松限购严限售 楼市调控更趋精准化

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在一些城市，房地产市场监管变得越来越精确。1月5日晚，兰州市住房保障和房产管理局发布通知:从1月8日起，部分地区将取消限购；同时，主城区大部分地区的住房将出售三年。据业内人士透露，兰州放宽了一些非核心地区的限购，但进一步限制了城市地区的销售，对房地产投机仍持“零容忍”态度。严格来说，这不能被视为放松房地产市场政策的信号，而是根据实际情况实行差别化监管。未来，更多的城市可能会跟进并制定精确的政策。

放宽购买限制是为了上市

位于西北的兰州率先“放宽”限购，这超出了许多人的预期。

根据兰州市住房保障和房屋管理局发布的《关于加强房地产市场监管和加强房地产市场监管的通知》，兰州市将取消西固区、九州开发区和高平边远地区的限购政策，同时规定城关区、七里河区和安宁区(含高新区和经济区，不含高新区渝中园区)将继续实施限购政策，非兰州家庭可购一套，兰州家庭可购两套。

同时，通知要求限制城关区、七里河区、安宁区和西固区的房屋销售。个人在上述区域内购买的房屋(包括新建商品房和存量房屋，以合同网上签约时间为准)，自取得《不动产证书》登记簿之日起三年内不得上市交易。

对于兰州市的一松(限购)和一紧(限购)，一位当地市民说，兰州的新房库存迅速上升。这一政策实质上是将二手房需求挤入二手房，消化二手房库存；此外，限制销售区比放宽购买限制的范围大得多，也就是说，买容易卖难。

兰州于2017年4月开始实施限购政策。在价格得到控制的同时，交易量也大幅下降。数据显示，2017年兰州市房屋成交量约为700万平方米，比2016年下降20%以上。兰州西固区和九州开发区的房屋存量增加。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，兰州楼市过热主要集中在城市地区，一些郊区和偏远地区的新房存量相对较高。取消这类地区的限购，防止房地产投机，具有积极的意义。预计其他城市将跟进并放宽库存相对较高地区的采购政策。

许多“人才室”不仅限于购买

与兰州市在部分地区直接“放松”购房限制不同，武汉、南京、郑州等热点城市近期出台了人才住房等政策，允许本科及以上学历人才和高级技能人才不受限制地购买第一套房，有的甚至给予一定的住房补贴，间接放松了购房限制和贷款限制。

根据郑州市的规定，35岁以下的博士生、硕士生和“双一流”大学的本科毕业生在购买第一套自住商品房时，免提供社会保障或纳税证明，并给予首次购买补贴:博士10万元，硕士5万元，本科毕业生2万元。

然而，具有最大监管效果的限制销售政策并没有放松，甚至有增持的迹象。

以武汉市为例，2017年12月22日至28日，《武汉市商品房使用管理办法(试行)》公开征求意见。根据征求意见稿，非武汉户籍的个人可以凭房产证在武汉购买第一套住房，凭房产证购买的住房必须在取得房产证五年后才能上市交易。就出售期限而言，“人才房”比普通住宅要长两年。

在几年内限制销售无疑会使许多人在买房时更加谨慎。“快进快出”形式的房地产投机的短期投资购买和投机购买将大大减少，而中长期持有的房屋将有利于形成对稳定房价的预期。

严跃进认为，中央经济工作会议提出要保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，区分中央和地方的权力，实行差别化调控。这意味着2018年房地产调控政策总体不会有太大变化，库存上升将推动楼市政策微调，但对房地产投机仍持零容忍态度，限购政策将继续推进。

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