房企2018成绩单出炉 千亿军团扩至30家

本篇文章2972字，读完约7分钟

随着2018年底，房地产企业的年终成绩单即将出炉。

今年转瞬即逝。回顾中国房地产市场，可以说是从年初的“大幅上涨”到年底的平静跌宕起伏。

今年，许多地方大力推行调控政策，房地产市场经历了历史上最严格的调控。

今年，在"资金紧张、债务沉重"的情况下，房地产开发商为了度过房地产市场的"寒冬"，纷纷"勒紧衣服"。

今年，行业加速发展，越来越多的企业突破了1000亿元的门槛。“更大更强，更强更强”的趋势越来越明显。

通过这个最终的数字矩阵，我们试图感知2018年的困难，并在2019年探索未来。

300亿住房企业

根据嘉里发布的销售数据，前三名“碧万衡”的基本格局没有改变。碧桂园(香港股市02007)以7287亿元创下行业新高，其次是万科6069亿元，恒大以5511亿元位居第三。

融创仍保持着较高的增长率，与保利发展一起，销售规模从4600亿元上升到4000亿元。龙湖以2007亿元的业绩赢得了前十名的最后一票，这也意味着前十名房企的门槛超过了2000亿元。在前两年排名前十的华夏幸福，在经历了经济困难和裁员后，以1680亿元的成绩排在2018年的第13位。

与最终结果相比，设定年度目标为1400亿元人民币的世茂有些“保守”。2018年，世茂的商业和住宅建筑在许多地方蓬勃发展，其年度业绩固定在1761亿元，超过完成率25%，与业绩排名第二的阳光城持平。

2018年，越来越多的房地产企业跨过了“1000亿”的门槛，其中，距离2017年的1000亿只有一步之遥的中南地产、已有数年“1000亿梦想”的老牌房地产企业R&F，以及已经超越的钟亮和圣香。

1000亿军团的扩张速度远远超出想象。2018年，共有300亿家住房企业，2017年，这个数字是17家，一年内几乎翻了一番。时间线延长了。2015年，这个数字相当于7，2016年是12。在过去的三年里，1000亿军团扩大了三倍，复合年增长率超过60%。

2018年，近一半的百强房地产企业设定了年度销售目标，其中大部分集中在50强房地产企业。2018年，中国房地产市场继续受到调控政策的深刻影响，企业销售增速放缓。然而，近90%提出绩效目标的房地产企业仍然按时完成了年度绩效目标，其中有很多提前完成，如世茂、阳光城、金科、新城等。

然而，也有成绩不达标的，如华夏幸福、施琅。

有趣的是，根据嘉里的数据，2018年前11个月，施琅的销售额为274亿元，仅为460亿元年度业绩目标的59.6%。上个月，施琅似乎在“奋力追赶”。年营业额381亿元也意味着施琅12月份的月销售额达到107亿元。

重复施琅在2018年前11个月的表现，最高表现在2018年6月，销售额为56亿元，最低表现在2018年3月为10.8亿元。2018年下半年，施琅的表现一直相对平淡，7月和8月的总销售额分别为45亿元、26亿元、18亿元和21亿元。因此，月销售额为107亿元人民币，大约相当于7月至11月的5个月中兰德莎的总销售额。

土壤储存趋于平静

与2015年和2016年“高总价、高单价、高地价”的“盛况”不同，“更审慎、更理性的回报”是2018年房企征地的真实写照。

根据2018年1月至12月中国300个重点城市的监测数据，共有700多处住宅用地被拍卖。尽管土地拍卖情况在2018年第四季度末发生了变化，但嘉里数据还指出，2018年前100家房地产企业的土地收购总值比2017年下降了13%。

从梯队的角度来看，2018年，销售榜前十名的住宅企业新增增加值和建筑集中度均在50%以上，成为土地市场的“常客”。值得一提的是，2018年喊“住”的万科和曾经声称基本不在公开市场上拿地的融创成为“土地大收割机”，新增土地价值分别为2686.6亿元和2033.1亿元，仅次于碧桂园。

此外，2018年11月中旬正式向香港证券交易所提交招股说明书的中梁，也在加大全国深度布局，以配合其大规模发展的雄心。据了解，2018年，中良新土储值同比增长165%，成为销售榜前30名房地产企业中增长最快的企业。

充足的大型房企“粮草”将进一步巩固房地产行业“强而有力”的竞争格局。柯芮芮指出，2018年，前十大房企的新增土储销售额比比较销售集中度高出7个百分点，表明其未来规模仍将由空上升，而其他梯度的新增土储集中度低于销售集中度，且差距正在分化或继续扩大。

2018年，除了大型私有住房企业之外，国有资产和拥有国有资产的土地收购财团也活跃于土地市场。据嘉里统计，截至2018年12月，中海、华润置地(港股01109)和保利新增土地价值已超过1000亿元。此外，根据中智研究所的数据，2018年，中铁房地产有限公司和中海船务有限公司位列中国住宅用地交易价格和楼层单价前10名，大部分土地交易位于一线城市。有人认为，与一些受高杠杆限制、资金链紧张的民营房地产企业相比，更稳定的金融政策和占主导地位的资本成本是国有企业逆势大举收购的基础。

就当地国有房地产企业而言，法华有限公司最近加大了补仓力度。2018年11月落户广东江门和北京房山后，分别以近53亿元和35亿元赢得了湖北武汉两个cbd地块和广东珠海住宅项目的开发建设主导权。2019年，法华股份有限公司无意放缓脚步，与万科、金地、金融街合作，通过股份制项目在南京和深圳开发地块。

事实上，“团团团”开发的土地已经成为房企扩张模式的一个缩影。例如，以北京为主战场的首创置业(港股02868)在2018年通过股权收购深化和拓展了业务领域。

一些市场参与者告诉《国际金融新闻》记者，合作开发可以帮助住宅企业相互学习优势。例如，面对越来越严格的土地出让条件，如经济适用房的分配和“自给自足的竞争”，大型房企可以发挥金融投资者的作用，缓解金融压力，提高项目公司的资源整合和运营能力。它预测这种模式将持续到2019年。

关注城市能源水平

2018年，房企的谨慎态度不仅体现在征地数量和面积上，还体现在销售降温的环境中，房企更加注重投资项目的区位和城市水平。

克里表示，在能源级别选择方面，三四线城市将成为2018年大部分百强房地产企业的首选。四线城市的住房企业占新增土地储备和建设的近60%，比二线城市高20%，而一线城市由于供应紧张等因素仅占4%。

鉴于2019年一线和二线城市的预期趋势，宜居研究所研究员沈心认为，这主要取决于2019年监管和信贷政策是否会放松。一线城市和一些热点二线城市已经萧条了很长时间。如果房地产市场在未来复苏，它将首先从这些城市开始。

值得注意的是，2018年下半年，由于棚改货币化的退潮，一、二线城市的土地供应规模加大，整体楼市走弱，许多房企选择了积极收缩战线，调整区域布局。

秋天是众所周知的，行业领袖们首先发现了市场趋势。早在2018年8月，恒大地产总裁夏海钧就表示，恒大将继续覆盖一、二线城市和经济发达的三线地级市，而四线城市还没有准备好。融创表示，其专注于一、二线核心城市的投资战略不会改变。同月，中国海运董事长兼首席执行官严建国也在业绩会议上透露，该公司的下一步投资将密切关注一线和二线城市，还包括一些人口确实在增长、产业确实在增长的新兴城市。

柯睿指出，在新兴城市中，重庆、郑州、河南、武汉、湖北等中西部重点城市将成为2018年房企争夺的“热点”。