深圳楼市：房企让利促销还是提价待沽？

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2018年，深圳楼市刚刚经历了动荡的一年，出台了影响楼市的重大政策，如三合一价格、二手房改革、731楼市调控新政策、城中村(旧村)总体规划等。刚刚进入2019年，房地产市场似乎也有些“不稳定”。

根据第一太平戴维斯(香港股票00142)发布的数据，截至2018年11月底，深圳住宅交易量约为302万平方米，同比下降0.4%。在交易价格方面，虽然市场上仍存在大量被抑制的购房需求，但受政府监管、银行监管和房改政策的影响，住宅交易价格全年保持稳定。与2017年平均交易价格相比，2018年住宅市场平均交易价格同比下降0.7%，至每平方米56988元。根据深圳房地产信息网的数据，2018年深圳共有73，047套二手房售出，同比下降1.1%。

自去年下半年以来，深圳的房地产市场已经趋于稳定，大量的开发商已经推出了市场和一些促销措施。在这个时候，有这样一个信息在网上流传，但它似乎不合适。

据消息称，菲尔德集团2018年的销售目标已经实现。鉴于近期市场复苏，菏泽取消限购，广州取消限购，深圳首套住房利率下调，各地房地产政策势头强劲。根据本集团的研究，从2019年1月1日起，视具体情况，综合提升中的场地-深圳建兰县项目的销售价格将每套增加50万元以上。

深圳市建兰县位于罗湖红岭区，是一个在建的住宅项目，但项目规模不大。1月3日，记者前往现场调查，发现营销中心的人气并不是很旺。现场销售人员告诉记者，网上的消息是错误的，项目没有提高价格，但没有留下多少房子。目前，平均价格约为每平方米72000元。

自去年10月份以来，为了完成年底的付款和销售目标，深圳市场的主要开发商都大大增加了推动市场的热情。为了刺激潜在买家进入市场，许多开发商推出了优惠折扣，分期付款首付、10%首付、特价房、中介高佣金等促销方式相继出现。在市中心的龙岗，一套即将开业的商业公寓吸引了许多购房者的目光，不仅价格只有每平方米25000元左右，低于市场预期，还受到了房地产中介的大力宣传。"这个项目给我们的回扣是其他项目的2到3倍."房地产经纪人张经理说。

房地产开发是一个资金周转快的行业，因此尽快收回资金是开发商最迫切的任务。但是，自去年12月底以来，随着一些项目销售任务的完成，市场上的促销之角逐渐减弱，销售量也有所下降。一位中介告诉记者，深圳的一些新项目可能会考虑降低优惠幅度。记者发现，去年11月进入市场的福田一号项目，最近也宣布了最后一批特殊住房优惠，之后收回了3%的折扣，并以最新价格执行。

据不完全统计，2018年，全国各地出台了400多次楼市调控政策。也许，包括菏泽和广州在内的许多城市在不久的将来相继调整了楼市调控措施，这给市场参与者带来了一些“希望”。然而，青岛和成都都有报道称，中彩已经暂停，没有人参与中彩，这表明房地产销售仍面临严峻考验。一些业内人士预测，为了保持房地产市场的稳定，2019年各城市将能够根据自身情况做出相应的政策调整，包括深圳。然而，从企业营销战略的角度来看，如果开发商仍然处于巨大的财务压力之下，它仍然会表现出以价换量的心态。

1月份，也就是春节来临之前，楼市将进入淡季，开发商将开始规划新一年的销售计划。易居研究所(Yiju Research Institute)智库中心研究主任严跃进表示，有关房价上涨的错误信息反映了市场各方的心态，但深圳等一线城市的房地产市场相对稳定。目前，这一阶段正是房企销售策略差异化的时期，资金压力小的企业会选择放慢自己的步伐。

从全国范围来看，嘉里研究中心发布的报告显示，尽管去年第四季度房企推动量大幅增加，项目积极进入市场，但市场表现普遍不如预期。值得注意的是，去年12月，百强房地产企业的月销售规模创下历史新高，但月同比增速较低，从去年7月的近60%的同比增速大幅回落至21%左右。从短期来看，房地产企业仍将坚持审慎投资的原则，加快去工业化进程。房地产行业将从高速增长向稳定增长过渡，与过去两年相比，房地产百强企业规模增速将明显放缓，保持整体稳定。