负债率仅45.3% 大悦城地产以稳健换空间

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欢乐城房地产管理

乐居金融王若军来自香港？？

这一次，欢乐城地产再次交出了它漂亮的成绩单。

3月19日，欢乐城地产(00207.hk)发布了2018年度财务报告。报告显示，公司利润约31.13亿元，同比增长20.9%，其中归属于所有者的利润约21.03亿元，同比增长82.4%；剔除物业投资后公允价值收益和汇率变动的影响，今年归属于业主的核心净利润为15.67亿元，同比增长86.8%。

但更值得注意的是，2018年欢乐城地产的净负债率仅为45.3%，连续五年低于65%，连续三年低于50%。

净负债率连续五年低于65%

在房地产行业融资渠道紧张的“资金短缺”时期，金融形势的安全性和稳定性备受关注。

与其他行业不同，我国房地产行业实行预售制度，预售款计入房地产企业的会计负债。但是，预付款不是真正的负债，所以总负债和资产负债率不能真实反映房地产企业的负债情况。

相比之下，“净负债率”，即计息负债与扣除预收账款、现金等无息负债后的净资产之比，能够真实反映房地产企业的负债情况。

根据欢乐城地产的年报数据，其2018年的净负债率仅为45.3%，虽然同比增长了17.1个百分点，但已经处于历史低位。乐居金融查询了久益城地产的年报，发现近五年其净负债率分别为54.7%、63.3%、30.1%、28.2%和45.3%，连续三年低于65%和50%，净负债率总体得到很好的控制。

与同行相比，欢乐城地产的净负债率也保持在行业较低水平。根据嘉里发布的研究报告，2017年，主要上市房地产企业(a股、h股等)负债规模和增长率持续上升。具体而言，2015年和2016年房地产上市企业的净负债率分别为77.54%和74.9%，到2017年已上升至91.09%。

在融资成本方面，年报显示，2018年，随着国内融资环境的收紧，久益城地产通过保持良好的银企关系，将平均融资成本水平维持在4.39%。

虽然同比增长了0.11个百分点，但根据Cree Research Center的数据，2015年至2017年，上市房地产企业的融资成本分别为7.42%、6.45%和6.08%，表明欢乐城地产的资本成本在业内也处于较低水平。

对外实施双线发展战略

持续较低的净负债比率为欢乐城房地产的未来发展预留了巨大的空空间。在久益地产上一次年度业绩会议上，首席财务官徐汉平曾表示，“未来一两年将是发展的关键时期”，久益地产的净负债率“有很大的空需要发展”。

据报道，随着商业地产进入存量开发时代，新增土地供应量持续下降，一线和二线城市的优质地段机会减少。对于城市核心区域以外的地段，单一的产品线已不能满足不同区域能源水平的要求和周边客户的需求。因此，2017年，欢乐城首次发布了其第二条产品线——欢乐春风。

欢乐城和欢乐春风在产品标准、定位、客户群体和建筑方面彼此分离。

在目标受众中，欢乐之城关注18-35岁的新兴中产阶级，而欢乐春风关注25-45岁的年轻和成熟的中产阶级；就定位而言，欢乐城是时尚潮流中心，欢乐春风是区域生活中心；在布局上，欢乐城以一、二线城市的核心商务区为重点，欢乐春风的产品线在一线城市的非核心商务区和二线城市的核心商务区；在商业模式方面，欢乐城倾向于强势消费，如潮流和时尚品牌，以迎合第二人生的兴趣；在春风大悦城，这是一种高性价比的高频消费模式，关注生命和延续，满足第一次生命的需求。

“欢乐城和欢乐春风作为欢乐城地产旗下两条重要的商业产品线，将保持互利互补的关系。在增强综合商业实力、实现品牌协调发展的同时，也将带来更多的消费者。消费升级体验，从而达到高品质发展的目标。”2018年11月26日，欢乐城地产宣布启动双线发展战略，加快全国布局。

向内打造“大岳3.0商务平台”

在横向推出双线发展战略的同时，欢乐城还宣布将通过以“平台授权”为核心的纵向自我迭代和升级，全力打造整合内容平台、智能平台和资本平台的资源聚合型“欢乐3.0商务平台”。

“从纵向来看，欢乐城也坚持不断的迭代和升级，以保持其旺盛的生命力。今年8月开业的杭州欢乐城正式宣布欢乐城3.0时代的到来。”中粮集团副总裁、欢乐城地产董事长周政表示，如果说欢乐城在1.0时代主要以商业业态和招商引资为驱动力，在2.0时代主要致力于打造体验经济，那么在3.0时代，则重点是提升消费，通过平台授权激活“三大驱动力”，为品牌扩张提供有力保障。

具体来说，在内容平台方面，Joy City计划通过新的定制品牌商户、新产品格式、知识产权联动合作和自制知识产权来打造“超级知识产权”。例如，2018年6月，朝阳欢乐城与空青年木艺Tok“五台木艺台”合作，将街头食品、街头品牌零售、现场娱乐、艺术展览和青年社交引入欢乐城，打造了一个融合“新青年生态”和“理想生活方式”的未来青年消费领域。自制的知识产权推广活动“大岳疯狂节”也正在成为跨平台资源互动、合作创新、品牌增值的平台。915大月节单日销售额超过2.38亿元，241家商家获得全国销售桂冠。

在智能平台层面，欢乐城将it系统与大数据相结合，通过数字化、云化和智能化，增强了购物中心的客户管理、资源整合和运营管理三大能力，打造了一个愉悦的？欢乐城智能商务的雏形云系统已经初步建立。同曰？基于云的大数据智能驱动正在不断改变和提高欢乐城的服务能力，优化购物体验。

在资本平台层面，资本闭环是通过品牌效应实现的，即资产管理和基金平台是“左、右手”，创造出欢乐城式的商业地产投资生态。目前，欢乐城地产已与新加坡政府投资公司、中国人寿保险公司等资本方形成了密切的战略合作。欢乐城M&A及重建基金主要为振兴欢乐城M&A市场现有商业项目、实现品牌管理出口和加快战略扩张提供资金保障。房地产核心基金为欢乐城提供长期、稳定、低成本的发展资金。

伴随着“蹄病与稳步前进”，欢乐城地产继续保持较低的净负债率和融资成本，在保持金融稳定的同时，还积极实施双向发展战略，打造了“欢乐3.0商业平台”，走出了符合自身发展逻辑的节奏，这无疑为其未来的进一步发展预留了更大的空空间，甚至超过了欢乐城控股的规模