血拼之后 银行房贷业务转向新风口

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在过去的一年里，随着我国房地产业监管的加强和一系列政策的出台，如租售权等，商业银行的抵押贷款业务也进入了一个新的过渡期。从各大银行披露的2018年年报中，我们也可以窥见银行房地产业务的转型路径。2018年，商业银行个人住房贷款增速明显放缓，部分银行按揭业务出现负增长。分析师认为，探索住房租赁，发展长期租赁市场，将成为抵押贷款业务转型的新出路。

个人抵押贷款增速放缓

在个人抵押贷款领域占据绝对主导地位的国有银行，将在2018年改变抵押贷款的速度。从个人抵押贷款增长指数来看，许多大型国有银行的抵押贷款增速较2017年有所放缓。

从具体指标来看，截至2018年底，中国建设银行(港股00939)占贷款总额的35.1%，居国内银行之首。从投资比例来看，2018年建行新增贷款投资比例为61.45%，比2017年增长6.7个百分点。中国建设银行个人住房贷款47535.95亿元，比2017年增加5405.28亿元，增幅12.83%。

从其他大型国有银行的个人抵押贷款增速来看，工行(港股01398)和农行(港股01288)的抵押贷款增速均未超过17%。根据中国工商银行2018年年报数据，2018年中国工商银行个人住房贷款为45899.61亿元，增长6512.72亿元，增幅16.5%。中国农业银行个人住房贷款余额36605.74亿元，比2017年末增加5271亿元，增幅16.8%。农行表示，这主要是由于实行差别化住房信贷政策，积极支持居民对自住住房的合理需求。截至2018年末，交通银行个人住房贷款余额(港股03328)达到10075.28亿元，比2017年末增长12.29%。邮政储蓄银行(香港股票01658)2018年个人抵押贷款业务增长率为22.74%。

与2017年年报相比，工业、农业、建设、外汇和邮政储蓄五大国有银行的抵押贷款增速有所放缓。据《今日北京商报》统计，2017年，工行和农行的个人住房抵押贷款增速分别为21.5%和22.5%。2017年，中国建设银行、交通银行和邮政储蓄银行的抵押贷款业务增长率分别为17.5%、16.49%和27.79%。

此外，根据中国银行2017年和2018年的年报，2017年和2018年我行个人住房抵押贷款增长率分别为17.5%和14.73%。

在股份制银行中，浙商银行(港股02016)在2018年抵押贷款余额增长最快，去年年末抵押贷款余额为444.5亿元，较2017年末大幅增长56.8%。上海浦东发展银行去年年末抵押贷款余额为5889.9亿元，比2017年末增长16.6%；招商银行(港股03968)去年年末抵押贷款余额为9287.6亿元，比2017年末增长11.4%。

苏宁金融研究所宏观经济研究中心主任黄智龙表示，商业银行按揭贷款的增长趋势有所不同，但总体而言，大多数银行保持了稳定的增长速度，尤其是住房贷款充裕的大型银行。作为一种高质量的证券资产，大型银行配置抵押贷款资产是必要的。一方面，减少抵押贷款规模是监管的要求。另一方面，这些银行获得优质资产的渠道更多，有限的贷款额度优先考虑高收益的优质资产。

房地产行业的不良率备受关注

许多大型国有银行的抵押贷款增长率下降，一些银行的抵押贷款业务呈现负增长趋势。

《北京商报》记者注意到，截至2018年底，民生银行(港股01988)个人抵押贷款余额为3355亿元，较年初减少约154亿元，较2017年底的350.6亿元减少4.4%，是少数几个出现负抵押贷款增长的银行之一。2017年，民生银行个人抵押贷款业务增长率为18.62%。此外，九台农村商业银行、泸州银行(港股01983)和哈尔滨银行(港股06138)的个人抵押贷款余额较2017年末分别下降17%、6.8%和5%。

与许多上市银行个人抵押贷款业务的贷款节奏和规模的微妙变化相比，向房地产企业贷款是另一种情况。

例如，去年民生银行的房地产贷款余额迅速增加。截至去年底，本行房地产贷款余额达到3879亿元，同比增长51.5%，增速位居上市银行前列。从增量来看，民生银行在房地产行业新增贷款1318亿元，暂时位居第一，工行和建行也新增贷款近1100亿元。

然而，房地产行业的不良率也引起了关注。数据显示，截至2018年底，民生银行房地产行业不良贷款余额为11.17亿元，同比增长102%，房地产行业不良率为2.07%，比2017年增长1个百分点。

截至2018年末，光大银行房地产不良贷款余额为5.76亿元，不良贷款率为1.5%，比2017年末增加3亿元，不良贷款率上升0.7个百分点。

截至2018年底，平安银行房地产行业不良贷款率为1.56%，比上年增长0.79个百分点。九台农村商业银行不良贷款主要集中在矿业和房地产行业，房地产行业不良率为3.74%。

中国保监会副主席王肇星最近表示，银行业和保险业的风险总体可控，但形势依然复杂严峻。要密切关注房地产金融风险，继续对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款，特别是投机性开发贷款和个人住房抵押贷款实行审慎的贷款标准；配合地方隐形债务处置，应对地方国有企业的高杠杆。

展望2019年，交通银行还特别提到“商业银行的资产质量存在一定的下行压力，部分地区的潜在风险防控任务较重，债务压力较大的房地产企业的风险需要警惕”。

招商银行还预测，2019年房地产行业的风险将主要集中在一些去库存速度较慢的四线城市，以及一些高杠杆率的中小房地产企业。

工行通过两项措施加强房地产行业风险管理。首先，引导房地产行业加大民生保障力度，继续支持房改贷款业务，稳步开展租赁住房贷款业务；二是在商业地产贷款总量控制的基础上，实施区域差别化信贷政策，重点支持存量消化周期合理、潜在需求充足的一线城市和二线城市的普通商品住房项目，认真把握四线城市新的住房开发贷款业务。

房屋租赁已经变成了一个口号

从政策层面来看，“无房炒房”仍是监管的重点，也是国有大银行未来房地产信贷政策的基调。六大国有银行都在年报中提出“支持自主购房需求”。此外，在“租购并举”的政策指导下，商业银行也开始探索住房租赁方式，发展长期租赁市场。

住房租赁已成为建行下一阶段三大战略中的第一个。中国建设银行副行长张庚生在2018年业绩发布会上透露，自2018年以来，中国建设银行重点实施了住房租赁、普惠金融和金融技术三大战略，未来将开启“第二发展曲线”的创新和发展引擎。

除了中国建设银行，包括中国工商银行(香港股票03988)在内的许多商业银行也从2018年开始进入住房租赁市场。中国工商银行与北京经济适用房建设投资中心、北京城建集团和首开集团签署了住房租赁战略合作协议。中国银行与厦门市国土资源和房屋管理局合作，推进房屋租赁市场建设。

易居研究院智库中心研究主任严跃进今天也对《北京商报》表示，房屋租赁是中央政策的执行，主要由几大国有银行发起，如中国建设银行和工商银行。其他类型的银行接触较少。未来，商业银行的抵押贷款业务将分为住房市场和租赁市场。如果商业银行掌握了这种业务，那将是一个很好的发展。“随着一些银行开始安排住房租赁贷款，一些银行调整贷款规模和速度，抵押贷款业务可能将处于一个过渡期，从以前侧重于二手房抵押贷款利率向支持租赁贷款的方向发展。然而，房产抵押贷款仍将是抵押贷款业务的主要部分。短期内，银行在抵押贷款业务中的地位不会发生很大变化。一方面，银行有更多渠道获得低成本资金。另一方面，银行在抵押贷款业务方面有丰富的经验，客户范围广泛，可以接触到销售网络。”黄智龙说。

严跃进指出，个人银行减少按揭贷款有两个主要原因。首先，商业银行没有多少资金，这将降低抵押贷款的规模；第二，银行现在必须实施“无投机住房”的想法，所以会有所减少。