单月销售整体平稳 集中度延续提升

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杨侃平安证券

2019年2月，嘉里等第三方机构公布了前100家房地产企业的销售数据。

月增长率略有回升，第一和第二条线好于第三和第四条线。受2018年春末基数低的影响，2月份月销售增速略有回升，月销售额达到5745亿元，同比增长3.4%；销售面积达到4465万平方米，同比增长2.8%。从前两个月的总量来看，前100家住房企业实现销售总额1.3万亿元，同比增长1.3%；销售面积为9433万平方米，同比下降1.6%。销售额增长率高于销售面积增长率，这意味着平均价格高的核心城市的交易比例增加。展望全年，一线和二线已经经历了两年的调整，叠加了政策微调和货币宽松，进一步下行是有限的。预计总体低水平将趋于稳定；但是，第三、四条供给线的调整压力增加，需求透支不会减少。短期内，一、二线城市将在3月份进入推市高峰期，加上基数较低，交易量预计将缓慢回升。

规模竞争加剧，集中度继续提高。从房地产企业的角度看，碧桂园2月份实现销售590亿元，同比增长7.9%，前两个月累计销售1050亿元，居房地产企业之首。31家房地产企业累计销售额超过100亿元，同比略有增长。昭保万金2月份同比增长率分别为14.6%、6%、21.6%和46.4%；阳光城、金科、新城控股等房企表现出色，月增长率分别为81.5%、49.7%和36.5%。在规模竞争的背景下，前30强和前50强的进入门槛前两个月分别提高了19%和9%，达到117亿和71亿，而前100强企业的进入门槛下降了7%，市场份额进一步集中在优势住宅企业。随着房地产市场进入调整通道，将进一步考验房企的经营、融资、交易等能力。预计住房企业日益集中的趋势将在未来继续。

投资建议。短期而言，受市场风险偏好提升的影响，缺乏弹性和题材的地产股表现相对温和。展望市场前景，我们认为，如果市场情绪继续上升，低价值滞胀的房地产股票将有机会弥补增长；如果随后的房地产市场基本面走弱，市场风险偏好下降，该行业也将出现政策博弈的反弹机会。短期而言，个股仍推荐估值较低、股息收益率目标较高、资本状况良好、业绩确定性强、一、二级价值比重较高的公司，如万科、保利、金地和招商局；同时，在市场整体风险偏好的背景下，我们可以关注新城、中南、阳光城、荣盛等高弹性品种。

风险警告。2019年上半年，房地产市场出现过冲，没有放松政策的风险；房地产市场的剧烈调整带来了资产大幅减值和净利率大幅下降的风险；如果楼市降温超过预期，融资渠道仍然紧张，一些中小房企可能面临资金链风险。