百强房企拿地货值破10万亿 26家房企拿地货值超千亿

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2018年，虽然各地土地拍卖活动频繁，但率先降价促销收回销售款的房地产企业仍抓住市场机遇，保留了大量土地。

根据Cree Real Estate的研究统计，2018年，前100家房地产企业收购的土地总价值超过10万亿元，比2017年下降了13%。其中，26家房地产企业收购土地价值超过1000亿元，22家房地产企业建筑面积超过1000万平方米。总体而言，2018年，房企更倾向于收紧投资准备，以“过冬”。

前十大房地产企业占了土地价值的一半

融资压力、市场下滑、土地降温、政策收紧等诸多因素导致2018年房企征地较上年相对谨慎，加快了资源向大型房企的流动。然而，强者依然强大的局面并没有改变。

据梯队统计，前10家企业的增加值和建筑面积集中度都在50%以上。可以说，前十大规模住宅企业占据了前100个地块的50%，而前三大企业占据了前100个地块的24%。《证券报》记者注意到，2018年全年，碧桂园(港股02007)、融创中国(港股01918)、中国恒大(港股03333)和万科地产共入账5000多亿元。价值分别为9987.3亿元、8782亿元、7731.6亿元和6707元

对此，克里认为，一方面，由于融资紧缩，大型房企融资成本低、流动性充足、融资渠道广的优势明显；另一方面，在销量不断攀升的情况下，在高周转率模式的推动下，大多数大型房企仍热衷于在2018年上半年补充库存。

值得注意的是，2018年，房屋企业的土地收购和销售比例下降。据嘉里统计，2018年百强企业的土地收购销售比例为0.38，远低于2017年0.59的平均水平。从梯队的角度来看，它毫无例外地大幅下跌。一方面，去年这些房地产企业的销售规模迅速增长。例如，R&F和金科在去年前10个月已经超过了1000亿元。另一方面，他们对市场持谨慎态度，这导致他们相对保守的投资土地收购。阳光城、泰和、荣鑫等企业征地金额较上年大幅下降。

向三个四层城市下沉

2018年上半年，在2018年下半年“抢规模、扩土地储备”和“紧投资、稳现金”的年度趋势下，百强房企的投资布局也更加集中在市场知名度高的三、四线城市和中西部地区能源水平高的二线城市。

事实上，《证券日报》记者在采访中也了解到，特别是上半年，很多上市公司都去一线城市或二线城市周围的三、四线城市抢地，抢地的房地产企业基本上付出了比预期更高的价格。经过下半年的市场变化，第三和第四城市的土地销售并不那么火爆，但仍有房地产企业赶不上末班车。

克里表示，通过比较2018年新收购土地的单位价值与2018年平均售价，可以发现50%的企业单位价值低于平均售价，这也与去年房地产企业收购三线、四线土地的热情相互印证。在前20家企业中，绿地、新城和招商均下降超过20%，新增土壤储量明显向三、四级城市倾斜。

尽管三线、四线的受欢迎程度开始下降，但全年仍有一半的企业投资在下降。一方面，他们希望能赶上三、四号线的末班车，另一方面，他们平衡了布局结构。

据凯瑞统计，从2018年百强房地产企业的布局选择来看，以区域为重点的投资策略是显而易见的。就能级选择而言，三线和四线仍是大多数住宅企业的首选。住房企业增加了三四线近60%的土地储备，比二线城市高出20个百分点。一线城市受到供应紧张和恶劣转移条件的影响，只有4%。

然而，从第四季度开始，过度需求透支和下降的棚改效应逐渐显现。第三，四线城市市场明显降温。在整体审慎的投资策略下，住宅企业开始收缩在低水平城市的投资，并逐渐启动第二条回报线。数据显示，第四季度，二线城市典型房地产企业投资征地建设的比例与三、四线城市基本持平。

柯睿预测，在审慎的投资预期下，2019年房地产企业征地规模将继续下降，征地投资将更加理性，土地储备快速扩张对规模的影响将暂时结束。2019年，龙头房企和中小房企的整体投资态度将进一步保守，平安过冬已成为房企的共识。