樊纲：房地产商抱怨地价太高？还不是你拍出来的

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刚性需求、改善需求和我们的迁移需求应该说是非常合理和正常的住宅需求。如果我买房子，我不会自己住，但我会把它租给别人。最后，这房子仍然是为了生活，而不是为了投机。这也可以归类为正常的住房需求，因为总有人租房。

用经济学基本原理分析房价

高房价一定与钱有关，因为钱是万能的等价物，我们所有的东西都是以钱计价的。我想问的是为什么这次通用等价物来到了房地产市场。为什么它没有进入股市？你为什么不去猪肉店？没有去那些消费品吗？你为什么来房地产，为什么只来大城市？你为什么不去三号线和四号线的那些小城市？因此，这种解释似是而非。房价和钱之间肯定有关系，但这不能解释房价的现状。此外，从货币本身来看，至少在过去两年，我们的货币增量处于相对较低的阶段。为什么现在这么多的房价在上涨，而且只在大城市？

然后是地价，房地产开发商抱怨地价太高，所以房价高。但我想问的问题是，首先，你不是贴了一张标语牌来拍地价吗？政府说价格高，所以你可以让它流动。为什么你最终成为了当地的国王？你把它拍了出来，因为你相信房价将来会更高，所以你敢以更高的地价拍土地。所以问题不是土地价格上涨了，而是为什么你可以预期房价会继续上涨。

第二，我想问的问题是，如果政府现在给你一块便宜的土地，当你建完房子的时候，那时房价会上涨，你会以现在便宜的房价卖吗？所以最终，你还是会以市价卖掉房子。不要抱怨高地价，但是想想为什么你期望的房价这么高。

有人在网上曾经说过，经济学家无法解释中国的房价问题。作为一名经济学家，我今天将做一些分析。事实上，用经济学来解释这个问题并不需要一个简单而复杂的理论。最基本的理论是众所周知的，即供求关系。价格由供求关系决定。当供求关系发生变化时，价格也会发生变化。最基本的原则是，价格上涨必须是供不应求，价格下跌必须是供不应求。

因此，我们必须先分析需求，然后再分析供给，看看为什么两者之间存在不平衡。

房价的涨跌反映了供求关系

根据国家统计局发布的数据，2016年中国商品房销售额为117.627万亿元，比上年增长34.8%。2017年，商品房销售额超过13万亿元，达到133.701万亿元，创历史新高。可以看出对住房的强烈需求。

当谈到城市的需求时，通常只是需要。所谓的“只需要”意味着家庭在扩大，孩子在结婚，人口又多了一个。事实上，现在需求不大，我们的人口增长也不是很快。一种需求叫做改进需求。既然每个人的收入都增加了，改进的需求就会越来越旺盛，而且收入越高，改进的需求就越大。

另一个非常重要的需求是迁移需求。农村男孩现在想结婚，所以他们必须在县城里有一所房子。县城的人想在地级市买房，地级市的人想在省会买房，中等城市的人想在大城市和特大城市买房，尤其是我们的毕业生。这里的每个人都应该考虑一下。如果你来自其他地方，你为什么来北京？

迁移是有规律的。城市越大，搬进来的人就越多，而城市越小，搬进来的人就越少。因此，大多数小城市都没有人口。如果人们想移民，第一点取决于他们在哪里工作，一个地方是否能提供更多的工作和更高收入的工作。大城市的优势在于它提供了相对完整的基础设施、更好的物流和更好的人才网络，因此它可以有更多的企业在这里发展，创造更高收入的就业机会，然后会有更多的人来。

当人们聚集时，新的就业机会就出现了。什么就业机会？服务业发展了。只有当你有更多的人时，服务业才能发展。例如，当你去一个偏远的农村地区，很少有人会出来吃饭，但是人越多，餐馆就越便宜，在外面吃饭的人越多，服务就越发达。人们的聚集提供了新的机会。什么机会？首先，有更多的人在寻找物品。此外，经济学中的人的聚集也产生了一种叫做冲击效应的东西，即知识会产生新的知识，因为人与人之间相互碰撞，而各种新的思想、创造力、不同的爱好和口味都可以得到满足，因为有一大群人。因此，至少在人类社会城市化的初始阶段，大多数人都涌向大城市。大城市房价高的一个重要原因是人们正在向大城市迁移。

这时，每个人都会问一个问题，小城市怎么样？尤其是当许多人来到欧洲时，他们经常看到欧洲的一些小城市发展得很好，干净、和平、美丽。其中一个重要原因是，欧洲在很长一段时间内，即100至150年内完成了工业化进程。在这种情况下，出现了一种特殊的现象。村子里的年轻人没有出去，退休的老人回来了。他们有现代城市的生活经验，收入也相对较高。他们用自己的毕生积蓄、现代城市的生活经历和社会保障来修缮现代老房子。然后我们把现代生活甚至社会保障机制带回了小城镇，所以我们现在有很多小城镇，所以不用担心，我们这一代富有的退休人员刚刚开始退休，现在的任务是保护生态、文化和老房子，我们还有一天人口会回来。

刚才提到的三个需求，刚性需求、改善需求和我们的迁移需求，应该说是非常合理和正常的居住需求。但是，我们说房子是为了居住，不是为了投机，这是一个合理的住宅需求。

如果有两种需求，那就是投资需求。投资需求也可以归因于住宅需求。如果我买了房子，我不会一个人住，但我会把它租给别人。最后，这所房子被用来居住，而不是用来投机。这也可以归类为正常的住房需求，因为总有人租房。

最后一个是我们现在谈论的房地产投机需求。他买了一栋房子，但没有租出去，所以他在那里，等着房价升值。那么，这种投资需求是如何产生的呢？这是因为房价上涨很快。买了房子后，他可能要偿还贷款，而且至少有一次利息损失。然后他就不在乎了，他也不租它来弥补损失，只是等待升值。这种升值应该足够大，足够快，以弥补他买的房子的成本，但前提是，以前的需求供应没有跟上，这导致供求不平衡，价格上涨很快，这导致后者的需求。

除了后面提到的对房地产投机的需求，前面提到的那些需求是合理和正常的，它们都是我们现在所说的追求幸福生活的需要。因此，在这个问题上，当我们思考房价过高的问题时，首先应该考虑的是供给方面以及如何增加供给，而不是如何抑制需求。

年轻人应该买房还是租房？

例如，你的工作不太稳定，而且可能会改变。最好租一个面积小、租金便宜的房子。然而，如果你的情况不是这样，例如，如果你想结婚，你丈夫和妻子的六个钱包都工作，你的父母有一个钱包，你的祖父母有一个钱包，你的祖父母有一个钱包，你的爱人的祖父母，祖父母和父母可以支付你的首付款时，所有六个钱包在一起，那么我说你最好买一所房子。

如果你买房子，你每个月会付一笔钱，但是房子20年后就是你的了。那时候，我们讨论为什么要进行房改和抵押贷款。正是因为当时中国的情况，我攒了一辈子的钱，最终在买房子之前就去世了。为什么我不先抵押和借钱？我一生都住在一所房子里，最后这所房子属于我了？当然，没有钱你不能这样做，但是如果你有条件，你应该好好利用这个机制。