邵明晓：想你的夜

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龙湖集团首席执行官邵

乐居金融林振兴来自北京

在月底演出会前的媒体见面会上，邵非常放松，穿着深色马球衫和牛仔裤，舞动着90年代风格的“花卫”。龙湖集团副总裁胡若祥、龙湖集团北京公司总经理顾等陪同出席。

与1月份在广州召开的媒体交流会不同，龙湖在3月12日的北京媒体见面会上重点讨论了“时间”这一主题，并以歌曲与朋友见面。

当气氛达到高潮时，以黄金嗓子而闻名的房地产行业ceo邵晓明，左手拿着一个红酒杯，右手高高举起麦克风，唱起了《怀念你的夜晚》。他深情地弯下腰，弯下腿，随着音乐节拍摇摆。据说邵还是地产界最有酒量的ceo。

邵晓明的兴奋源于龙湖在2018年上交的精彩成绩单。据了解，2018年龙湖集团实现了年初设定的销售目标，签约销售额为206.4亿元，签约总销售面积为1236.3万平方米，被评为福布斯全球500强企业之一。

数字是枯燥的，但人是生动的，尤其是龙湖，它以其温柔和精致的风格而闻名。面对媒体，邵奉献了他所有的进球，他很诚实。

空商业

住宅业务的天花板正在逼近，规模达1000亿的住宅企业已经投入到新的商业战场，寻找新的轨道，龙湖也不例外。

去年3月，龙湖宣布更名，其四大主要渠道业务，即房地产开发、商业运营、长期租赁公寓和智能服务浮出水面。除了作为一个新的住宅市场，龙湖还围绕人与空的联系开展业务，并高度关注“空即服务”,引领其中长期未来发展方向。

在邵当晚的信息输出中，房地产、天街、关羽等业务占据了很大的空间，他强调四大渠道业务的协调发展。

作为一名企业追逐者，邵小心翼翼的点了《企业运作的游戏》。无论是在重庆、杭州、北京还是上海，天街这个商业综合体已经成为城市不可或缺的一部分和中国的知名商标。

截至去年年底，龙湖已经开设了29家购物中心，到2020年底将有50多家购物中心开业。整个业务的租金收入将超过60亿元。基于这一增长趋势，邵明确了龙湖商业运营业务的目标:“成为前五名！”

Tod模式是龙湖商业运营的重要途径。然而，它仍然面临三大挑战。“首先，资本成本低；第二，对于整个选址、定位、建设、交付和运营，整个链的业务能力非常高；第三，把握大节奏，”邵坦率地说。

早在2003年，龙湖就开始探索tod模式。目前，龙湖已经在重庆登陆高铁+地铁多线融合项目，其中包括北京长营天街。去年，龙湖的tod项目在大兴地铁4号线、常颖地铁6号线、房山等地落地。未来，龙湖将加大一、二线tod地铁上部结构工程的规模。

2016年8月，龙湖宣布正式参与长期租赁公寓模式，并推出“冠宇”品牌。作为房地产开发商长期租赁公寓布局的先行者之一，关羽居行业公寓品牌前列，并扩大了行业前两名；智能服务业务是通过物业增值服务来提高物业管理收入，从而提高科技物业的效率，提升客户体验。

以上种种规划也使邵清晰地描绘出“龙湖无处不在”的未来图景:商业的天街，与城市中产阶级相对应；关羽相当于20-35岁的年轻人；加上新居和老年客户，龙湖已经基本实现了对各年龄段客户的首选服务。

龙湖将商业运营、长期租赁公寓和智能服务三大板块称为服务型收入，预计2020年服务型收入将达到150亿元。邵之前还表示，2019年有望成为龙湖服务收入突破100亿元的“第一年”。

龙湖相对较低的资本成本是支撑空三大板块业务做大做强的基础。到2018年中期，龙湖的资本成本为4.5%，这也意味着龙湖这个民营企业的借贷成本并不比中央企业低。

保持行业前十名左右

随着业务范围的不断扩大，邵并没有一味追求数字，而是采取了几分冷静和克制。一方面，他想发展新的业务，另一方面，他想保持行业的地位不落后。他把主渠道房地产开发业务的目标定为保持行业前十名，继续“稳中求进”的投资策略。

邵肖明强调，“龙湖的杠杆率一直比较低，不存在降低杠杆率的问题。至于发展速度和土地收购，我们会根据市场情况量入为出，但有一个大前提，就是要管理好资产负债表，保持龙湖非常稳定。”

2018年，龙湖大广州的总销售额接近100亿，北京市场的销售额超过200亿。关于龙湖在北京的布局，龙湖集团北京公司总经理顾解释说:“北京市场基本上是限价房，天花板已经定了，明星项目很难出现。今年，龙湖将会有很多项目陆续进入市场，在这些项目中可以找到龙湖曾经带给市场的惊喜。”

鉴于2019年前两个月许多房企明显萎缩，龙湖集团副总裁胡若祥表示:“一方面，去年下半年市场开始下跌；另一方面，优惠政策在去年最后两个月使用得更多。到2019年，优惠政策全部收回，行业规模前十位门槛较2018年下降20.7%。”

随着2月份市场逐渐企稳，胡若祥对今年房地产走势持谨慎乐观态度。乐观是由于“当前政策的力量是一个宽松和对市场有利的趋势。”此外，金融环境也逐渐宽松。全国第一套房利率连续两个月下降，第二套房利率连续三个月下降。”

谨慎来自2019年房地产市场的挑战。“城市之间甚至城市之间的不同部门的差别将非常明显，市场将有一个窗口期。当不同城市有一个市场窗口期时，它能持续多长时间，不确定性非常强。”

在集团层面，龙湖加强了对小周期或市场机会的研究和判断，并对价格策略进行了有力控制，包括进一步加强经营的弹性供给和抓住市场窗口。

截至2018年底，龙湖已进入44个城市，覆盖中国7大城市群。去年，龙湖进入了11个新城，这是龙湖成立以来进入新城最多的一年。

随着粤港澳大湾区规划的大量出台，一向对气味敏感的龙湖已经开始关注这片热土。龙湖于2014年首次进入佛山，目前已进入大湾区7个城市，共有约15个项目。今年将推出许多新项目，包括香港的启德项目。同时，龙湖将继续从工业和旧的改革领域深入培育大湾区。

值得深思的是，当被问及"房地产人忙，如何处理工作和家庭的平衡。"邵:把工作变成生活。