龙湖集团2018年土储小幅增加 负债增长1095亿

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乐居金融王来自北京

在控制房价和去杠杆化的背景下，龙湖集团(00960.hk)在2018年实现了2006亿的合同销售额目标。

根据年报，龙湖集团2018年营业额为1158.0亿元，同比增长60.7%。核心净利润128.5亿元，同比增长31.5%。毛利率同比增长61.8%，达到395.3亿元，毛利率为34.1%；税后核心利润率为14.7%，核心权益后利润率为11.1%。

虽然龙湖集团2018年整体表现良好，但销售增速有所放缓。相关数据显示，龙湖集团的销售增长率从2016年的61.6%和2017年的75.9%下降至2018年的28.5%。

销售增长率下降到2006年完成目标的10亿

早在2018年初，龙湖集团就在年度业务会议上提出，年销售目标将冲刺3000亿元，未来三年，将清理或合并三年以上销售额仍在50亿元以下的地区和公司；两个月后，在业绩发布会上，龙湖集团将其销售目标下调至2000亿元。对此，龙湖集团首席执行官邵解释说，从土地收购和供应的角度来看，用3000亿元的货源实现2000亿元的目标是合适的。

与此同时，龙湖集团董事长吴亚军也为2018年设定了“基调”，并表示增长目标为30%，要求销售额超过2000亿元，力争行业前十，保持适度规模优势。根据年报，龙湖集团2018年实现合同销售额2006.4亿元，同比增长28.5%。在柯睿公布的2018年销售排行榜中，龙湖集团排名第10，刚刚挤进前10名，与2017年相比下降了2位。

虽然龙湖集团刚刚上线实现销售目标，但2018年的销售增长率仅为28.5%，低于吴亚军30%的增长目标。

值得注意的是，2018年龙湖集团营业额和利润增长的同时，利润率却下降了。2017年，核心税后利润率和核心权益后利润率分别为18.3%和13.6%，均高于2018年。

土地储备略有增加，债务增加1095亿英镑

2018年，龙湖的销售业绩主要集中在环渤海、长三角和西南地区。根据年报，龙湖集团2018年在环渤海、长三角、华东、华南和华中地区的合同销售额分别为689.7亿元、559.2亿元、472.4亿元、215.1亿元和70亿元，分别占集团合同销售额的34.4%、27.9%、23.5%、10.7%和3.5%。

中国南方新土壤储藏

在新增土地储备方面，龙湖集团2018年新增土地储备总建筑面积为2189万平方米，较2017年的2023万平方米略有增加。截至2018年12月31日，龙湖集团土地总储存面积为6636万平方米，权益面积为4559万平方米，而2017年同期土地总储存面积仅为5458万平方米，权益面积为3900万平方米。

根据区域分析，西部地区、长三角地区、环渤海地区、华中地区和华南地区新增土地储备建设面积比例分别为35.9%、24.9%、22.7%、12.3%和4.2%。

数据显示，2018年龙湖集团在华南地区的销售额和新增土壤储量所占的份额并不大。自从粤港澳大湾区升级为国家战略后，领先的房地产企业纷纷布局大湾区。数据显示，2018年年中，总部位于粤港澳大湾区的房企中，碧桂园、保利地产、华润置地、雅居乐和中海地产的土地储备超过1000万平方米。

与土地储备小幅增加相比，龙湖集团2018年的负债快速上升。截至2018年底，龙湖集团负债总额为3660.66亿元，比2017年的2565.85亿元增加1094.81亿元，增幅42.67%。其中，龙湖集团一年后到期的银行及其他贷款金额为994.56亿元，而现金流量仅为452.6亿元。

整体业务运营正在向大本营重庆拖后腿

2018年，龙湖地产更名为“龙湖集团”，成立了房地产开发、商业运营、长期租赁公寓和智能服务四大主渠道业务，具有明显的“去地产”意图。除了住房，其商业运营已成为业绩增长的重要支柱。2018年，龙湖投资物业租金收入增长57.7%，达到40.9亿元，商场、公寓及其他收入占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

据年报显示，截至2018年12月底，龙湖集团共开设了29家商场，建筑面积296万平方米，整体入住率为97.4%。商业租金增长了42%，达到36亿英镑，同店增长率达到17%。年内开业的北京房山天街、常州龙城天街和成都陈曦天街均位于城市交通枢纽，入住率接近100%，达到预期效果。

长期租赁公寓“关羽”已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆和成都等一线和二线城市开业运营。目前，已开业的关羽楼超过53，000栋，整体入住率为50.1%，其中70.2%开业3-6个月，87.4%开业6个月以上。

制图学:乐居金融

然而，尽管天津项目在全国其他地区的平均入住率有所提高，但重庆和苏州的天津项目的平均入住率却有所下降。根据财务报告，重庆8个天街项目贡献收入14.12亿元，平均入住率为97.43%，低于2017年的97.56%。

其中，重庆北城天街、重庆西城天街、重庆时代天街二期、重庆时代天街三期、重庆武城天街二期等8个项目中有5个项目入住率较去年有所下降。入住率分别下降了-1.50%、-1.80%、-0.90%、-2.00%和-2.50%