730万深圳一套房？不 是深圳一套房的违约金！

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730万元能做什么？

一辆兰博基尼小汽车，一栋面积大、位置好的一线城市的房子，或者在二线和三线城市的核心区买一套房子...

最近，深圳一处价值7300万元的二手房产发生了爆炸，导致700多万元的违约金。

“上述别墅违约金创下深圳二手房违约金新纪录，也是深圳历史上首例。”中原地产华南区总裁李耀志表示，他的印象是，深圳历史上最昂贵的二手房交易是2017年10月的南山别墅，成交额约为3亿元。此前，深圳二手房最高罚款为56万元。

别墅区内(来源:记者王大华的每张照片)

5a景区别墅群

据了解，涉案房产位于深圳市宝安区观澜镇观澜湖高尔夫大厦，建筑日期为2005年。

《国家商报》的一名记者走访了该地，发现该别墅位于国家5a级旅游胜地观澜湖，位于深圳和东莞的交界处。在公园里，许多别墅的外墙都被围了起来，业主们还在装修。但与此同时，许多别墅仍然是空白，无人居住和杂草丛生，似乎已经闲置多年。

据中介介绍，目前该地区有出售的独栋别墅，如观澜湖翡翠湾、观澜湖高尔夫大厦、黄金岭等，装修有粗有细。平均成交价约为7万至11万元/平方米，总价在1000万至1亿元之间。

“私人游泳池，可以停放飞机的花园，世界是豪宅的典范，家就在半山腰看山川湖泊，而华为俱乐部和华为就在隔壁……”中介不停地说，“目前别墅的入住率还可以，大约50%，业主大多是企业家或公司高管。也有购买投资的业主。目前，有几套粗糙的别墅出售，10年前顾客购买的价格约为4000万元，而现在它们的上市价格为7000万元。”

“现在这一带有很多别墅上市，其中就有200多套面积相对较小、总价较低的独栋项目。”至于交易量，中介笑着说，“绝对不如普通住宅，太高端的项目交易更像是在等待一个注定要出现的人。真诚的顾客一眼就能达成交易。今年的市场不好。几天前，一套上亿的别墅被卖掉了。”

“贷款可以全额支付。如果你一次性付款，你可以得到三四百万元的折扣。如果你分期付款，折扣会少一些。”

别墅区内部环境(来源:记者王大华每张照片)

为什么天价的惩罚会诞生？

《国家商报》(micro-signal: nbdnews)的一名记者走访了该地区，发现所涉及的房产在价格和外观方面都不是该地区的顶级产品，但为什么会出现天价罚款呢？

据记者了解，2018年1月，买卖双方就该别墅一次性付款达成一致，转让成交价格为7300万元。

近日，审理此案的广东省深圳市龙华区人民法院作出一审判决。法院认定，在合同履行过程中，原告是违约方，被告是守约方。原告要求被告支付违约金并赔偿损失，没有事实依据，法院不予支持。被告的反诉向原告索赔是有合同依据的，并得到法院的支持。

也就是说，最终，被告反而击败了原告。

记者采访了本案被告(卖方)代理人新荣(沈阳)房地产律师团队首席律师宋晓峰。他告诉记者:

2018年1月15日，原告(买方)与被告(卖方)签订了一份居间合同，双方同意自合同签订之日起3日内支付定金人民币365万元，并于2018年2月13日前支付定金人民币3435万元。随后，买方于2018年2月13日支付了200万元，第二天支付了1400万元，累计支付了1965万元，并未再支付。随后，卖方通过发函和微信多次催促乙方付款，但均未收到。

2018年3月，卖方通知买方终止合同。

随后，卖方在解除合同后将房子卖给了第三方。

2018年4月27日，买受人向深圳市龙华区人民法院提起诉讼，要求出卖人履行合同，并支付违约金人民币1460万元(交易款的20%)。随后，买受人变更诉讼请求，要求返还货款1965万元，违约金1460万元，生活费32万元。买受人起诉的原因是甲方构成一房两售，并购构成违约。

宋晓峰告诉记者，接到投诉后，卖方提出反诉，要求买方向卖方支付1460万元人民币的违约金，理由是乙方构成根本违约，未能按照合同约定的日期支付购房款。

负责此案的另一名卖方律师张懋镕告诉《国家商业日报》(micro-signal: nbdnews)说，买方和卖方在第三方收款问题上存在分歧，然后买方以第三方收款不安全为由拒绝支付剩余款项。

宋晓峰告诉记者，买卖双方已经在合同中约定，资金将由第三方收取，买方也将通过第三方支付给指定的第三方。在支付房价的过程中，买方要求改变支付方式，但卖方不同意。然而，在实际付款过程中，买方强行改变，这与合同不符，最终导致双方意见不一。

张懋镕告诉记者，这符合双方同意向第三方收钱的协议。找个人委托收藏并不违法。

然而，法院在判决中明确指出，原告拒绝支付货款的理由不充分，法院拒绝接受。

知情人士告诉国家商报(微博:nbdnews)，深圳法院一般会判给二手房交易10%的违约金。后来，没有付款，双方发生了纠纷，要求赔偿1460万元和10%的罚款。

法院在判决中指出，本案是房屋买卖合同纠纷，原告与被告之间的《二手房买卖及中介服务合同》和《补充协议》是双方的真实意思表示。内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。

根据合同约定，原告应于2018年2月13日向被告指定的账户支付首期购房款3435万元，但截至2018年2月14日，原告仅支付首付款265万元，首期购房款1600万元，构成违约。被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。

被告向原告发出的终止合同的信函符合合同约定，所涉及的合同信函在适当交付时终止。被告将房地产出售给第三方并没有违反法律。原告关于出售一房两厅的辩护意见缺乏事实依据，因此该方案不予采纳。

首先，合同是有效的；第二，乙方(买方)违约，未按合同付款；同时，甲方(卖方)在将该房屋出售给第三方之前已经发出了终止合同的通知，因此没有一房两售的情况。因为买方违反了合同，所以他希望买方支付违约金。

至于案件的后续行动，张懋镕告诉国家商业日报(微信号:nbdnews)说，该案的判决尚未生效。如果对方不服判决，可以在15天内向上级法院上诉，上诉期限尚未过。

张懋镕表示，对方可能会上诉或庭外和解，但他认为法院更有可能维持原判。

随后，记者拨通了原告(买方)律师的电话，对方明确表示他不在接受采访。记者问他是否会上诉，律师说他想了解客户的意图。

张懋镕告诉记者，他没有收到任何关于对方上诉的消息。《国家商报》(micro signal: nbdnews)将继续关注此次事件的最终审判结果。