从青岛高新区取消摇号管窥楼市调控 因城施策料扩围

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近日，青岛高新区暂停公证和抽签购房，成为中国首个暂停公证和抽签购房的地方，也开启了2019年微调本地楼市的“第一枪”。据《中国证券报》记者调查，随着房地产市场的持续调控，空对人民币升值的预期下降，导致投机者分散，房地产开发商加大了撤资力度。供需逆转导致高新区房地产市场由“一房难求”向“人多房多”转变，用公证彩票购买的房屋名存实亡，最终被取消。

专家指出，自2018年底以来，包括青岛高新区在内的许多地方都实施了微调政策。在“城市专项政策和分类指导”的背景下，地方政府将拥有更大的调控自主权，预计2019年将迎来一波地方政策微调的浪潮。但是，"政策为市"仍将遵循"房无投机"的方向，中央政府抑制房价上涨的决心不会改变，国家房地产调控将继续以往的基调。

从“一个房间很难找到”到“房间比人多”

1月4日，在青岛高新区取消公证和彩票申购的第二天，《中国证券报》记者来到了上海蓝安新城售楼处。当时正在下雪，但从门前稀疏的脚印判断，摇号的取消并没有激起买家的热情。几个销售顾问坐在工作台上，无聊地摆弄着他们的手机，没有起身迎接记者。一位销售顾问告诉记者，“最近看房子的人比以前明显减少了。”

“高新区公证购房条例是去年6月出台的。那时，房地产市场太热，很难找到房子。市场混乱，比如买房子要支付“茶费”和“买号费”。政府不得不通过彩票来调节市场。方法。”房地产经纪人肖武对《中国证券报》记者表示:“然而，自摇号条例实施以来，高新区房地产市场的供求关系迅速逆转，摇号已无必要。”

中国证券报记者了解到，随着去年房地产调控的收紧，房地产市场降温，房地产开发商的资金链收紧。为了加快支付速度，房地产开发商加快了推进速度，高新区也不例外。去年下半年，“保利紫荆阁”、“新城宏道湾”、“新城岳云小源”、“世茂锦绣花园”、“融创宏道湾”等一批新盘进入市场，导致“一室难求”局面骤然缓解。

从需求的角度来看，肖武说:“由于高新区的房地产受到政府的严格限制，去年的房价在1万到1.5万之间，而周边城阳的房价超过了2万，所以被认为是青岛的价格低迷。然而，在过去两年中，调控政策得到了非常严格的执行。每个人的升值预期都下降了，空，投机者离开了，剩下的主要是需要的，但是那些不久前买了它的人已经买了它。现在买房的人少了。”

去年公证彩票实施之初，虽然彩票人数与房屋数量的比例仍为23:1和16:1，但楼市的降温如期而至。2018年9月在高新区成功购房的毛先生告诉《中国证券报》记者:“当时我买了1000多套房产，申请人大约有6000人。我以为没有戏了。结果，我不仅买了它，而且还有多余的故意单位。”

2018年12月，彩票中奖人数与房屋数量的比例进一步下降，甚至出现了“房屋多于人口”的现象。第一个没有彩票的房地产终于出现了。12月22日，青岛市城阳公证处宣布，鉴于新城宏道湾7栋6栋房屋的申请人数与可用房屋数之比小于1:1，商品房销售公证抽奖活动按规定终止。

“因为城市政策”有望扩大

公证摇号曾经是许多城市减缓房价飙升的有力工具。自2017年5月以来，南京首次尝试了新建筑抽签。2018年，杭州、Xi、成都、长沙、青岛等地纷纷效仿。至于实行公证彩票的原因，无非是“楼市繁荣”。为了缓解“僧多粥少”的现象，减少楼市投机等混乱，公证彩票成为当务之急。

以青岛市为例，据瑞丽统计，截至2018年12月31日，2018年网上签约商品房(不含经济适用房)共159，500套，签约数量较2017年下降15.1%，同期销售总额增长6.6%。从房价数据来看，2018年青岛新商品房平均网上签约价格为13971元/平方米，比2017年增长22.1%。

然而，随着房地产的不断调控，房地产市场的转折点已经到来。自2018年底以来，菏泽、衡阳、广州等地纷纷微调房地产调控政策。“房地产市场的增长率已经大幅下降，未来的监管不太可能完全放松，但各种微调将频繁发生。”中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》记者。

根据当地实际情况，“依市决策”有望成为2019年楼市调控的主要基调之一。以青岛高新区为例，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:“这项政策提到，高新区的房地产市场发展相对稳定，所以原摇号政策应该暂停。也就是说，目前没有抢劫房屋的现象，政策已经微调。”

中央经济工作会议明确指出，由于城市的政策和分类指导，城市政府的主要责任应该得到巩固。恒大地产研究院首席研究员夏磊认为，地方政府在调控方面有更大的自主权，这将平衡“稳增长、保财政、保房价”的压力，适度修正以往的调控。例如，价格限制、销售限制和签约限制政策在市场火爆时起到了快速刹车的作用。随着市场的稳定，它必然会清理和撤出。

张大伟表示，“从‘分类监管’到‘分类指导’，意味着未来房地产监管的主要责任将落在地方政府身上，这也为‘按市实施政策’提供了基础。”2019年，中国可能会对至少30个城市的房地产调控政策进行一轮微调。未来，许多城市的微调和宽松政策将集中出现，而“因城市政策”预计将迅速扩大。”

在“房无投机”的前提下，“按市落实政策”带来的地方政策微调，并不意味着为空房价上涨提供空间。以衡阳市为例，2018年12月26日，衡阳市下发了《关于暂停执行〈关于规范市区新建商品房销售价格行为的通知〉的通知》，自2019年1月1日起暂停执行商品房限价政策。然而，这一通知仅在一天后被衡阳市撤销。严跃进表示:“从我市政策的逻辑来看，当市场成交量下降时，地方政策会微调，但谈到价格政策，后续仍会谨慎。”

在此背景下，2019年房地产市场将进入下行区间。CICC认为，无论是从大周期还是小周期来看，房地产市场刚刚越过顶部，进入下行阶段。2019年，中国商品房销售很有可能出现五年来的首次下滑，面积和金额预计将下降10%左右。房地产开发和新开工地区的投资增速将明显转为负增长，预计降幅将分别达到5%和10%。