房企“千亿俱乐部”扩容进行时：将增至30家

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[摘要]据媒体报道，截至2017年10月底，至少有45家房地产企业已经实现或正在提出1000亿元的销售目标，其中30%是“福建型”开发商。

在“房无投机”、“租售并举”的主调下，以往房企“唯规模论”的发展理念不再适用。

“我们对市场保持高度谨慎的态度。目前的政策正处于一个高度动荡的时期，随时都有可能出台新的政策，因此有必要谨慎投资。”在中国海外地产2018年中期业绩会议上，董事长兼首席执行官严建国表示，我们宁愿错过一些机会，也不愿投资错误的土地。

"最好是慢慢发展，稳步发展."碧桂园(港股02007)总裁莫斌也在业绩会上重申，杨国强总裁在2018年定下的基调是稳定而深远，我们会相对放慢发展速度，留出更多的空做好各项管控工作。

恒大集团副董事长兼董事长夏海钧也表示，恒大过去主要是靠规模取胜，利润增长适度，相对较低。现在情况正好相反。相反，我们应该注意项目的销售质量。

新城控股高级副总裁欧阳杰也对《时代周刊》记者表示，房企不应再期待未来的高增长和稳定市场，而应帮助企业进行战略规划，调整资源配置，争取均衡发展。欧阳杰建议，在扩张方面，住房企业应该慢慢地、正确地、很好地占用土地，而且廉价的土地总是可以被占用的。“在融资方面，住房企业可以通过设立房地产基金等形式争取相对廉价的资金，降低融资成本。”欧阳杰继续表示，在确保产品和服务质量的同时，开发商应继续坚持资金高周转率战略，加快资金回笼，确保企业现金流安全。

影响的规模仍在扩大

超大型住宅企业主动控制速度，但一些企业仍选择继续冲刺到1000亿元的规模。

《时代周刊》记者了解到，华南某房地产公司董事长在2018年初的工作会议上表示，公司除了实现年度利润增长外，规模也应随之增加，力争尽快达到1000亿元的规模。一家房地产公司的另一位高管直言不讳地表示，公司在现阶段的目的非常明确，那就是大规模地做这件事。

“规模也很重要。虽然建立一个小而漂亮的公司是必要的，但它不可能小到100亿元。我认为1000亿元还是必要的。”格林兰香港(香港股票00337)首席运营官侯也在2018年中期业绩会议上表示，2018年销售额将达到400多亿元，未来三至五年将达到1000亿元。

幻想曲集团董事长兼首席执行官潘军也在2018年中期业绩会议上表示，在过去三年里，幻想曲最重要的事情是专注于两项业务。首先是扩大房地产规模。我们之前说过，2018年、2019年、2020年是300元、500元和1000亿元的目标，这也是我们所关注的；第二，彩生活(港股01778)继续引领行业规模，其业务是通过深化社区入口实现的。

除上述四家房地产企业外，2017年底，福建某房地产企业董事长在接受媒体采访时表示，2018年，集团的销售目标是翻番至2000亿元。另一家上海房地产公司今年年初表示，将在2018年冲刺1000亿元，并在未来三年实现2000亿元的目标。

据媒体报道，截至2017年10月底，至少有45家房地产企业已经实现或正在提出1000亿元的销售目标，其中30%是“福建开发商”。

净化的难度增加了

房企提出了1000亿元的目标。一方面，他们对市场预期过于乐观，另一方面，住房企业的分化格局正在加速。

“规模有江湖地位，江湖地位有发言权。”欧阳杰告诉《时代周刊》，规模越大，现金流越多，越安全。因此，银行和其他金融机构将给予这些房地产企业更高的信用评级和更低的资本成本。然而，一些销售不足、负债过多的房地产企业将面临资本压力过大的风险，尤其是在融资杠杆收紧的背景下。

“未来的房地产一定是强者恒强，大鱼吃小鱼。2017年之前，全国房地产市场十大房地产开发商的销售份额为24%，2018年上半年已经达到30%，也就是半年内增长了6%。百分点表明，在本轮宏观调控中，大多数中小房地产企业应该退出这个市场，由大企业接管。”夏海钧说，我们相信在未来3-5年内，房地产的集中度将达到40%左右。在这种情况下，如果十大房地产开发商占全国10万亿元销售额的40%，那将是4万亿元。如果前三名的房地产开发商占到20%左右，那么每个房地产开发商的销售额将会达到7000亿元左右，也就是说，恒大现在的销售额是5000亿-6000亿元，随着集中度的变化，空房将会产生。

根据嘉里的数据，目前房企的第一阵营超过5000亿元，分别是碧桂园(港股0207)、万科和恒大；第二和第三阵营分别超过3000亿元和2000亿元。然而，许多房地产企业开始打1000亿元一个接一个，只是为了获得进入下半年房地产市场的门票。

然而，在楼市调控和融资紧缩的双重压力下，商品房的交易规模也在不断缩小。根据国家统计局的数据，从1月到11月，中国商品房销售面积为14.8604亿平方米，同比增长1.4%，增速比1-10月下降0.8个百分点。商品房销售129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。

商品房交易规模持续下降，这也导致一些房企未能达到预期。据嘉里报告，截至11月底，目标完成率低于90%的房企包括翔盛地产、合景泰富、绿地控股和第一股份；目标完成率低于80%的房地产企业有首创置业(港股02868)、绿城中国(港股03900)、华夏幸福和施琅集团，其中施琅集团年目标完成率为59.7%。

柯睿预测，全年1000亿住房企业的数量可能接近30家。但是，由于企业注销率下降，年末市场形势依然严峻，1000亿房企数量可能低于预期。