楼市1月低迷开局：房企销售业绩分化 三四线城市降温

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[摘要]从2019年的后续趋势来看，在调控的影响下，一二线继续低迷，四线城市的热度有所下降。除非出现大规模的政策变化，否则大多数房企在2019年将面临销售停滞甚至向下调整的可能。

在2018年底放松监管政策后，2019年初房地产市场的整体表现并不理想。

根据中信证券的分析报告，2019年1月，100强房地产企业全口径销售额达到6610.7亿元，同比下降2.6%，与去年1月58.4%的同比增长率相比大幅下降，其中100强房地产企业全口径销售额达到5088.5亿元，同比下降8.6%。

在监管的影响下，一线和二线城市继续降温。自1月下旬春节假期到来以来，网上签约基本暂停，新项目减少。降温的情况也蔓延到了三四线城市。房地产企业在春节期间开展的“回家买房子”系列活动也收效甚微。

从最近房地产公司披露的2019年第一个月的业绩数据中，我们也可以发现房地产市场趋势的变化:不同规模的房企销售业绩出现分化，龙头房企下滑，部分中小房企的销售数据仍在上升，呈现出有好有坏的局面。

房地产市场会继续降温吗？“从2019年的后续趋势来看，在调控的影响下，一、二线依然低迷，四线城市出现了一股热潮。除非出现大规模的政策变化，否则大多数房企在2019年将面临销售停滞甚至向下调整的可能性。”中原地产首席分析师张大伟说。

住宅企业销售业绩的差异化

随着房地产市场在去年下半年进入下行通道，房地产企业的绩效差异明显。

根据中信证券的分析报告，在100强房地产企业中，1月份销售额同比下降的有35家，其中下降幅度超过30%的有13家。

与此同时，许多领先房地产企业的销售业绩开始出现放缓迹象。碧桂园、万科和中国恒大的销售额均同比下降，降幅约为30%，甚至更高。

根据公告，万科实现销售额488.8亿元，同比下降28%。此外，恒大和碧桂园的销售数据也不理想。恒大今年1月份实现合同销售额约431.7亿元，同比下降32.9%；碧桂园1月份实现合同销售额约330.7亿元，同比下降52.18%。

尽管行业集中度进一步提高，但领先房地产企业的销售门槛正在下降，前3名和前10名的进入门槛也有所下降，分别为28.1%和18.7%。

然而，排名前30位的几家中型住宅企业实现了反向增长。六家房地产企业，即中国澳源、翔盛地产、华润置地、阳光城、中南建设和蓝光发展，在一个月内都增长了30%以上。共有19家公司实现了同比正增长。

从销售增长率的比较中可以看出，51-100人范围内的住房企业的增长率是最高的，达到20.1%。

尽管增长势头迅猛，但中小住宅企业的权益相对较低，其中前3、4-10、11-20和21-50的权益逐渐减少，分别为78%、77%、73%和70%。

值得注意的是，2019年1月房地产市场整体表现不如去年同期。

2019年1月，房地产百强企业销售额达到6610.7亿元，同比下降2.6%。

在销售压力下，房地产行业在2019年迎来了债务赎回的小高峰。在债务集中赎回的压力下，房地产企业的融资变得活跃起来。

2019年1月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业完成融资790亿元，较2018年12月的181.52亿元大幅增长335.23%。

其中，融资成本也很高，融资成本最高的是当代购房者发行的一年期15亿元高级票据，票面利率高达15.5%。

第三，四线城市继续降温

“受春节假期的影响，2019年1月的实际销售天数比2018年同期减少了10多天，而前一年1月的销售很大一部分来自前一年12月的认购。”郭蕊证券分析师曲瑞明在最近的一份报告中表示，前两个月的销售数据没有什么参考意义。

根据张大伟的分析，1月份的数据放缓不仅是由于市场本身的狂热，还与2018年1月的大量结转有关。此外，2019年领先房地产企业的放缓在很大程度上与四线城市的热度逐渐降温有关。

长江证券(changjiang securities)分析师沈思聪也表示，通过分析50个样本城市的数据，我们发现2019年1月，领先房地产企业的销售增长率有所下降，而三四线城市是房地产市场销售下滑的主要来源。

其中，2019年1月，四线城市一线、二线、三线商品房销售面积增长约5%，增长约11%，下降约25%。四线城市的销售负增长在所有地区都很普遍。

自2018年下半年以来，三线和四线房地产市场的疲软趋势一直很明显。根据财富证券的分析报告，白城的价格指数显示，自2018年下半年以来，三线城市的房价指数增速开始下降，12月份，价格指数环比上升0.33%，降至2016年以来的最低水平。

“1月份，我们可以在一些三、四线城市实现预期的销售目标，但很多三、四线城市只能实现40%-60%的销售目标。”中国南方一家房地产公司的一名员工向《时代周刊》记者透露。

第三，四线城市的退潮已经蔓延到陆地。2019年1月，从土地交易面积看，三线城市土地交易面积为1541.6万平方米，同比下降48.97%。

然而，今年春节期间，打算回家买自己房子的人数与去年相比略有下降。根据安居克发布的《2018-2019年购房调查报告》，与2018年相比，2019年打算回国购买自有住房的人口比例降至48.7%，下降了10%。

然而，四线城市的房地产企业的家庭营销活动并不像以前那么强劲。

根据克里的数据，2019年春节期间，最大折扣仅为10%，平均折扣仅为9.5%。与2018年春节相比，房企整体折扣较大，平均折扣在20%左右，有些企业甚至有近70%的折扣。

“2019年春节期间，购房项目不多，都是简单的送礼活动，没有房地产折扣。”上述华南一家房地产企业的员工告诉《时代周刊》记者。

从结果来看，四线城市的返乡购房潮明显黯然失色，整体影响微乎其微。根据克里的数据，春节期间，徐州和淮安的营业额同比下降了一半，而韶关和台州的供应和营业额均大幅下降，同比降幅超过70%。

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