澳洲房地产业“入冬” 全球楼市或持续降温

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澳大利亚房地产市场创造了2018年金融危机后的第一个转折点。根据房地产研究所corelogic的最新数据，2018年澳大利亚的平均房价下跌了近5%；截至2018年底，澳大利亚最大城市悉尼的平均房价与2017年的峰值相比下降了11%以上，超过了30年前经济衰退期间从峰值到低谷的降幅。一些分析师表示，澳大利亚房地产市场已经进入冬季，预计2019年仍将疲软。

2018年底，全球许多国家和地区的房地产市场纷纷降温。除了澳大利亚，香港、加拿大等地是房地产市场最明显的地方。此外，由于经济放缓和其他令人不安的因素，美国和英国的房地产市场预计将经历明显的降温。

澳大利亚的房价下跌幅度是十年来最大的

根据CoreLogic 1月2日发布的数据，2018年，澳大利亚平均房价下跌了近4.8%，为2008年金融危机以来的最大跌幅。在澳大利亚，两个最大的州级城市占营业额的60%，占营业额的40%。悉尼和墨尔本的房价在2018年分别下跌了8.9%和7%；与2017年的峰值相比，这两个城市的房价分别下降了11.1%和7.2%，自悉尼峰值以来的下降幅度超过了1989年至1991年衰退周期中从峰值到底部下降9.6%的幅度。此外，12月，澳大利亚房屋拍卖的清算率连续几周低于50%，这意味着交易量较低，也释放出明显的弱信号。

corelogic研究主管Tim lawless表示，澳大利亚金融管理审慎监管局(apra)的信贷紧缩措施是本轮下滑的重要原因之一，2019年，“融资困难”可能仍是澳大利亚房地产市场改善的最大障碍之一。一些分析师表示，海外买家减少、贷款利率上升、住房供应增加，以及市场对房价持续下跌的担忧，都给房价带来下行压力。

分析师认为，尽管澳大利亚监管当局最近宣布放松限制，但澳大利亚房地产市场在2019年将继续疲软。从历史数据来看，澳大利亚房价在经历大幅下跌后，往往需要几年时间才能恢复到周期的峰值；澳大利亚的房价在未来一段时间内可能会继续下跌。

经济学家认为，房地产市场的持续低迷将对经济产生负面影响。劳利斯说，本轮房地产市场下滑的负面影响可能比金融危机期间更严重，因为联邦政府的刺激政策发挥了很小的作用。“现在，澳大利亚储备银行已经连续28个月将基准利率维持在1.5%的低水平。没有通过降息来刺激经济的空间。”此外，劳里斯还指出，联邦政府将于5月举行大选，预计一些税收政策将会调整，届时房地产市场将进一步承压。

悉尼房地产分析师、sqm房地产研究主管路易斯克里斯托弗(Louis christopher)表示，交易数据显示，澳大利亚房地产市场可能正处于“崩盘”的轨道上。德意志银行(Deutsche Bank)首席国际经济学家托尔斯滕·斯洛克(Torsten slok)最近列出了2019年需要投资者关注的30种全球市场风险，包括澳大利亚和加拿大房价的“崩盘”。

全球房地产市场普遍降温

除了澳洲，香港的楼市也“冷”。根据香港土地注册处的数据，2018年11月，香港住宅销售额为260亿港元，同比下降51.6%；销量为2635台，同比下降54%。去年12月，香港特区政府正式表示不会救市，并计划大幅增加土地供应。这使得机构普遍预期香港房地产市场将继续下滑。

加拿大的房地产市场也是房价和交易量大幅下降的市场之一。根据加拿大房地产协会(crea)的最新数据，2018年11月，全国住房交易量比上月下降了2.3%，房价同比下降了2.9%；10月份，多伦多新建住宅价格指数同比下降1.4%，为22年来最大降幅。根据加拿大国家银行房价指数的最新数据，房地产市场仍处于困境。10月份，该指数涵盖的11个城市中，有8个城市的房价下跌。Crea表示，不断上升的利率和严格的贷款审查规则将继续抑制潜在买家的情绪，2019年加拿大房屋销量可能会降至10年来的最低水平。Crea预计2018年房屋销售将同比下降11.2%，至458，000套，为五年来的最低水平；2019年，房屋销售和价格将“受限”。

此外，美国房地产市场在经历了去年年初的火爆行情后，今年下半年出现了降温迹象。全国房地产经纪人协会(NAR)12月28日发布的11月份现有房屋销售指数降至2014年5月以来的最低水平，同比下降7.7%，而此前10月份的数据也下降了约7%，这是几年来首次出现同比下降。12月26日发布的S&P核心案例席勒房价指数也显示，美国房价的增长率正在继续放缓。至于2019年的前景，尽管各机构之间存在一些差异，但大多数人预测，降温趋势将在2019年继续。Nar预测，2019年房价将继续上涨，但涨幅将放缓。房地产研究机构Green street advisors预测，2019年美国房地产价格将适度下降。房地产公司凯勒·威廉预测，2019年美国房价将下跌2%。在线房地产经纪公司Redfin预测，供应量的增加将导致房价进一步调整，甚至可能低于2018年的水平。

尽管此前的预测是，不同意离开欧盟将导致英国房价下跌30%，这听起来“耸人听闻”，但在不确定的离开欧盟前景的影响下，英国房地产市场正在失去吸引力。根据皇家特许测量师学会(rics)的数据，2019年的房屋销量将比2018年下降5%，至115万套，而房价增长将停滞不前，伦敦等地甚至会出现适度下降。