返乡置业降温 44城成交量同比下降14%

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[摘要]1月25日，来自同一城市和安居克的58人发布了《2019年购房调查报告》，报告显示，52.7%的“漂泊者”有返乡置业的意向，而2018年这一比例为58.7%。返乡购房者的比例下降了。

春节前，回家买房降温的消息已经传开了。

1月25日，来自同一城市的58名市民和安居克发布了《2019年购房调查报告》，报告显示，52.7%的“漂泊者”有意回家购买自己的住房，而2018年这一比例为58.7%。返乡购房者的比例下降了。

最近，各机构相继发布了春节期间的楼市数据，证实了这一趋势。

根据最新数据，在1月28日至2月10日的春节期间，嘉里研究中心监测的白城新开盘项目的拆迁率仅为17.1%；44个重点监测城市的营业额同比下降14%，其中二线城市同比下降4%，三个四线城市同比下降23%。根据中国指数研究院的跟踪数据，2019年春节期间(2月4-10日)，中指17个重点城市的交易面积环比下降92.2%，二三线城市的交易面积同比下降约95%。

嘉里广州首席分析师肖向《时代周刊》记者指出，今年回家降温的原因是:一是近两年来，四线城市已经接管了一、二线城市，并迎来了一波成交量和价格不断上涨的爆炸性市场。许多要求已经提前消化了；第二，本轮楼市调控拉低了市场，自去年下半年以来，市场明显向三个四线城市传导，导致三个四线城市的楼市降温。成交量和价格都开始放缓，买家表现出观望态度。

冷热不均

受区域发展、地方经济水平等因素的影响，中国住宅存在一定程度的“人”与“居”的结构差异。每年春节期间，返乡的劳动人民都会带来一定的居住和购房需求，这就形成了“回乡购房”的春节现象。

根据克里研究中心的统计，从2018年1月到2月，在返乡购房者的推动下，四线城市的交易依然强劲。2月份，大型房地产企业和以一、二线布局为主的房地产企业的业绩明显下降，但区域房地产企业和四线城市多布局房地产企业的业绩表现突出，与上月持平甚至有所上升。

但这种良好势头直到今年才持续。从上述全国数据来看，今年春节期间，市场成交量和房企表现普遍下降。根据中国科学院提供的300多名返乡分析师的实地调查数据，2019年春节期间，各城市的访问量均大幅下降。在二线城市中，质量较好的城市只能达到10组的平均日访问量，其他大多数城市的平均日访问量保持在3-4组；在四线城市，平均每天约有五组游客被认为是“出色的表现”。从城市来看，杭州在二线城市的交易量下降了64%，而Xi的下降了54%；在三个四线城市中，晋江下降了73%，韶关下降了72%。

也有例外。《时代周刊》记者从中国西南部一个地级市的一处房地产了解到，该房地产于2019年1月30日进入市场，推出了300多套面积超过100平方米的三居室项目。截至2月13日，记者询问时，已售出约200套，去污率达到60%。当地房地产经纪人告诉《泰晤士周刊》记者:“当地新建住房项目的销售情况相对较好。一旦大多数房地产推出，只有几个楼层、方位和其他单元不是很好。”

克里的上述研究还显示，春节期间，许多城市的营业额逆势上升，增幅很大。例如，在二线城市兰州和合肥，春节前两周的交易量分别增长了275%和432%；四线城市中的丽水和中山分别增长158%和134%。根据这一分析，柯睿认为，以中山市为代表的城市，由于供给下降和交易量反弹带来的市场热惯性，交易量实现了正增长。这能推翻回家买房降温的判决吗？中国指数研究院副主任白指出:“全国有300多个地级市和2000多个县城，部分城市肯定会保持更加乐观的状态。我们必须把它看作一个整体。”

据多位专家分析，目前三、四线楼市的主要需求来源包括四个方面:一是本地需求，如本地城市化进程带来的居者有其屋的需求，以及结婚和置业的需求；第二是促进住房所有权；三是棚户区改造的影响；第四，它由高速铁路驱动，给周边城市带来好处。

“在这些因素中，本地对支持本地房地产市场的需求相对稳定，而高铁的推动和对周边城市的吸引力显示了城市基本面的潜力。在去年国家政策的调整下，棚改带来了相对较大的变数。在国家提出的因地制宜货币化安置的影响下，棚改的资金来源主要是专项债务，2019年许多地方的棚改金额较大，可能会给一些严重依赖棚改的城市带来更大的依赖。调整。”白进一步分析指出。

库存面临上升的威胁？

此外，春节楼市的“冷热不均”也反映在销售市场的降温和热发展，以及二手房价格的下跌和新房的稳定。

在从世界各地回家的故事中，有许多开发地点与提早离开的冷售楼处和中介商店形成鲜明对比。受前两年有利的市场条件和较高的预期的影响，各地的土地流转十分活跃。白向《时代周刊》记者指出:“按照目前的发展速度，预计这些土地将在近两年内得到供应。”

数据显示，2018年1-12月，全国房地产开发投资120264亿元，比上年增长9.5%。然而，中国农业银行(香港股票01288)首席经济学家向松佐在接受采访时表示:“总体而言，中国大规模建房的时代已经结束。预计2019年房地产投资增速将在2018年的基础上进一步放缓，不排除在5%以内。”

在房价方面，2019年1月，全国100个重点城市二手房平均上市价格为每平方米14902元，比上个月下降1.05%，并连续五个月下降。然而，就新房而言，国家统计局的数据显示，中国新建商品房销售价格保持稳定，略有调整。去年12月底，一线城市新建商品房价格上涨，而二三线城市新建商品房价格保持稳定。

许多专家告诉《时代周刊》，二手房数据更接近真实的市场情况，除了价格变化，近期二手房“无市无价”的情况凸显出需求疲软。需求已经见顶，但市场开发的规模仍然很大。这会给市场带来新一轮库存压力吗？

根据益州研究所的100个城市的土地储备报告，从去年12月底开始，三个四线城市的销售呈负增长。截至12月底，64个三四线城市的总库存为1.9562亿平方米，比上个月增长1.4%，比去年同期增长2.5%。上海易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《时代周刊》记者，开发商的推进步伐在1月和2月放缓，库存可能不会大幅增加。不过，从今年来看，鉴于市场形势不容乐观，销售可能会继续放缓。"预计库存会增加。"

白推断，从全国来看，2019年全国住房销售总量可能会略有下降。对于四线城市来说，它也将进入一个周期，并面临市场轮换带来的挑战。“在这种情况下，过去两年获得土地的企业可能会出现分化。已经启动的项目将加快发展，进入市场，抓住窗口期。然而，尚未开始的项目可能会观望，减缓发展速度。”

专家认为，保持供需平衡是稳定四线城市市场的关键。

“在需求萎缩的情况下，如果各地能够保持土地供应相对合理的状态，不再盲目增加过多的土地供应，保持供需平衡，那么市场的稳定还是可以预期的。”白建议，“每个城市实际上应该从自己的工业经济和人口流入来判断，它是否会带来更好的需求和预期，并在此基础上安排今年的土地供应计划。”