土拍再现激烈竞争 今年市场有些“冷热不均”

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◆王彦峰，《先驱报》首席记者，济南报道

2月7日，济南高新区核心区两块土地的拍卖再次引起了市场的广泛关注。万科、金地、金茂、中海、海信等开发商参与了土地拍卖。最终，这两块土地被格林兰春天集团以19.09亿元的总价格收回，同时建造了一座24800平方米的安置用房。

“这次拍卖触及了最高价，而最低价表面上并不高，但开发商的实际成本相对较高，这反映了开发商对未来市场的信心。房价不应再次大幅上涨，但可能会继续走强。”济南一位负责营销的开发商告诉《经济导报》记者。

世界银行(002285)山东地区总经理朱江告诉《经济先驱报》记者，今年的房地产市场将呈现更加复杂的格局。一些较早取得土地的物业会受到价格限制等因素的影响，销售价格会较低。仍将保持良好的销售状况；然而，一些以高价购买土地的开发商可能会面临压力，因为成本太高。

高新区高价土地交易

7日出让的高新区核心区的两块土地位于叶公南路以北和奥体中路以西。其中住宅用地61亩，商业用地29亩，一并出售。最终，这两个地块吸引了激烈的竞争，经过71轮的竞标，它们达到了最高限价，总价为19.09亿元。随后，这两块土地进入了安置房招标，有7家开发商参与了招标，12372392号投标人获得了两块面积为24803平方米的安置房土地。

《经济导报》记者了解到，万科、金茂、中海、海信、阳光城(000671)、郑融等国内知名开发商参加了7日的两次土地拍卖，绿地春天集团最终赢得了两次土地拍卖。绿地春天集团，原名济南房地产开发公司，2009年与绿地集团合作，现为绿地集团控股子公司。

根据上述开发商的分析，如果单看总成交价19.09亿元，此次交易的地价并不高:“在总成交价19.09亿元中，住宅部分的价格为16.5亿元。该部分住宅用地总面积为40779平方米，地面最高容积率为3.3，地面最高允许建筑面积为134600平方米，容积率为12261元/平方米。”目前，在这两块土地附近有一处待售的房地产，海信鲜文时嘉，目前售价为19000元/平方米，所以12261元/平方米的底价并不贵。

然而，开发商继续分析说，如果加上安置房屋和学校的费用，开发商的成本会更高。根据上市文件，商业和商业用地上的写字楼产品开发商需要有50%的自持能力，这意味着这50%的产品在开发过程中不会带来现金流，只能通过建造和运营来赚取租金利润。此外，开发商必须投资9700万元建设一所18级小学，划拨3.68公顷公园绿地，投资建设建筑面积不低于3500平方米的社区综合服务设施，并在附近划拨相应的公共停车场，所有费用均由开发商承担。

更重要的是，开发商还需要建造24800平方米的安置房。“在建造了24，800平方米的安置住房之后，开发商住宅部分的实用面积将减少到109，800平方米；同时，这部分安置房今后将免费移交给政府，这也是很高的。特别是相关税费应作为销售正常支付，其单价成本将超过5000元/平方米，这意味着这部分安置房的成本将达到1.24亿元。这样，开发商卖出了不到24800平方米的房子，支付了超过1亿元。如果加上学校的建设成本9700万元，即使不算其他建设成本，开发商的建筑用地成本也将达到17000元/平方米。”

高价房地产将面临客户流失

7日的土地拍卖显示了开发商对市场前景的预期。《经济导报》记者注意到，在安置房招标中，除了绿地春天集团收购了2.48万平方米的安置房用地外，还有6家开发商参与了这一环节，其中4家开发商出价1万多平方米，分别达到1.29万平方米、1.3万平方米、1.46万平方米和2.29万平方米，计算出的土地建筑成本约为1.5万元/平方米以上。

值得注意的是，自去年10月以来，济南房地产市场已经降温。济南房地产市场未来将如何发展？

朱江向《经济导报》记者分析说，目前济南市房地产市场的价格形势比较混乱:“例如，在汉裕地区，一个楼盘的单价已经超过2万元，但离东部不远的莲花山东、唐野、雪山等地还有很多。价格低于15000元/平方米的房子。”

朱江分析，未来一年济南楼市将继续呈现这种复杂格局:一些前期征地的项目由于土地成本较低，价格会受到限制，销售价格会更合适；然而，由于土地成本高，其他项目将不得不以高价出售。“那些由于价格限制而价格较低的房产将保持良好的销售状况，并大量出货；不过，那些高价楼盘将面临客户流失的局面，销售情况也不会很乐观。”朱江说。

[实际声音]

章丘推出935亩土地

先驱报(记者王彦峰)来自济南市国土资源局的信息显示，章丘区8日拍卖了935亩土地。

在935亩土地中，有一块是工业用地，面积为304亩；一个案例是20亩商业服务用地。其他10个案例的总土地面积约为611亩。这10块地都在章丘市修远河以西，离章丘主城区很近。其中，石河街以东和铁路以南有4处土地出让，总面积约347亩，占大多数；庆忌路以北，靠近山东明华地产的地方有5块地，面积约138亩；叶公四路以东，宜欣花园以南有一块地，占地约91亩；双山街以东、铁路货场以南有一块地，占地约36亩。