿元。同期，公司销售额在房地产企业销售额排行榜中排名第15位。

频繁融资

2018年，公司实现收入423.68亿元，母公司净利润54.09亿元，同比分别增长33.1%和12.0%。

期末，公司库存为943.76亿元，同比增长116%。库存周转率为0.46，上年为0.65，库存周转率明显放缓。

那一年，公司每股现金流为-0.37元，这是近7年来的首次亏损。

公司在国内外集中筹集资金，以缓解对资金的渴求。

2018年，公司积极在海外募集资金，先后发行3亿美元5年期美元债券、27.9亿港元可转换债券、12亿港元贷款、5亿美元3年期债券、10亿元2年期债券和4亿美元2年期美元债券。

国内企业已发行35亿元非公开公司债券和33.75亿元公开公司债券。

其中一部分用于偿还7.54亿美元和50亿元人民币的国内外债务。

融资的大量增加导致了公司债务规模的增加。截至2018年末，公司负债总额为1916.15亿元，同比增长63.09%，资产负债率为79.49%。

融资和资本化总成本从2017年的23.11亿元增加到2018年的43.89亿元。扣除开发中物业和在建投资物业的资本化金额后，实际融资成本从2.62亿元增加到3.69亿元。

2019年是公司面临明显压力的又一年。

根据斑马消费的初步统计，今年至少有四笔贷款或优先票据到期，即2016年获得的三笔贷款和2015年发行的一张美元优先票据，分别为4.2亿美元、2亿美元、5000万美元、3.9亿港元和1.5亿元人民币。

从未提及的3000亿

2017年年中，公司董事长兼执行董事林忠宣布，公司未来五年将保持不低于40%的复合年增长率，进军3000亿元的销售规模，最终进入行业前8名。

当万科和其他领先的房地产企业寻求“生存”时，该公司咄咄逼人的扩张战略更像是一场赌博。

随着近年来的快速扩张，公司的融资成本已经侵蚀了空房的利润。此外，随着土地储备的高价收购，市场担心利润能否达到预期。

在2018年底的研究报告中，瑞士信贷在2019年和2020年将徐汇控股的盈利能力降低了5%。

根据嘉里的研究，2019年房地产市场将继续降温。领先的房地产企业和小型房地产企业都对其未来表现表示谨慎，徐汇控股似乎开始调整。

今年，徐汇很少提及3000亿元的五年战略目标，在为自己设定的年度销售目标中，徐汇更为务实。

2019年，公司设定的年销售额为1900亿元，同比增长25%，同比增速明显放缓。

土地方面，2016年至2018年，公司新增土地面积分别为650万平方米、1320万平方米和1240万平方米，同比分别增长104%、67%和6%。