176家房企有息负债6.8万亿元 半数净负债率下降

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晚上10点，就在一次交流晚宴后，王成(化名)立即赶往机场。明天早上，在另一个城市，他将有一个融资路演。恐怕今晚又是一个不眠之夜，尽管这个夜晚是星期天。王成是一家上市房地产企业的融资负责人。在过去的一年里，“旅行、喝酒、换钱”几乎成了他工作和生活的基调。

“从去年开始，监管开始收紧，集团给出的融资指标不低，但市场融资成本越来越高，工作不容易做。”在去年的一次采访中，王成告诉《证券日报》记者，几乎所有可用的融资工具都被使用了，大多数基金、银行和金融机构都在“晴天打伞”。许多企业的融资成本超过15%，但即使他们愿意承担15%的资本成本，雇主仍然不愿意支付。

在过去的2018年，王成大部分时间都没有通勤，甚至每天都在最忙的时候坐飞机。事实并非如此，但上市房地产企业仍是这样。2018年，负责融资的人将更难为未上市的民营房地产企业融资。

“在去杠杆化环境下，许多企业主不得不以个人资产抵押来筹集资金”，一位负责私营企业融资的人士告诉记者，但去年的资金太贵，一些老板负担不起，所以他们卖掉了一些项目来换取现金，这是为了生存。

生息负债上升到6.8万亿元

正如上述公司财务负责人所说，融资是2018年住房企业的重中之重。如今，从上市房地产企业披露的2018年年报数据中，我们也可以看出当时的困难。

据统计，截至2018年底，资产负债率超过80%的a股上市房地产企业有39家，占33%；根据不含预付款的资产负债率指标(更准确地反映企业负债情况)，有13家房地产企业超过70%，占11%。此外，上述118家上市房地产企业的总资产约为10万亿元，总负债约为8万亿元，平均资产负债率为80%。

然而，从整个房地产行业来看，2018年房地产企业的销售回报有所增加，融资环境普遍趋紧。企业在降低杠杆方面取得了一定的成效，净负债率下降，但融资成本上升。

据嘉里研究中心统计，从2016年到2018年，176家房地产企业的现金从2万亿元增加到近2.9万亿元，比年初增长18%；计息负债总额从4.5万亿元增加到6.8万亿元，同比增长16.6%；净负债比率从74.2%到89.11%再到85.15%已经偏离了曲线。

另一组数据显示，2018年，176家房地产企业现金持有量同比增长18.4%，达到28715亿元，增速与上年基本持平；计息负债同比增长16.6%，达到68，456亿元，但增速明显低于2016年的27%和2017年的30%。其中，64家重点房企的计息负债总额为58109亿元，同比增长18.7%，重点房企的负债增速高于其他房企。截至2018年底，64家重点房企的计息负债总额占比84.9%，同比增长1.5个百分点。

据嘉里研究中心的分析师称，随着行业集中度的不断提高，企业仍需要大量的资金支持才能进一步促进规模增长和增加市场份额，这使得整体债务规模持续增加。然而，由于融资环境趋紧，房企收购土地较去年更为谨慎，加上杠杆率下降的压力，企业不得不加快项目周转，更加注重现金回收。

值得一提的是，2018年，房地产企业现金与短期债务的比率和长期与短期债务的比率保持相对稳定水平，整体财务杠杆较年初有所下降。

50%的住房企业净负债率下降

据嘉里研究中心统计，2018年末176家房地产企业加权平均净负债率为85.15%，比年初低3.95个百分点，54%的企业净负债率下降。

“整个行业销售方面的竞争压力越来越大，提取现金很难保持企业发展的规模，所以融资的规模仍然决定着企业发展的速度。”一家房地产企业的高管曾告诉《证券日报》，高杠杆必然有风险，但过去很多房地产企业在高杠杆运作模式下赶上了土地分红时代，尝到了大规模开发带来的甜头。改变操作模式并不容易。

然而，在过去的两年里，企业已经意识到，如果不降低负债率，保持稳定的财务状况，企业将会大规模快速运行，给企业带来的风险也不会很低。毕竟，随着增量房地产市场上限的到来，债务较高、评级较低的企业越来越少得到投资者的认可，资金越来越难获得，尤其是资本成本较低的资金。从长远来看，资本成本对利润的侵蚀程度将严重影响企业的经营质量。

事实上，在去杠杆化政策环境下，受融资监管的影响，房地产企业无论是主动还是被动，都在实施一些减少负债的策略。例如，在改善债务结构的同时，我们应该注意提取现金。

据嘉里研究中心统计，截至2018年底，176家上市房地产企业现金持有量为28715亿元，同比增长18.4%。其中，64家重点房企现金持有量为25080亿元，同比增长22.7%；64家房地产企业的现金总额占87.3%，同比增长3个百分点。随着产业集中度的不断提高，大型住宅企业在融资方面更具优势。截至2018年底，现金超过1000亿元的企业有5家，比年初增加2家。

据凯瑞称，超过60%的企业不同程度地增加了现金持有量。在64家重点企业中，现金增长的企业比例较高，达到85.9%，其中21家企业增幅超过50%。从各梯队来看，前100名企业的平均现金持有量有所增加，而前100名企业以外的企业的平均现金持有量有所下降。现金增幅最大的是前30 -50家企业，它们在2018年普遍加大了财务优化力度。

对此，一家房地产企业的高管曾经告诉《证券日报》记者，“在未来的市场中，一个大项目的不良债务处理可能会拖垮整个企业，所以收回资金是公司去年最重要的任务之一。为了实时监控我们的财务系统，该公司甚至建立了一个操作系统，每个城市的每个项目每天都报告销售情况，这样企业就可以在确保资金链安全的同时进行融资和投资安排。”

一方面，增加现金支付是为了应对2019年下半年的偿债高峰期，另一方面，也有利于减少债务。上述176家房地产企业中，截至2018年底，64家重点房地产企业加权净负债率为89.06%，同比下降6.56个百分点，净负债率下降的企业比例为56.3%。

融资成本上升

控制负债规模并不意味着企业可以放松下来。生存问题或许可以解决，但发展质量同样严重。

正如万科董事会主席于亮所说:“大公司有时非常脆弱。如果万科的信用评级下降，集团的融资成本将大幅增加。例如，万科的融资成本约为5%，而其同行约为10%。目前，5%的融资成本，万科的新业务目前不是很有利可图。如果提高到10%，它甚至可能无法通过发展业务赚钱。”

换句话说，即使你找到了钱，如果你找不到便宜的钱，企业的发展压力也不应该被低估。毕竟，“每天早上醒来都有2到3亿元的利息等着支付”的感觉并不好。

2018年，正如王成所说，“如果你想得到便宜的钱，人们甚至看不到你，也不跟你说话。去年，许多中小住房企业的融资率超过了15%。任何企业都负担不起如此昂贵的费用。”

据嘉里统计，从2018年64家重点房地产企业的平均融资成本来看，约84%的企业融资成本较2017年有所上升，总体平均融资成本由2017年底的6.11%上升至6.61%，结束了连续两年的下降趋势。

据克里分析，这主要是由于国内融资环境持续收紧。最近，新的国内外融资成本有所增加，而原来的低成本企业债券相继到期，所以整体融资成本只能上升。

然而，在2018年的资本市场上，一些创新的融资方式已经出现，为一些企业的新业务打开了一扇窗。嘉里分析师还表示，租赁融资和各种资产证券化已经得到政策支持，成为住房融资的新突破。2018年，以购房、物业费、供应链、商业租金和长期租赁公寓为底层资产的资产证券化多次获批，并鼓励租赁房地产投资信托基金和租赁专用债券。

“目前，政策已经适度放松，我们的压力也比较小。也许今年没有必要等到晚上一两点钟再开会。”日前，王成向本报记者吐露了一个简单的心愿。“我希望今年不要增加这么多课，可以有更多的休息日。”