泰禾集团江苏宝华项目地块陷尴尬

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包华，江苏省句容市的一个小镇，当地人嘲笑它是一个“十线镇”；有趣的是，几十个房地产开发商驻扎在这里，一座新建筑在这里拔地而起，给市民一种置身大都市的梦幻感觉。

事实上，由于毗邻南京，并且正在积极建设一个南京、镇江、扬州一体化的先行示范区，房地产开发商已经将包华视为“潜在股票”。此外，与南京的高房价相比，包华镇的房价可谓“经济实惠”。当地房地产经纪人告诉记者，在这里，你只需要花两三百万元就可以在南京市旁边买一栋联排别墅。“有时候我想给自己买一个。”

在此背景下，2017年，太和集团(000732，sz)通过股权收购赢得了包华镇庐山水库附近的13块土地，并计划规划别墅和住宅项目。然而，在最近的公告中，泰和集团表示将通过司法渠道“放弃”这些阴谋。《国家商报》的记者带着问题深入到项目的现场进行调查。

泰和关注项目的区域发展潜力

2月13日，正值春雨绵绵之际，《商报》记者从上海出发，经过几番波折，来到句容市包华镇。这个城镇似乎还没有从新年的气氛中醒来。当记者在镇上散步时，注意到在阴云下，细雨中的小镇显得相当冷清。不时有车辆呼啸而过包华镇旁边的国道，发出尖锐的喇叭声。

随后，记者沿着连接句容、包华和南京的“西部干线”行驶，转到路中间不显眼的新尼路。走了大约300米后，他面前的一大片空地成了泰和集团2017年投资巨资赢得的主要地块。

时间追溯到2017年9月14日。泰和集团同日宣布，拟通过全资子公司江苏泰和金城房地产有限公司(以下简称金城房地产)向沃德国际控股有限公司转让31.79亿元人民币。(以下简称沃德国际)等四名转让方(以下简称江苏沃德)持有江苏沃德包华休闲度假区发展有限公司(以下简称沃德包华)100%的股权

上述公告还表明，金城地产需要向沃德包华提供6.24亿元贷款，专门用于沃德包华偿还原股东、关联公司及公司认可的其他第三方的相关债务。

据《经济观察报》报道，沃德宝华公司成立于2009年10月，其主要资产为庐山项目的13块地块，于2010年至2013年间相继收购，总成本为4.8亿元。换句话说，泰和集团不仅以高价收购了庐山项目，还间接帮助了刘德宝的原股东自掏腰包还债。那么泰和集团是如何看待这笔交易的呢？

事实上，泰和集团当时对这片土地充满了信心。据公司介绍，该项目地块毗邻南京栖霞区仙林湖，属于南京一小时都市圈的高品质住宅项目。此外，南京城市水平的提升也将为项目区带来新的发展机遇，未来发展潜力巨大。

2019年2月13日，记者走访庐山工程现场时，发现庐山水库旁确实有一座银玻璃建筑。大楼大门上方的牌匾上写着“太和庐山院”，但大门已经关闭。从大门内侧看，里面的装饰风格与售楼处相似。

应该注意的是，玻璃建筑周围的土地已经被人工翻了，几辆卡车和推土机停在不远处，另外两栋低矮的建筑已经建到了一半。此外，周围没有其他建筑。

有趣的是，2017年7月，太和集团还通过金宏房地产有限公司以人民币6.25亿元收购了裕廊豪丰房地产有限公司49%的股权，并在包华镇获得了4块地。2018年7月，裕廊浩丰房地产有限公司在包华地块开发的泰和金尊大厦开盘销售。当时，开盘价一度达到1.7万元/平方米。那么，与它相比，庐山工程为什么这么慢呢？

项目用地尚未达到开发条件？

事实上，2019年2月11日，泰和集团通过公告披露了庐山工程的最新情况。泰和集团称，江苏沃德存在许多严重的违约行为，导致金城地产至今无法建设和开发目标物业。

上述情况是否意味着庐山工程尚未获得“施工许可证”？2月15日，《国家商报》记者赶赴句容市。句容市行政审批局的一位局长告诉记者，所有的施工许可都可以在“江苏省建筑市场监管与诚信信息集成平台”的网站上查询，相关信息是公开的。

然而，记者在这个网站上找不到庐山工程的施工许可证。此后，记者联系了一位知情人士，该知情人士称，这是因为江苏沃德及其实际控制人王维耀违背了自己的承诺，多次严重违约，导致该公司目前无法开发目标物业。

上述知情人表示，江苏沃德违反的承诺包括:未能到达可利用的临时道路并满足建设需要，未能获得林业部下达的目标地产林地采伐指标，未能完成采伐工作。此外，还包括未能协助将市政配套管网全面铺设至目标物业红线，未能协助取得规划许可证和施工许可证等。

在此背景下，泰和集团在上述公告中表示，已向江苏省高级人民法院起诉江苏沃德、王维耀，要求法院裁定终止股权转让协议及补充协议，并要求返还已支付的股权转让款。

需要说明的是，江苏沃德志沃德重工(中国)有限公司、江苏沃德工程机械销售有限公司、江苏沃德起重机有限公司也已向江苏省高级人民法院起诉金城地产和泰和集团。提起诉讼的原因是，截至今年1月14日，金城地产仍有4.58亿元的二期股权转让资金未支付给原告。

截至公告披露，金城地产已支付交易价款共计25.65亿元，其中支付给转让方的股权转让价款为19.6亿元，提供给沃德包华的股东贷款为6.05亿元。换句话说，泰和集团仍有12.19亿元的股权交易未支付给江苏沃德，需要补偿项目公司1895.12万元的债务。

不计借款利息，泰和集团还需向江苏沃德支付6.14亿元。江苏沃德诉讼案要求金城地产向沃德重工(中国)有限公司、江苏沃德工程机械销售有限公司、江苏沃德起重机有限公司支付股权转让价款及违约金共计5.26亿元

针对泰和集团提出的上诉，上海文飞勇律师事务所合伙人高菲告诉记者，合同解除有两种方式:一是协议解除；一是法律解除。因此，我们应该首先根据股权转让合同中约定的终止条件进行判断，如果没有约定，我们应该看看是否可以适用法定终止。

“根据我的经验，上市公司收购时，会对目标公司进行尽职调查，并设定违约责任。这取决于交易双方各自的责任。”高菲说。

针对此事，记者于2月15日联系了上述检方，三家公司的联系方式是一样的。记者表示了采访意图后，公司员工称这是财务部，不可能被采访。

包华的房价曾在2017年飙升至1万英镑

地理上，句容和南京，尤其是仙林板块，在地理上无缝连接。尤其是句容市下的包华镇，有d5、159和191路公交车，通过包华镇开往南京。在这样的自然优势下，近年来，许多品牌房地产企业在包华镇收购了土地。

当记者走进包华镇时，他看到镇上的房地产看起来很新，可以看出它很快就要新建了。与此同时，许多其他建筑正在建设中。更有意思的是，在镇行驶或停留的私家车大多是牌照，而苏当地牌照相对较少，让人感觉像是在南京。

在包华的“天正理想城”建筑两侧，有14家房地产代理商密集聚集。与买家相比，他们可以先感受到包华楼市的动荡。

《全国商报》记者随后咨询了一些当地的房地产经纪人作为买家。他们的总体看法是，与往年相比，包华目前的房价相对较低。

一位当地房地产经纪人告诉记者，包华房地产市场的最佳时机是2017年左右。根据句容市第一房地产网发布的数据，2017年包华镇新上市面积为956，674.29平方米，占句容总上市量的33%；包华镇销售商品房5618套，面积587020.5平方米。

价格方面，2017年句容市普通住宅平均成交价格由年初的8971.2元/平方米上升至12月的11126.8元/平方米，包华镇因其独特的区位优势，平均价格飙升至1.5万元/平方米以上。

为了抑制过高的房价，2017年3月20日，句容市出台了调控政策，其中提到，如果该市的非居民在句容市和包华镇购买商品房，将限于一户一套。

限购阻碍了部分购房者的购房步伐，同时也熄灭了包华房价快速上涨的火焰。2018年，包华房价几乎跌入低谷，从之前的平均价格2万元跌至目前的1万元。在这种情况下，一些开发商还通过精装的方式将价格下调至空白。

记者了解到，目前包华楼市的平均价格在12000元/平方米左右，13000元/平方米左右。

2019年2月17日，易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，限购是市场的调整，房价上涨过快会有一些调整。从实际情况来看，包华整体发展仍有驱动力，尤其是未来一些轨道交通和高铁规划如扬州镇江将途经包华，这将使这一区位优势更加明显。

尽管包华的限购政策仍不宽松，上述中介机构告诉记者，如果是投资，现在是最佳价格期。“2018年已接近谷底，2019年不会再次下跌。”

据业内人士估计，2019年，包华将主要受到南京主城区改造需求重新释放的影响，南京主城区3万元/平方米以内的新房将基本消失，但4万元/平方米的改造价格体系尚未建立。因此，包华今年的整体市场仍需观察南京主城区的价格中位数，这将导致二次需求溢出和城市扩张。

此外，对于近年来一些房地产企业不断将目光投向第三四线城市，严跃进也提醒，经济发达的第三四线城市后劲依然存在，当然，我们也要警惕库存过多的风险，而一些第三四线城市已经透支，在价格上涨到一定程度后，市场需求不会上升，二手房和存量房的潜在供应量也会增加，这也将影响市场形势，也需要引起重视。