多些配套标准，“后公摊时代”才会少些套路

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从技术角度来看，根据套房的可用面积进行交易是显而易见的，这在一定程度上使房子更加“透明”。

最近，《住宅工程规范(征求意见稿)》出台后，第2.4.6条“住宅建筑应按使用面积交易”受到广泛关注。2月24日，中国建筑科学研究院相关负责人接受采访时表示，“住宅应当以使用面积交易”条款的提出，主要是从技术角度规范住宅建筑面积的计算规则。

这个消息一出来，就引起了各种各样的解释。一些人说“泳池区”将立即结束，而另一些人则说事情没那么简单。作为方案设计者，中国建筑研究院的负责人称之为“技术规范”，这无疑是最权威的说法。但我认为，即使作为一个没有法律强制力的技术规范，它也具有很大的指导价值。

长期以来，世界一直饱受“共享区域”之苦

“包内”+“共享”定价模式从何而来？从新中国成立之初到改革开放之前，中国的住房制度长期以来一直实行福利分房，现阶段还不存在共享面积的问题。改革开放后，房地产市场逐步实现了市场化。在探索住房制度建设的过程中，不仅从香港引进了“土地招标、拍卖、挂牌模式”和“预售制度”，还引进了“套内+共享”的定价模式。

事实上，预售楼花制度和土地招标、拍卖、挂牌方式都有一定的弊端。如今，“建筑面积”的估价方法受到广泛批评的原因是“共有面积”的水太深。

例如，2010年，山东省高密市的一处房地产的分摊系数为52%，而2017年，南京部分住宅公寓的分摊系数高达58%。去年8月，一篇在社交媒体上发表的题为“买100平米的房子只有70平米”的文章。这样一个“共享区域”是怎么来的？，这就把公摊面积的问题提到了社会层面，引起了广泛的舆论风暴。

事实上，共享面积的问题只是定价方法，但现在它已经演变成开发商获取利润的工具。问题的根源在于市场信息的不对称，这导致了经济学中由信息不对称引起的道德风险。

在过去的两年里，在国家的严格控制下，一些开发商通过扩大公摊面积、重复公摊、利用公摊获利，将经济周期的波动成本转嫁给消费者。

虽然公摊面积是政策法规认可的一种销售定价方式，但对公摊面积的划分、标准和比例的精细规定仍然是空白条，这也是开发商对公摊面积大惊小怪的一个重要原因。此外，相关专业监管部门监管不力和市场信息不对称也是泳池区成为部分开发商获利法宝的重要原因。

去泳池区后要警惕生活质量的下降

这一次，住房和城乡建设部第一次在正式文件中明确指出，住房应按内地面积进行交易，这表明了改革的态度和积累的弊端。

正如该方案的设计者所说，这种方法可以解决两个问题:第一，解决室内建筑面积相同但家庭使用面积不同的问题；二是解决家庭面积不透明的问题。可以说，从技术角度来看，按照套房的使用面积进行交易，在一定程度上使得房子更加“透明”，有利于保护消费者权益。

事实上，房屋及建设署并非单纯为市民服务，而技术规格亦可操作。国际公认的房屋交易估价标准通常是“实用建筑面积”。2013年，香港也废除了出售房屋的“建筑面积”定价方法。现在，它公开表示支持按使用面积进行房屋交易，它对分摊建筑面积的态度是明显的。

事实上，根据内部面积来计算价格在中国已经实行了很长时间。早在2002年，重庆就开始以套内建筑面积作为计价依据，并责令整改，如不按此计价，处以成交额5%-10%的罚款。作为一个“先锋”，重庆给我们上了一堂课:首先，在中国或某些地区实行内部定价出售住房是可行的。其次，在给室内区域定价时，有必要防范生活质量下降的风险。

需要警惕的是，按内部面积定价将不可避免地减少开发商的利润。为了保证收益，开发商要么提高单位面积房价，要么将经济成本间接转嫁给消费者，因此消费者的财富效应可能不会增加。或者降低成本，例如，从建筑材料、绿化、物业等方面寻找补贴。

住房和城乡建设部在官方网站上发布的意见通知已经表明了国家对“共享区域”的看法，但相关部门需要做好配套工作。例如，制定公共面积的计算方法，如绿地比例、建筑材料质量、公共服务等相关标准。因为如果这些标准不明确，“共享区域”可能会恢复，其成本最终将转嫁给消费者。

□潘和林(经济学家)