土地增值税酝酿立法 专家预计对房企影响有限

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土地增值税作为房地产宏观调控的重要措施之一，将进入立法程序。最近，据报道，财税部门已经起草了土地增值税法的初稿，目前正在征求内部各方的意见。

今年3月20日，财政部法律司公布了2019年财政部立法工作安排，包括力争在年内完成部内土地增值税法的起草工作，并及时向国务院报告。

对住房企业的影响有限

近日，有媒体报道称，《土地增值税法(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)基本翻译了现行土地增值税暂行条例，征税范围、征税方式和税率基本保持不变。但是，与《土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》)相比，有许多新的内容。例如，特别规定土地增值税可以按房地产转让收入的一定比例征收。此外，还规定了中央和地方税收优惠，并列出了各种情况。土地增值税可以减免。

中国财政科学院财政与国家治理研究中心副主任陈龙在接受《证券日报》采访时表示，土地增值税立法的目的主要是落实税收法定原则，加快税收立法进程。

“目前，中国没有土地税法。土地使用税、土地增值税、财产税和其他与土地相关的税收都以法规的形式存在。土地增值税立法必然会带动其他相关税种的立法进程，促进税收的发展。合法地加速着陆。”中国财政预算执行委员会副主任张逸群在接受《证券日报》采访时表示，他的立法标志着中国在税收合法化方面迈出了一步。

土地增值税立法对住房企业、个人和房价有什么影响？陈龙表示，由于立法前后制度没有大的变化，对房企、个人和房价的影响不大。

“从土地增值税立法的角度来看，对房企和个人的影响是有限的，对房价的影响也不是很大，因为总体政策框架是从法规上翻译过来的，而税收政策本身并没有太大的变化。但是，这将对农村集体土地上的住房建设和销售产生一定的影响。”根据张逸群的意见，根据我国现行的土地政策，农村集体土地不具备流转条件，只有先作为国有土地征用才能流转，这意味着原集体土地本身没有太大的征地成本，但土地开发后的地价大幅增加，其流转将带来更大的土地增值收益和税收收入。同时，对集体土地征收土地增值税相当于通过经济行为承认小产权存在的合法性，这必然导致中国土地使用制度的一系列深刻变革。

苏宁金融研究所高级研究员顾对《证券日报》表示，自1994年《条例》实施以来，我国土地增值税收入规模逐年扩大。据财政部统计，2018年土地增值税收入达到5642亿元。土地增值税的主要纳税人是房地产企业。根据2018年年报，恒大应缴纳500多亿元土地增值税，而万科接近200亿元。根据目前的征求意见稿，《土地增值税法》已基本转化为现行法规，征税范围、征税方式和税率基本保持不变，不应增加企业负担。

但顾认为，土地增值税的法规将升级为立法，这可能会加强征管的规范性和力度，并对非上市房企和中小房企产生一定的影响。

专家认为，经过多年的运行，土地增值税在协调国家房地产宏观调控、促进普通住宅发展、规范房地产市场交易秩序、合理调整土地增值收益等方面发挥了积极作用。

专家建议扩大适用税率

与《条例》相比，征求意见稿在纳税人、征税对象、征税范围等方面略有变化。

《条例》规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(以下简称房地产转让)并取得收入的单位和个人为土地增值税纳税人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据征求意见稿，在中华人民共和国境内转让房地产并取得收入的单位和个人是土地增值税的纳税人，应当按照有关规定缴纳土地增值税。本办法所称房地产转让，是指土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让。二是转让集体土地使用权、地上建筑物和附着物，或者以固定价格投资集体土地使用权、地上建筑物和附着物。土地承包经营权转让不征收土地增值税。

根据张逸群的分析，从征求意见稿的征税范围来看，建议扩大原只对国有土地增值税收入征税的范围，将集体土地增值税收入纳入征税范围，这将在一定程度上弥补土地增值税征收的漏洞，实现国有土地和集体土地在税收意义上的同等权利。随着我国经济的发展和土地价值的提高，土地增值税征收范围的扩大必然会带来税收收入的增加，从而可以避免国有土地和集体土地之间增值收入的不公平分配。

《条例》规定，土地增值税以纳税人转让房地产取得的增值额为基础计算。增值税是指纳税人转让房地产所得减去税法规定的扣除项目后的余额。扣除项目的金额主要涉及房地产开发项目的成本费用、附加扣除项目、旧房重置成本及相关税费。

土地增值税实行四级累进税率:土地增值税金额不超过扣除项目金额的50%，税率为30%；土地增值额超过扣除项目金额的50%且不超过100%的，税率为40%；土地增值额超过扣除项目金额的100%且不超过200%的，税率为50%；土地增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%。

张逸群认为，从土地增值税征收管理的运行来看，土地增值税的征收管理由于扣除项目种类多、不确定性大、动态指标变化快等原因，在一定程度上被弱化了。建议简化抵扣项目，将地价和土地使用权损失作为唯一或主要的征收对象，扩大适用税率，增加税率分类，这将更有利于降低税收成本，防止偷税漏税，提高土地增值税征收的准确性。

顾建议明确土地增值税、增值税和所得税之间的关系，因为三者之间税基重叠，双重征税问题亟待解决。