戴德梁行：2019年中国房地产成交量或好于2018

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客观地说，很难详细了解全国房地产市场，这涉及到不同的城市结构、数据和监管。因此，关注中国一线重要城市从点到点的分化趋势也是许多机构愿意衡量的一个指标。基于此，国际房地产咨询“五大银行”之一的戴德梁行近日发布了《2018年深圳房地产市场回顾与2019年展望》的研究分析。

据戴德梁行统计，2018年，深圳新建商品住宅平均成交价格为54128元/平方米，同比下降0.6%。就地区而言，宝安区和龙岗区始终是营业额最大的两个地区，占81%。福田区和南山区的平均房价最高，2018年分别为93，803元/平方米和92，095元/平方米。

在写字楼领域，2018年深圳甲级写字楼新增供应量达到70万平方米，同比下降17.6%。截至2018年底，深圳甲级写字楼入住率同比增长3.1个百分点，达到15.7%，深圳总存量达到499万平方米。其中，金融业所面临的整体低迷局面大大降低了其在甲级写字楼租赁活动中的比重，从2017年10月至2018年9月仅占租赁交易面积的15%，之前的交易面积超过30%。

展望2019年中国房地产市场的发展，尤其是调控措施是否会让空面临更多放松的空间？房地产成交量和价格的趋势是什么？长期租赁公寓和商业地产的空升级房在哪里？投资者网络分析师最近采访了戴德梁行大中华区副总裁兼华南和华西董事总经理程家龙。

程家龙在房地产行业有多年的经验。他于1993年加入戴德梁行，全面管理公司的项目前期规划咨询、房地产投融资、销售规划与代理、物业销售与租赁代理、房地产市场研究与评估、建筑咨询、物业管理等业务。

由于2019年调控城市的政策，房地产交易面积可能会好于2018年

投资者网络:一些城市已经开始通过各种措施放松对房地产的监管。这项规定会在2019年全国范围内放松吗？

程家龙:2018年市场热度明显下降，反映出持续深入的调控政策逐渐收到稳定市场、稳定预期的效果。同时，在当前的经济形势下，保持房地产市场的稳定是中国经济稳定的重要组成部分。结合建立长效机制的总体考虑，传统销售市场的稳定也是住房制度改革的重要前提。预计短期内房地产市场调控不会大幅度放松，中央和地方政府保持房地产市场稳定的方向不会动摇。

另一方面，在市场稳定的情况下，有选择地放宽前期出台的过于严格的楼市降温政策也是必然的要求，以支持合理需求，防止市场过冷，维护市场稳定。最近的放宽措施也是在“稳定”的前提下实施的。例如，一些城市还没有被空推高，仍然存在下行压力，那么为什么不放松呢？以深圳为例，如果2019年上半年存在下行压力，就会有一些放松的动机。这取决于政府的考虑，放松首先有哪些政策。

当然，这取决于下降的具体程度。如果略有下降，就没有必要急于放松政策。然而，如果一个城市仍然有能力迅速崛起，调控政策暂时不会动。因此，总的来说，不同的城市应该根据城市制定政策。

从长远来看，这些房地产调控政策总是短期的，不符合市场规律。在房地产市场实现稳定合理发展后，这些政策最终将被取消。

投资者网络:关键是要建立一个长期机制，比如物业税。

程家龙:是的。随着一系列政策措施的出台，政府将结合一些政策进行相应的调整，包括市场价格变化、经济变化等影响因素。

投资者网络:2018年，国家调控的力度是有史以来最大的，有人统计了400多次。这是否意味着有许多地方需要纠正？放松也可以纠正以前的一些错误？

程家龙:这不能叫做纠正以前的错误。事实上，一段时间以前，一些人盲目地跟随房地产投机的趋势，一些不具备快速上涨条件的价格也被炒作。因此，政府出台政策遏制这种快速增长是合理的。

但是今天，如果没有这样的投机，或者如果没有必要担心价格方面的投机，那么我们可以适当放松调控政策，让房地产市场回到正常的市场状态。我认为这叫做回归正常。

投资者网:根据国内外许多机构的分析，2019年房地产市场将继续下滑。你怎么想呢?

程家龙:交易区域不确定，因为市场一定是这样的:快速增加-成交量增加-价格不变-成交量减少-一定程度减少-价格减少-成交量增加-价格增加。这是市场的规律。

因此，我认为过去一段时间的交易量一直很低，需求是客观存在的，不可能或很少会出现长期下降。

投资者净值:就交易量而言，2019年可能好于2018年。价格怎么样？

程家龙:在一个有足够人口和工业支持的城市，它只需要繁荣。经过一段时间的低迷，交易量有上升的势头，而价格应该保持稳定的趋势，并可能微调下降，然后由交易量支撑。我认为不会有太大的变化。当然，不同的地区有不同的表现，好的地区甚至不会下降。然而，在部分人口净流出且没有良好工业基础的中小城市，一旦缺乏刺激政策的支持，房地产市场可能面临下行风险。

混淆长期租赁公寓的关键是市场细分

投资者网络:2018年的另一件重要事情是公寓的长期出租，这也导致了许多社会和生计问题，包括万科万村计划的暂停。你认为长期租赁公寓的盈利模式如何？我发现，戴德梁行还统计了许多城市长期租赁公寓的数量和模式。

程家龙:长期租赁公寓实际上是一个租赁市场，租赁市场和买方市场有着相同的原则。在买方市场，政府需要为最基本的阶层制定一些政策住房，以便有经济困难的人也能生活和有地方住。这是政策性住房。政策性住房有多少利润？不应该有利润，而是政府的保障性行为。

然后是普通住房，这可能有正常的利润。其次，市场上有一些富人需要一些豪宅，而市场上也有利润较高的空房。

因此，租赁市场是一样的。政府必须有一些基于政策的长期租赁公寓来满足最低水平的消费，也有长期租赁公寓来满足普通白领的需求。它有一定的利润，但需要有经营能力和规模效应。如何才能做好？这需要很高的操作能力。

另一种高端长期租赁公寓或服务式公寓有较大利润的空房，但影响因素是开发商是否有足够的经营能力和品牌意识。因此，这个市场应该这样细分。

投资者网:现在外界谈论的是长期租赁公寓，这可能会让人感到困惑。例如，它被认为增加了城中村改造的成本。

程家龙:是的，是困惑。这就像想出长期租赁公寓的术语，然后将所有产品打包到长期租赁公寓中。在实践中，必须有细分。

甚至一些公司为了炒作，也使用了长期租赁公寓的概念。我们仍然需要关注细分市场，不同的市场肯定会有不同的表现。

投资者网络:中国的租赁市场有2亿多人，但市场上总是有很多灰色的空房。过去，租房是个人房东的事，但现在他们越来越多地与机构联系在一起。这是否意味着这个市场的发展潜力仍然很大？

程家龙:这个市场还有发展潜力。在过去，它是由个体业主主导，缺乏配套设施和恶劣的环境。这是城市化快速发展中的一个暂时现象。然而，新来的年轻人的需求已经发生了变化，我相信他们可能无法像第一批人那样接受恶劣的生活环境。

由于房价的快速上涨，许多年轻人买不起房子，这将影响一个城市对人才的吸引力。因此，无论是政府推出的人才住房项目，还是以市场为导向的长期租赁公寓产品，都迎合了人们的生活需求。以市场为导向的长期租赁公寓为租户提供不同档次的多样化产品和多方位的服务，营造充满活力的生活氛围，对年轻白领有很高的吸引力。这是市场提出的要求。当投资者进入市场时，他们可以对租金有一定的利润要求，并带来一定的投资回报。

摩天大楼的诅咒是不可预测的，三线和四线商业地产的竞争正在加剧

投资者网络:中国许多城市都在竞相加快摩天大楼的建设。例如，深圳仍有几座计划中的摩天大楼。国外研究认为，摩天大楼的建成可能预示着经济衰退，而中国经济仍处于调整过程中。你认为宏观经济学和摩天大楼之间的关系如何？

程家龙:摩天大楼的发展应该以市场建设的速度和供给为基础，这对宏观经济没有直接影响。即使完工，也要三四年后。三四年后，市场很难预测。

很难预测长期的宏观环境和市场供给。然而，中国仍然是一个不断增长的大市场，空有着广阔的发展前景，这是肯定的。另外，像北京、上海、香港等地，未来甲级写字楼市场的供应量并不大，甚至供不应求。

另一方面，开发商对未来三四年保持乐观非常重要。你自己的财务状况？市场上有足够的投资基金吗？目前市场上有这样的投资基金，但问题只是是否有好的项目。这是市场的共识，仍然有许多机构在寻找好的项目。

因此，市场上不缺乏资金。问题是你的项目是否值得投资？你对未来三五年持乐观态度吗？

投资者网络:商业项目怎么样？

程家龙:在商业市场，不管经济好不好，人们总是要出来消费。当它变坏时，它会稍微变弱。目前，深圳的消费仍然很旺，市场也不是很差。

年轻人总是想消费，所以他们必须测试哪些企业做得好，包括创新、配套服务、文化、品味、经验等。只有找到自己的运作模式，才能脱颖而出。

投资者网络:由于人口净流入，一线城市人口基数较大，但四线城市是否是商业地产面临更大压力。

程家龙:即使在一线城市，也不是所有的项目都是乐观的。购物中心的总数在增加，自然有好的和坏的经营。如果二、三线核心城市的人口和消费增加，问题不会很大，但也取决于项目的具体条件、交通设施、人口规模、竞争产品市场以及自身的运营能力，这些都需要综合考虑。

对于人口较少的四线城市来说，如果市场供应量相对较大，竞争压力是可以想象的。然而，如果市场处于发展的早期阶段，人们对购物中心的需求仍然存在，适当供应的高质量项目仍有发展空间。

投资者网:根据你的观察，这么多年过去了，中国的开发商怎么能做商业地产呢？空厅还有很大的改进吗？

程家龙:还有空的房间，但是现在很多开发商都做得很好，比如华润万象市和滨海市，这些都是深圳的标志性建筑。我相信很多开发商会继续学习他们的经验，当然，他们也依赖很多机构的服务，我们会给他们很多意见。

从全球来看，房地产专业服务非常成熟。只要你有眼光，相信专业实力，你就有机会在规划、设计等方面做得很好。(思考金融产生了)■