竟违规“输血”房地产！多家金融机构收密集罚单

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最近，一些房地产市场和城市的热交易引起了监管当局的注意，对非法资金流入房地产市场的监管再次升级。

银监会近日发布通知称，将整顿房地产市场的融资混乱，包括银行、信托和其他融资渠道，或进一步收紧。然而，在央行最近重新审视“保持货币供应主阀良好”的背景下，流向房地产的“水”可能会受到严格控制。

接受《证券时报》记者采访的业内人士认为，如果房地产融资的混乱局面得到纠正，房企的资金可能会再次收紧，部分房企将面临资金短缺的约束。

然而，一些房地产企业人士告诉《证券时报》记者，监管部门主要是为了规范金融业务和防范金融风险，这对房地产企业的正常融资影响不大，因为违规行为并不多。

非法“输血”房产被罚款200多万

据《证券时报》记者从银监会公开信息中统计，自4月(4月1日-5月20日)以来，仅50天时间，在银监会发出的223项罚款中，就有32项涉及非法“输血”房地产的罚款，罚款总额为1068.7968万元。

其中，上海、天津、青岛、河北、重庆、大连、黑龙江等地的15家金融机构被罚款。除了一些全国性的股份制商业银行和地方商业银行外，六大国有银行中的建行、交通银行和邮政储蓄银行的地方分行也被罚款。

主要违法事实(案由)包括:部分银行对资金不足的房地产项目发放贷款、非法贷款用作土地拍卖保证金和土地出让金、违规发放个人住房贷款、违规发放“假按揭”贷款、未严格执行商品房贷款首付比例、信用卡持卡人使用信用卡支付购房款等。一些信托公司非法发放房地产自营贷款，信托基金非法发放房地产贷款等。

自4月份以来，当地银监局下发了非法“输血”房地产罚款

在32张罚单中，金额最大的是上海农村商业银行宝山支行，该支行因2017年非法发放贷款被责令改正并被罚款228.7968万元，该贷款被用作土地拍卖保证金和土地出让金。

此外，中国民生银行重庆分行内部控制管理不严，导致信贷资金非法流入房地产企业；贷款转让；银行承兑汇票在审查交易背景时未尽职，共被罚款90万元；

平安银行青岛分行因非法将信贷资金流入资本市场和房地产市场，挪用信贷资金，贷款前未进行尽职调查，被罚款90万元；

中国建设银行沈阳大东支行因个人住房贷款存在虚假的银行流量，以及未能按建设进度发放固定资产贷款，被罚款80万元。

值得注意的是，上述罚款的原因是银监会近期要整改的房地产融资混乱之一。

5月17日，中国保险监督管理委员会(以下简称“保监会”)下发了《关于开展“巩固治理混乱成果、推进合规建设”工作的通知》，要求银行业和非银行业金融机构按照相关要点进行整改，突出处罚和责任追究，其中不少涉及房地产行业融资混乱的整改。

其中，银行机构整改包括:表内外资金直接或变相用于土地出让融资；未严格审查房地产开发企业资质，对“四证”不全的房地产开发项目违规融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金被挪用购房；资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场；M&A贷款和经营性房地产贷款等贷款管理不善，资金被挪用于房地产开发。

非银行领域整改包括:信托公司直接为“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金不足的房地产开发项目融资，或通过股权投资%2b股东贷款、股权投资+特定资产债权、应收账款、收益权认购不良等方式变相融资；为房地产企业直接或变相支付土地出让金提供融资，为房地产企业直接或变相发放流动资金贷款。金融资产管理公司未能落实房地产业务的各项政策和监管要求。金融租赁公司非法经营房地产业务。

今年3月，住房企业融资规模大幅反弹，其他债务融资、信托贷款融资和国内银行贷款融资分别增长464.84%、382.04%和67.21%。

房企资金再次吃紧

业内人士认为，今年3月以来房地产市场的“小杨春”是原因之一，而近期二线城市土地市场的繁荣也与房企资金宽松有关。

这也反映在房地产企业的资本来源数据中。根据国家统计局的最新数据，1-4月，房地产开发企业资本金达到52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月提高3个百分点。其中，国内贷款8955亿元，同比增长3.7%；利用外资34亿元，同比增长1.0倍；自筹资金15687亿元，同比增长5.3%；存贷款17249亿元，同比增长15.1%；个人住房抵押贷款8031亿元，同比增长12.4%。

从4月份房企融资规模来看，虽然环比有所下降，但仍处于去年的较高水平。据通策研究所统计，4月份40家典型房企的融资总额中，债务融资额占90%以上，其中发行公司债券融资占60%以上。

但4月份，除公司债券融资环比增长20%外，其他债务融资(14.25%)、信托贷款(10.00%)和国内银行贷款(4.27%)均下降50%以上。

值得注意的是，无论是1月至4月，住房企业到位资金利用外资同比增长一倍，还是4月份住房企业发行的17只公司债券中有15只为美元高级票据或债券，在海外融资成本较高的背景下，海外融资仍快速增长，从侧面反映出国内融资形势仍不明朗。

根据同策研究所的数据，4月份，中国恒大发行了6只公司债券，融资规模总计30亿美元，票面利率为9.5%-10.5%。当代地产将于2021年发行3亿美元的优先票据，票面利率为12.85%，融资成本最高。

在这种背景下，银监会是否整顿了房企融资混乱的局面，即房企资金进一步吃紧？

通策研究所的张宏伟在接受《证券时报》记者采访时表示，预计一些非正常、合理的融资渠道，如过度杠杆化或一些渠道业务，可能需要进一步整改，这可能会在短期内对一些杠杆率较高的企业产生影响。此外，上市房地产企业在资本市场上的股价再次下跌，一些企业以往的股权质押问题暴露出来。在这两种情况下，一些企业可能会遇到一些财务压力。

但是，张宏伟强调，从目前的市场周期运行特点和经济环境来看，整个房地产市场调控政策水平和企业融资环境仍然稳定。

“非法融资的案例有，但不多，整顿混乱对房企的影响也不太大。监管部门主要希望进一步规范金融业务，防范金融风险。融资环境最紧张的时期已经过去。住房企业仍然可以得到他们应该得到的，他们仍然不能得到他们不能得到的。从监管的角度来看，能够流出的仍会流出，不能流出的房地产公司将得不到。”一位来自房地产公司的人士告诉《证券时报》记者。

许多业内人士告诉《证券时报》记者，大江中的水不可避免地会通过各种渠道流出，因为金融机构会离开房地产，收入也会受到影响。一位来自信托公司的人士告诉《证券时报》记者，信托的财产是具有高收益的产品，而房地产则具有相对较高的利润，能够承受高成本的资金，并与信托有较高的匹配度。通常，房地产收入占信托业务收入的一半以上。

值得注意的是，监管当局最近密切关注房地产企业的财务状况。光明地产、太和集团、金科股份有限公司等多家上市房地产企业已收到交易所的询证函，其中许多涉及财务状况、盈利能力和偿付能力。

此外，有媒体报道称，近日，南京等一些二三线城市上调了房贷利率，深圳和合肥的一些银行也收紧了房贷额度，一家大型银行深圳分行甚至暂停了房贷业务。