房价是决定都市圈无形市场之手的“大拇指”

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■我们的记者徐卫兵

“市场是塑造大都市的看不见的手，而房价是大拇指。我们要用好房地产这把“双刃剑”，带动和优化都市圈的发展。”中国城市经济学会副会长、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞在接受记者采访时说。

倪鹏飞认为，大都市圈比大都市圈更能准确表达多中心城市化地区的内涵，更符合统计学等国际标准。中国有一个多层次的城市体系，即国家城市群体系、每个城市群内的城市体系和城市群内的都市区内的城市单元体系。一个合理的城市体系应该在许多方面符合齐夫定律。具体有四点。

首先，都市圈的建设需要走出失去中心和边缘的怪圈。大都市区是由一个或多个中心城市、中小城市和小城镇组成的连续城市化区域。根据城市化发展的历史规律，中国越来越多的地区在经历了小城镇的发展和大城市的集聚之后，进入了大都市区时代。尽管追求利润最大化的动机是向外扩张和再分割，但由于强有力的政府和财政分权，公共服务等优质资源继续聚集在中心城市。整合可能导致资源和要素不从中心向外围扩散，而是进一步向中心聚集，从而陷入中心城市疾病和周边地区贫困的怪圈。打破失去中心和边缘的怪圈，一是向外转移公共服务，实现都市区的均等化；二是向外扩展基础设施，实现都市区的网络化。

第二，房价是决定大都市区隐形市场的大拇指。住房是最基本的需求，而房价和地价是商业和生活最重要的成本之一。城市经济学最简单的假设包括住房需求和土地成本。房价和地价是都市圈形成、发展和结构演变的重要力量。如果说市场是塑造都市圈的看不见的手，那么房价就是塑造都市圈的拇指。因此，为了促进大都市区的健康发展，不陷入双亏循环，必须高度重视并巧妙引导和控制大都市区的住房市场和安全。

第三，建设以空.为中心的综合住宅体系从表面上看，大都市区可以被定义为一小时经济圈或当今经济圈。考虑到通勤支持与职业和居住的分离，在内涵上，都市区不仅是一个一体化的本地化劳动力市场圈，即最大的工作圈，而且是一个一体化的本地化住房市场圈，即最大的范围。综合住房体系是指中心城市、周边城镇和农村地区的住房一体化，也是指新建、二手和租赁住房类型的一体化。因此，我们应该积极构建大都市地区的一体化住房体系。首先，综合考虑人口规模结构、产业发展及其空布局、土地等资源环境以及住房存量资源，制定综合住房空房源规划。第二，鉴于跨行政区工作和居住分离以及大都市地区通勤所造成的成本和收益差异，不同行政区应尊重市场主体的空最优分配选择，并根据公平交易的市场原则就住房一体化相关问题签署协议。

第四，要用好房地产“双刃剑”，带动和优化都市圈发展。因为住房也有投资性房地产，所以房地产是一把双刃剑。房地产是否健康，关系到居民住房问题的解决和大都市地区的经济社会发展。一般来说，房价与大都市地区的发展呈倒U型关系。如果房价太低，就不会有产业升级和经济转型的外部压力。如果房价过高，产业升级和技术创新将失去动力和条件。从空的角度来看，不同地区房价的差异及其动态变化促使各行业和功能的市场主体在空.之间做出选择和调整因此，我们应该充分发挥政府的作用，不仅因为城市的政策，而且因为城市的协调，共同控制大都市地区的住房市场。首先，确保大都市地区的红利不会被高房价透支。坚持“房子是为了生活”的定位，采取有效措施遏制投机；其次，让房价成为大都市地区转型升级的驱动力。要按照“人地相联”的原则保持供求匹配，根据收入增长不断调整房价的合理区间，通过供求调节使房价始终处于合理区间；第三，让房价成为优化都市圈空房结构的“建筑师”。深化大都市区住房市场一体化，优化教育、医疗等公共服务和基础设施布局，充分发挥不同地区房价的合理差异及其动态变化的市场力量，合理配置大都市区空房资源。