曾打响松绑第一枪 菏泽开发商只能降价冲量

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聚焦:

2018年12月解除“限购令”时，菏泽几乎没有什么波澜。“文件的真正现实意义在于第七条——降低商品房预售资金监管额度。没有这篇文章，开发商可能连春节都过不了，农民工的工资也发不了。”菏泽素有“中国棚改第一城”之称，棚改的红利吸引了大量的中小外资房地产企业前来掘金，一个个陷入资金链紧张的泥潭。菏泽房改以来，开发商的资金链没有断裂，但延期交房的现象屡见不鲜。2019年是菏泽股改后的痛苦时期。商品房和拆迁房集中交付，菏泽市的库存开始上升，开发商只能降低价格冲动，甚至在微利微博上赔钱。地方政府的房地产市场进一步放松管制的信号越来越明显。

腾讯棱镜作者:郭逸飞编辑:张庆宁

编者按:

在“以城为本”的新监管时代，年底和年初，一些城市通过降低抵押贷款利率和放开限购价格，悄悄地放松了限购。

2019年春天，中国的房地产市场注定是既敏感又混乱的——有一场供求博弈，有一场土地市场和利率政策的博弈，而城市为略微放松房地产市场而采取的措施也是一场上级强调的“城市房地产调控的主要责任”的博弈。

《棱镜》编辑部认为，此时楼市报道的核心价值在于实地调查和趋势判断。因此，我们去了一、二、三线城市，希望能为您提供第一手资料。

这是第四章“走进中国房地产市场的春天”，关于菏泽，一个三线城市。

2018年12月底，菏泽启动了本轮楼市调控放松的第一轮，官方文件明确表示“限售令”已被取消，“购买新房和二手房至少两年后才能上市交易”的政策不再适用。

菏泽的房价没有飙升，当地市场对这一政策几乎无动于衷。

相反，当地开发商最看重的是官方文件中的第7条——降低商品房预售资金的监管额度。这篇文章不仅是菏泽开发商的生命线，也是菏泽棚改的“进度条”。

这座处于房地产市场初级阶段的三线城市，被誉为“中国房改第一城”，房改的红利吸引了大量国外中小房企前来掘金。然后，这些入侵者一个接一个地陷入了资金链紧张的泥潭。

2019年菏泽楼市将面临一场大考验。

“奔向第一个城市”的焦虑

菏泽市是一个巨大的棚子改造场地。

三月份，环卫工人正在中华路两侧的绿化带上植树种草。在绿化带的外围，在建的高层建筑和众多的塔式起重机聚集在一起，另一片绿色的防尘网覆盖着凹凸不平的土地。

这是菏泽的主干道之一，从东到西贯穿菏泽老城区牡丹区和新城开发区，市委、市政府等核心职能部门都位于这条道路上。

2016年元旦前后，这一轮大规模的棚改率先拉开了杨庄茂胡同地区的帷幕。该项目从开始到基本完成拆除不到20天。

一位当地开发商告诉腾讯棱镜，该项目明确表示，只应进行货币安置，政府应赔偿约10亿元。当时菏泽的平均市场价只有4000元/㎡，短短一个月就投放了10亿元，购买了近2000套商品房，使市场上的存量房屋被空.买走菏泽去年的商品房销售额在70亿到80亿之间，大约有1万套。

一般来说，棚户区改造可分为实物安置住房安置和货币化安置两类，其中货币化安置包括货币化住房安置或单一货币补偿。所谓住房货币化安置，是指被拆迁人购买房屋，政府向获得土地作为安置用房的开发商支付购房款。因此，购买价格等于开发商的土地价格，货币资金没有真正流入市场。

对于大型棚改企业菏泽来说，货币化安置是推进棚改的主要手段。例如，2016年6月，菏泽市政府在牡丹区万福河等9个棚改区实施了住房货币化安置，共补偿金额24.63亿元，其中购买价17.93亿元，货币差价补偿6.7亿元，共购买住房6413套。

钱从哪里来？

根据《菏泽市政府2017年工作报告》，2016年，地方政府争取政策性贷款199亿元，政策性资金35.6亿元。截至2016年底，菏泽市官方记录显示，年度棚改任务提前三个月完成，货币化安置率达到57%，通过货币化安置支付给棚改户的现金为47.7亿元。

2016年和2017年，菏泽市在全国设区市棚改规模中连续获得第一名，堪称“中国棚改第一城”。其中，2016年前9个月，菏泽市完成征收70708户，面积1027万平方米，开工建设81540套新移民住房和货币化安置，货币化安置率为58.5%。

许多拆迁户告诉腾讯棱镜，拆迁补偿标准通常是基于周边商品房的价格。现金补偿的总体标准约为3800至5000元/平方米，大部分为4000元/平方米，而2016年菏泽的平均价格约为4000至5000元/平方米。与待售商品房相比，价格相差不大。此外，政府鼓励货币化，在早期阶段，棚改家庭更倾向于

在巨额房改资金的推动下，菏泽房价从2016年初的4000元/㎡上涨到2018年底的6000元/㎡至7000元/㎡,但货币补偿标准仍在4000元/㎡左右。其中，收入剪刀差使得拆迁户越来越倾向于选择安置房，即使他们要等上两三年的建设期。

然而，自2016年初棚改启动以来，“安置房建设远低于预期，一度成为荷泽棚改的最大风险。”熟悉当地房地产市场的人士分析。腾讯的棱镜网了解到，虽然整个城市一直在拆迁建设，但高层建筑大多是商品房开发，低层建筑大多是单位出资的家庭住宅。自2016年初开始进行房屋改革以来，迫切需要加快安置房屋的交付。

菏泽政府对此也很担忧。

2018年12月，菏泽市房管局下发了《关于推进城市棚户区改造，促进房地产市场稳定健康发展的通知》(合建[2018]7号)，同时取消了“对新购住房转让的限制”，并明确指出“加快安置房建设进度”，具体措施包括:成立专门小组，扭转建设周期，加强监管，千方百计加快安置房建设进度。

此外，文件还给出了安置房建设的监理进度。例如，2019年，2015年前的所有棚改项目都应交付给拆迁户，2016年至2019年开始的棚改项目应基本完成，主体封顶，主体以上建设，全部开工。

菏泽市棚改房建设进度滞后的关键在于缺乏市场化的土地出让和销售模式。

外国淘金者陷入困境

菏泽的“限购令”始于2017年10月，市政府文件规定，购买新房和二手房必须在获得产权证至少两年后才能上市交易，以防止二手房市场失控。

腾讯棱镜发现，2017年7月底，山东省政府下发文件要求“加强二手房交易监管”，辖区内17个城市相继出台地方版新监管政策，菏泽只是其中之一。

菏泽“限购令”的象征意义大于实际效果。

“菏泽已取得产权证，在该房屋居住未满两年。市场上的房子很少，限制销售政策没有实际意义。”许多熟悉菏泽房地产市场的人告诉腾讯棱镜(Tencent Prism)，当地居民经常向政府投诉，已被移交多年的商品房无法获得房产证。此外，菏泽的房地产交易遵循熟人的社会规则。即使拿到房产证，但房子还不到两年，买卖双方可以私下签订协议，以避免缴纳过多的契税，并等待两年后正式办理过户手续。

因此，2018年12月解除“限购令”时，外界舆论动荡，但菏泽几乎没有什么波澜。

“事实上，该文件(合建[2018]7号)第七条——降低商品房预售资金监管额度——具有现实意义。没有这篇文章，开发商可能连春节都过不了，农民工的工资也发不了。”一位当地开发商告诉腾讯棱镜。

“第七条”的背后是菏泽棚改催生的土地格局，以及一群渴望淘金的外国开发商。

菏泽房地产市场不同于土地公开招标、拍卖和挂牌出让，主要实行“土地拍卖制度”。这是因为菏泽有大量的棚改用地，开发商一般提前进场，表达购买土地的意向，参与前期的拆迁和规划，并承诺未来的土地拍卖价格，政府默认开发商将获得这块土地。

“政府保证从土地销售中获得每亩20万元的净收入。开发商的征地费用不仅止于此，还包括拆迁前费用、拆迁户临时安置费、搬迁费等。，并负责为拆迁户兴建安置用房。”根据上述开发商的说法，这些成本类似于计息负债，要求开发商具备强大的资本运营能力。

“从表面上看，开发商进入市场初期，每亩只需支付20-30万元的拆迁费用。这导致大量外资中小房企涌入菏泽市场，试图用少量资金煽动大棚户换地。”上述人士说:“这些门外汉专业能力不足，但他们够大胆。他们只能在20英亩的田地里工作。他们去菏泽做了一个数百亩的棚改，容积率一般在3.0左右。菏泽超过两三百万平方米的土地并不少见。”

算上后续安置房建设的成本，菏泽的地价并不便宜，一般达到300万至400万元/亩。考虑到菏泽房地产的平均容积率为3.0，容积率为1500-2000元/平方米。

“除了高昂的地价，再加上建安的成本、资金成本以及空气污染造成的停工成本，许多开发商根本数不清账目，损失惨重。”一位当地开发商直言不讳地表示，菏泽的房价在过去两年里有所上涨，每平方米比邻近城市如聊城和济宁便宜一两千元。

高地价、低售价的现实困境，加上自有资金有限，导致大量参与房改的中小房企入不敷出，没有预售证就提前收取定金或首付款。如果买方将来退房，开发商承诺退还本金和利息，利息高于银行标准。有了这些资金，开发商可以加快建设进度，期望尽快拿到预售证书，实现网上签约和备案，并从银行获得全额按揭付款。

这种明显违法的销售方式在2018年引起了监管部门的关注。

同年8月1日，菏泽市出台了商品房预售资金管理规定，要求开发商不得直接收取和交存房价款，所有商品房预售资金必须存入政府监管账户。政府根据不同的建设进度对开发商账户中的商品房预售资金进行监管。监理周期从取得预售证书到竣工，工程竣工时监理资金的比例开始从60%下降到零。

当时，菏泽市房管局公布了一批非法预售的房地产，包括R&F、山东鹤壁、菏泽龙翔房地产等多家房地产企业。

2018年下半年，预售资金监管政策加剧了开发商的流动性危机，叠加了菏泽楼市低迷，导致商品房和安置房建设进展缓慢，不少开发商怨声载道。

腾讯棱镜了解到，预售资金监管政策出台后不久，菏泽市房管局召开了20多家房企论坛讨论此事，许多房企集体投诉，尤其是福建房企遭到了最强烈的反对。

四个月后，2018年12月底，预售资金监管政策大幅放松，这就是上面提到的被外界忽视的“第七条”。

严峻的房地产市场将面临巨大考验

预售资金监管政策的放松只是暂时缓解了房企的资金压力，目前菏泽楼市依然严峻。

随着2018年下半年由棚改商品房的集中，菏泽市的库存开始上升，开发商只能降低价格冲动。目前，菏泽约有100个项目。自去年下半年以来，菏泽的物价一直相对稳定。

3月22日，腾讯棱镜参观菏泽碧桂园开发的第三个项目时，发现高层精装修价格在6000元至6900元/㎡之间，与其他开发商的房地产项目相比，品牌溢价很小。

菏泽碧桂园的发展并不顺利。第一个项目于2017年9月收购，2018年7月开业，耗时长达10个月，不符合公司一贯的高营业额模式。

领先的外国房地产公司恒大也适应了。恒大于2017年6月首次在菏泽收购了两块土地，并于2018年3月获得建设规划许可。到目前为止，它还没有开放市场，也没有建立销售办公室。

一位当地市场分析师告诉腾讯棱镜，外国品牌房地产企业之所以习以为常，是因为它们善于竞标直接开发耕地。“但在菏泽市场，这两家领先的房地产企业与其他中小型房地产企业没有什么不同，他们都是拿工棚换地，所以他们必须从工棚换到拆迁。工棚改造操作过程漫长，利益复杂。领先的住房企业不比中小型住房企业更有经验。”

自菏泽房改实施以来，开发商的资金链没有断裂，但延迟交付房屋的现象很普遍。

一个住在菏泽康庄地区的棚改家庭告诉腾讯棱镜，他在2018年初支付了5万英镑的定金，预定了一套新房子，并计划在2019年8月交付房子。“现在开发商告诉我，由于供暖季节暂停施工，交付时间推迟了一年。”

“名义上，这是由于环境保护。事实上，资金问题更多。”一位当地开发商告诉腾讯棱镜。

许多接受采访的菏泽开发商都有一个共同的认识，即2019年是菏泽房改分红衰退后的一个痛苦时期，因为过去两三年由于房地产市场的快速发展而积累的弊端将会集中，如商品房的集中交付和房改安置房。然而，高地价和低房价导致开发商的微博盈利甚至亏损，这可能导致他们降低成本和偷工减料，进而导致买家的不满。

如今，地方政府进一步放松房地产市场监管的信号越来越明显。

2019年3月初，菏泽市城武区下发文件，鼓励农民进城购房，首套商品房每平方米补贴300元，并给予优惠按揭利率。