年底任务完成房企上新放缓 害怕节后涨价二手买家活跃

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根据阳光家庭的数据，在过去的2019年1月，广州网上签约的二手房总数为843，600平方米，比上个月下降了12%，网上签约的二手房为7，755套。据广州中原研发部介绍，经过去年12月的“年终冲刺”，1月份开发商的供应明显减弱。上个月，8341套一手住房获得新批准，比上个月下降54%，这直接影响了交易表现。由于一些房企已在年底完成了冲刺任务，新年伊始的供应速度已适当放缓；另一方面，央行在本月内宣布RRR降息，表明宏观环境在强调稳定的前提下已经向宽松方向调整，市场热度有望进一步活跃。因此，除了少数仍需完成绩效任务的房企外，大多数房企已在春节后和3月份开始进行市场部署，导致1月份交易活动减少。

14号线开通刺激从化反击

受春节前后整体供应放缓和市场疲软的影响，上月只有海珠、荔湾、从化和增城的营业额环比有所增长，而其他地区均有不同程度的下降。

其中，从化区上月发生564起“反击”，比上个月增长50%；广州中原研发部认为，在14号线开通的利好下，从化正式进入“城市地铁一小时交通圈”，并以低限购门槛、低置业压力的优势，接管了花都、白云等区的需求外溢。从上个月的交易情况来看，诸光玉景山水城、珠江禹城等大型+社区配套项目开始流行，14号线的收益在未来仍将是“热点”。从化将承担更多广州北部上班族的居者有其屋需求。

另一方面，在交易热点增城，在招商振源、碧桂园云顶、湘江田字新塘板块等高端项目的集中推广支持下，交易量从去年第四季度的下降转为上月的2857笔，同比增长1.2倍。除新塘外，荔城板块的荣鑫田玉娥、碧桂园中心、首创碧桂园岳山等新项目相继入市，预计春节后供应量将继续增加。

与上述地区相比，2018年表现良好的南沙上月只有751笔交易，同比下降49%。阳光城市李静婉和滨海新城的供应量放缓后，区域交易量大幅下降，仅南沙一地的塞纳河就有100多笔交易，其中供应量减少是主要原因。

新的一年，南沙有很多有利的规划，包括青盛枢纽科创地块、南沙港四期、HKUST广州校区等重点项目的转让。受资源投入增加的刺激，预计2019年南沙楼市前景乐观。

该市的库存保持在9.6个月的水平

由于上月交易量下降了12%，这直接促使该市的库存上升至9.6个月；从过去一年的情况来看，自去年11月以来，整体库存周期基本保持稳定。

上个月，在初级供给增加的刺激下，天河和黄埔区的消化周期略有回升。其中，位于天河区雨村板块的新潘慧园别墅于本月初开业，共获批27100平方米(311套)；黄浦区的常青藤和越秀区保利爱特市的常青藤分别获批53900 ㎡( 536套)和42900 ㎡( 400套)，在一定程度上促进了区域库存的补充。

另一方面，增城的消化周期上月回落至5.6个月。由于区域供需两端相对活跃，许多被推的商品在一个月内被消化，导致整体库存仍处于较低水平。

1219新政产生了重大影响。2019年1月，广州一级商业市场成交量大幅上升，商业次级房地产市场成交量逐月同比上升。然而，许多项目已经放慢了进入市场的步伐。1月份，商店和公寓的新供应量环比和同比都有所下降，办公楼的供应量为零。

2019年1月，一手店铺市场增加了22000平方米，但与上月和去年同期相比，分别下降了86%和69%，许多地区的供应量保持不变；周边地区的零售地产仍是市场成交量的主要力量，占1月份成交量的74%。同样，第一手写字楼市场82%的交易来自外围，包括几栋写字楼的批量交易。

得益于政策的放松，个人在330前购买了土地开发项目，公寓市场需求明显反弹，各地区都有交易记录。然而，80%以上的市场需求仍来自周边地区，预计1219利好政策仍将支持近期市场稳定趋势的延续。

一手商店和办公楼的营业额逐月增长

2019年1月，一手店铺市场售出15.8万平方米，增城从化仅售出1.59万平方米，占比10%，比上个月下降40%；中部地区和四个周边地区分别占14%和76%，分别比上个月增长128%和163%。周边四区均环比上升，其中黄浦区以73，500 ㎡的高成交额排名第一，环比上升235%，其余三区的成交额在12，000-21，000 ㎡之间，其中广州绿地市以60，300 ㎡的成交额排名第一，并有许多商业裙楼在网上签约，其次是汇力国际，成交额为8，300 ㎡。花都云峰学府花园项目还记录了一笔14700㎡的社区商铺的批量交易，需要整体确认。

增城区保持了15，800 ㎡的高成交量，但较上月下降了40%，社区商铺仍是其交易的主要力量。此外，天河贡献了近万平方米的营业额，比上个月增长126%，智慧城市万科运城米库售出70套商铺，建筑面积3400平方米。

从1月份的市场交易来看，整体成交量的增加主要来自一些外围项目的批量交易。个人购买的放松并没有刺激商店的市场需求大规模地急剧上升。然而，个人购买的需求也出现了，许多零售商店记录了交易，这为2019年的零售市场带来了一个良好的开端。

2019年1月，广州市一手办公楼近几年保持了较高的成交量，总成交量为20.6万平方米，比上个月增长15%。周边地区总成交量为168，800 ㎡,占82%，其中黄浦以95，000 ㎡的成交量位居第一，番禺和花都分别卖出46，200 ㎡、21，300 ㎡,分别比上个月增长274%和59%；中心区总成交量为37，300平方米，比上个月增长139%，其中天河、越秀、白云分别售出26，100平方米、09，100平方米和02，000平方米；增城从化上个月没有交易。

上个月，主要的写字楼交易来自黄埔、番禺等周边地区，其中有很多批量交易，很多项目都是新交易，门槛都在10000㎡。交易量最大的是黄埔保利玉柱港项目，成交额高达75900㎡。主要交易量来自a1楼的多层网络签约贡献，很多都是企业购买自用。此外，番禺广盛万博城项目41层和42层总成交额近34，400 ㎡，该项目平均售价约34，000元/㎡。此外，天河金融城绿色中心、花都绿地空港国际中心和黄埔保利钟君广场都有良好的交易。

政府支持和建设的中心板块和工业区，如黄埔科学城、番禺万博、花都空港区，仍然是近期写字楼市场的主要供求领域。此外，写字楼市场因其强大的自用物业而继续吸引市场需求。

由于担心假期后价格上涨，二手市场成交量增加

虽然春节临近，二手房市场新增房屋数量正在减少，但一些买家担心卖家在春节后会涨价，这明显加快了入市速度，促进了成交量。相比之下，受供应量下降50%的影响，交易量在去年12月激增后下降了13%。在商业领域，由于1219新政，公寓市场正在升温。

2019年1月(1-27)，广州(不含南沙和从化)中介网络签约数量为3137个，比去年12月同期(2953个)增长6.2%。

然而，虽然二手房的需求已逐步回升，但整体情况仍处于较低水平，周都的成交量并未超过1000宗。顾客的“观望”情绪没有减缓，他们进入市场的热情仍然很低。此外，据监测，由于春节临近，各地业主陆续返乡，导致上月新房明显减少，比上个月大幅下降2-30%。

就价格而言，上个月二手网上签约的平均价格为26124元/套，比上个月略有增长2.3%。整体价格上涨的主要原因如下:首先，由于地铁21号线和14号线的开通，业主对市场前景的信心有所增强，部分地区网上签约价格略有上涨。二是天河、荔湾等高价位区域成交量增加，交易比例上升，导致整体平均价格结构性上涨。

该中心许多地区的交易都很活跃，番禺稳稳地位于榜首

从各区交易情况看，除花都区外，上月各区交易量均有所回升，其中天河、海珠、荔湾表现相对较好。1月至27日，销售404箱、365箱和166箱，分别比上个月增长12.8%、14.1%和14.5%。其中，天河区的交易排名跃升至第四位。

此外，番禺区以610个案例的营业额重新获得了各区的榜首位置。主要依托石桥、中村、洛溪等地势较低的楼盘积极支持交易。在花都区，由于前一段时间供需活跃，很多顾客和竹笋被消费，导致上月交易量下降，上月交易量为421笔，比上个月下降6.4%。