二线城市土地成交火爆引发政策预警

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近年来，热点城市尤其是二线城市的土地市场明显回暖，土地拍卖领域竞争激烈。几十家房地产企业抢地、几百轮招标、地价超过100%的现象再次出现。二线城市土地交易的恢复导致了全国土地交易的恢复。根据中国指数研究院的数据，《证券时报》记者估计，今年4月，二线城市的土地销售收入占中国300个城市土地销售总收入的近70%。

业内人士表示，土地市场的复苏主要是由于市场调整一段时间后，补货意愿强、房企资金充裕、土地供应规模缩小、房企集中在二线城市等诸多因素的综合影响。在中央政府坚持“住而不炒”的坚定立场，对地价快速上涨的城市提出预警后，预计目前土地市场的上涨趋势不会持续太久，市场蕴含风险，因此房企的投资布局仍需谨慎。

土壤很热

源于房屋企业补充库存

4月30日，也就是五一假期前的最后一个工作日，南京以约40%的溢价出售了7块住宅用地，总金额为72.1亿元人民币。从4月25日到4月26日，合肥连续两天售出25块土地，土地销售总收入超过210亿元。4月24日，苏州主城区完成了5笔住宅用地交易，共吸引资金135.7亿元。4月23日，武汉售出10个包裹，收集了228亿元黄金。

最近，房地产企业在热的二线城市收购土地的热情明显增加，市场热度明显回升。这些二线城市土地交易的恢复也推动了全国市场的升温。4月22日至4月28日，我所监测的40个主要城市的土地交易量环比增长64%，总出让金环比增长130%。其中，二线城市的成交量和价格都有所上升。4月份，全国300个城市的土地出让金总额为3346亿元，同比增长17%，同比增长24%。其中，二线城市宅基地交易活跃，土地出让金总额达2231亿元。根据这一计算，二线城市的土地销售收入占中国300个城市土地销售收入的近70%。此外，在前20名的土地出让金中，二线城市占据了15个席位，其中武汉以超过409亿元的价格领先，其次是杭州304.1亿元和苏州156.3亿元。

至于二线城市的土地市场最近明显回暖的原因，上海亿居房地产研究所副所长杨红旭在接受《证券时报》记者采访时表示，第一个原因是开发商从去年10月开始发行更多债券，融资更多，有钱就要拿地。第二个原因是开发企业投资的区域布局趋于趋同，大中型开发企业更看好一二线城市，回避三四线城市。第三个原因是今年楼市出现了“小阳春”，大部分城市成交量扩大，部分城市房价上涨，楼市回暖也让开发企业觉得目前是收购土地的好时机。

从1-4月新增商品价值看，4月住房企业投资增加，二线城市仍是主战场。据克里尔研究中心统计，4月份中海、绿城、世茂、华润等房地产企业的征地量大幅增加，征地金额较前一年3月的平均值增加了200%以上。与此同时，在二线城市回报战略的推动下，二线城市住宅企业征地的普及率持续上升，竞争日趋激烈。从1月到4月，新增土地储备建设在二线城市的百强房企中占49%，从1月到3月上升了3个百分点；三四线城市的比例为45%，比去年低13个百分点。

土地价格正在迅速上涨

启动策略警告

值得注意的是，在一些城市土地价格快速上涨后，政策警告已经出现。

住房和城乡建设部一季度对房地产市场进行专项调查时指出，一些热点城市的住宅销售正在回升，土地市场热度正在回升，需要引起高度重视，并已对房价和地价波动较大的城市给出预警提示。4月17日，自然资源部再次强调住宅用地供应的“五类”调控目标。其中，如果消化周期为12-6个月，就必须增加土地供应；6个月以内，要大幅度增加和加快土地供应。此前，土地拍卖市场过热的合肥也下调了热点住宅用地的最高价格。

对于二线城市土地市场的未来走势，杨红旭告诉《证券时报》记者，二线城市基本面相对较强，其中厦、津、石、福等城市降温较早，调整基本到位，征地时机越来越好。然而，由于受欢迎城市的政策仍然很紧，控制房价、地价和租金是这些受欢迎城市“一城一策”的核心指导目标。未来房价和地价将得到控制，增幅相对较小，一般不超过人均收入和国内生产总值的增幅，可能控制在6%~7%以下。“在这种情况下，一些开发公司的预期可能过于乐观。如果地方政府限制房价和土地价格，预计热点城市的土地市场将在第三季度略微降温。”他说。

嘉里研究中心还预测，在中央政府再次提出坚定不移的“住而不炒”的定位，并对地价快速上涨的城市提出预警后，当前土地市场的上涨趋势不会持续太久，土地市场的“疯狂”将面临更大的风险。无论是战略调整还是规模需要，企业的投资布局仍需谨慎，特别是对于地价屡创新高的城市和地区，盲目追求高价是不可取的。

中国指数研究院进一步指出，在适度紧缩的指导下，房地产行业的货币金融管理将更加审慎，房地产企业融资持续宽松的可能性将大幅降低。此外，今年以来，房企已进入集中偿债高峰期，流动性风险加剧，企业未来的财务压力仍将有增无减。然而，在“稳定房价”的调控目标下，高价地块/0/的利润明显下降，给经营带来一定压力。如果房地产企业的综合实力不足，资金压力将会放大。同时，受热点城市限价令和签约限制政策的影响，高价项目难以进入市场，直接影响资金的回报。总的来说，随着土地市场的持续升温，相关风险也在上升。在这种市场形势下，房企在战略上应该更加谨慎。