积极拿地少提转型 房企回归传统竞争模式

本篇文章2360字，读完约6分钟

“你必须参与土地收购。”李明(化名)是一家大型房地产企业的高管，他刚刚参加了6月21日北京的一次土地转让，他告诉《中国证券报》。2018年4月，当李明的企业面临是否应该征地的问题时，它完全持相反的观点。当时，他的房地产企业净负债率很高，销售也不尽如人意，所以他主动收缩战线，减少参与土地拍卖，集中精力对现有的土地储备进行重组和盘活。

除了北京、深圳、重庆等地，最近土地市场正在升温。数据显示，上半年土地市场比去年活跃得多，房企在相对宽松的货币环境下积极参与土地储备。一段时间以来，房企采取了传统的“拿地建房卖房”的竞争模式作为回报。

土地市场正在升温

6月21日，房地产企业面临着大量的土地竞争，李明的房地产企业与其他实力雄厚的房地产企业组成了一个财团。然而，在被许多房地产企业追逐的情况下，该财团未能获得一块土地。

当天的土地拍卖结果显示，位于北京经济技术开发区的两块土地近两年都出现了罕见的溢价。位于北京经济技术开发区河西区x92r1地块r2二类住宅用地，土地面积约3.65公顷，建筑规模约8.03万平方米。最终，雅居乐地产以31.8亿元的价格中标，溢价为41%，底价为39，625元/平方米。下一个街区占地约3.57公顷，建筑规模约78，500平方米。最终，中旅地产以30.6亿元人民币中标，溢价39%，底价38956元/平方米。

当天，参与土地拍卖的房地产企业阵容豪华。除了荣获中旅和敏捷之外，参展阵容还包括“华润+建设”财团、中海集团、“电力建设+金隅”财团、“招商局+中粮”财团、“首开+金地+保利”财团、“平安+金茂+和盛”财团、万科、龙湖、葛洲坝等20多家房地产企业。

李明说，在北京的土地拍卖市场，赢得竞标的雅居乐和香港中国旅行社不是常客。中标显示了这些企业对北京市场的雄心，也反映了今年当地拍卖市场的激烈程度。"你可以感受到广东房企拓展全国市场的饥渴."

中原地产首席分析师张大伟表示，作为北京土地市场上的“陌生人”，中旅和雅居乐的土地收购表明，北京仍是全国房企的热点。高地价交易显示了房地产企业获得土地的热情。

与北京火热的土地市场类似，6月24日，深圳迎来了疯狂的土地拍卖日:土地出让总面积达到17.03万平方米；吸引80多家房屋公司参与土地拍卖；存款达到1100亿元；所有五个家庭都达到了最高的土地拍卖价格限制，总成交价为223.84亿元。

武汉在4月份经历了228亿元的土地拍卖，到6月底将再卖出22块地，总土地面积为106.99万平方米，起拍价为184.07亿元。

融资环境相对宽松

与土地拍卖市场相反，许多房地产市场的库存持续上升。根据壳牌研究院最新发布的《2019中国房地产半年报》，在其监测的北京、上海、深圳、广州等29个重点城市中，7个城市的二手房存量连续3个月增加，13个城市年末存量连续4个月增加，7个城市年末存量连续5个月增加；库存下降的城市只有上海和苏州。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐在接受《中国证券报》采访时表示，房地产市场仍处于严格控制之下。重点城市二手房市场和部分地区新建住房市场可能面临“新库存”问题。

李认为，现在还不是担心楼市库存水平的时候。“在2017年和2018年，许多房地产公司专注于降低债务水平和剥离亏损资产。”从2019年以来的情况看，住房企业的融资情况比去年略有松动。

尽管国内融资仍在收紧，但海外融资总体较好。自6月份以来，已有10多家房地产企业到海外市场融资，融资金额超过30亿美元。风能数据显示，今年1-5月，住房企业举借海外债务的比例达到23.1%，平均票面利率为8.91%，累计融资352.14亿美元。

李明承认他的公司去年主动降低了杠杆率。“今年的融资情况比较好。土地转让贷款和开发贷款好于去年，整体融资利率也比去年有所下降。”

这些已经成为房地产企业在全国土地市场上全方位出击的基础。不过，李明认为，目前的土壤拍卖市场有一种“形势比人强”的味道。在限购、限贷、限价等诸多调控措施下，许多城市的销售业绩并不理想。然而，面对新一轮的土地储备，没有人想成为接班人。“有很多人想去错过这波浪潮。几年后，他们会发现土地储备被打破，他们可能会错过一波上升周期。”

张大伟认为，可能会出现收紧融资的信号，房地产企业的土地收购可能会降温。“最近，房地产市场的监管趋势发生了变化，收紧政策再次出现。房企资金宽松带来的地价上涨，房价上涨趋势重现，促使融资监管收紧。”

收缩前沿

自2019年以来，房企已全面启动主营业务。近年来，举着房企转型大旗的"长期租赁公寓"、"造车"、"特色城镇"等新业务显得异常平静。

一些房地产企业最近退出了长期租赁公寓领域。海洋控股集团有限公司计划在今年内剥离长期租赁公寓。5月31日，施琅格林集团(港股00106)宣布计划剥离其长期租赁公寓业务。一家领先的长期租赁公寓品牌的负责人最近告诉《中国证券报》，长期租赁公寓业务作为一项重资产业务，回报率处于较低水平，盈利能力普遍较差。“如果没有强大的资本继续投资并形成规模，就很难分享这个市场的一块。”

大约在2017年，李明的房地产公司提议在未来三至五年内在中国扩张至10万人。然而，目前的现实是，对于一些自给自足的土地，房地产企业仍处于决策阶段，是否作出长期出租公寓。

汽车制造领域也是如此。“从目前坚持打造汽车产业链的房企来看，像恒大这样的企业似乎不多。”更多的房企选择退出，静观其变。李明认为，住宅企业需要大量的资金、丰富的人才和技术储备来制造汽车。“这不是简单的收购和整合产业链。伊尹的悲剧实际上为所有住房企业敲响了警钟。”

从目前的情况来看，房企的竞争态势仍然是"拿地建房-卖楼"，而不是在转型的战场上决定高低。当地拍卖市场的标语牌，以及房屋企业重返熟悉的老路。