这一次的4万亿 哪些人受益？

本篇文章2885字，读完约7分钟

在6月的第三周的例会上，并没有提到房地产，但它觉得整篇文章的重点是“所有”房地产。

会议的重中之重只有六个字:“老社区改造”(旧制):“重点改造和建设社区水电道路、光纤等配套设施，有条件地安装电梯和修建停车设施”；“在社区转型的基础上，引导发展养老、儿童、医疗、饮食、保洁等社区服务。”

根据各地的初步调查，目前中国需要重建的旧城区涉及数亿居民，根据国务院参事仇保兴此前的估计，总投资可能达到4万亿元。

旧制改革瞬间成为热门词汇，不仅仅是因为“4万亿”这个关键词让人觉得如雷贯耳，还因为它有一个“兄弟”——棚改，让人“又爱又恨”。

01

小屋在变，旧的越来越近

2018年，猫哥多次与大家谈论棚改的话题。在四线城市，依靠房改的浪潮，楼市的火爆让人“盲目”。那些上车的人跳舞，而那些没上车的人捶胸顿足。

然而，在2019年，棚改的“哑火”并没有太出乎意料。全国范围内开始棚改的计划是285万套，这不仅低于450万套的预期。与2018年的626万台相比，新的棚改计划几乎减半。

更明显的是把棚子改成大省，山东。计划2018年开始生产843，300台，但2019年只有213，900台，仅为去年的四分之一。和山东一样，有12个省市的棚子改造量下降了50%以上。

最重要的是，“钱”也少了。一方面，psl拥有归还CDB的权力；另一方面，工棚改革的货币化已经逐渐消退。离2020年新一轮棚改的分红期只有一年了，也就是说，大规模的棚改可能会渐行渐远。

旧的变化，这是一个词不同于棚变化，已经成为舞台的主角。与棚改拆改相比，旧的改革只能算是“整容”，房子还是原来的房子，改成配套设施，这样有利于发展一个产业。

“老破小”能“从罗玉凤变范冰冰”是旧制改革的主题。

比如，小区高层水压不好，供水困难；社区中的线路复杂且老化，甚至许多线路都暴露出来，所以变化；当其他人都即将进入5g时代的时候，社区的宽带仍然处于龟速。没有电梯的小高层建筑可以更换；没有停车设施的社区是可以改变的。

钱从哪里来？

事实上，在过去的操作实践中，部分旧的改革资金来自棚改资金。然而，在2019年，棚子将被改变，旧的将被改变。例如，2019年山东省工棚改造认定办法强调工棚改造严禁纳入“年限短、结构相对安全的住宅”，严禁纳入“居住区美化亮化和立面改造”，这正是旧房改造的范畴。

此外，根据房屋的年龄，城市中的旧房是30岁以上，城市和城镇中的村庄中的旧房是20岁以上的“棚户区”，因此那些达不到住房年龄标准的人也是“老社区”。

与psl贷款支持棚改不同的是，中央政府安排了旧区改造补贴资金，其余部分由居民自己支付，并“鼓励金融机构和地方政府积极探索，加大对旧区改造的财政支持力度，吸引社会力量以市场化方式参与。”

除了能够“变凤凰为冰”，这仍然是一个推广费用政策。毕竟，室内装修仍然可以带动大量消费。

02

储藏室的好日子来了吗？

更微妙的是，就在全国会议前后两天，房地产市场成了“大新闻”。

18日，统计局公布了70个城市的房价数据，但只有两个城市略有下降。对“稳定”的追求依然乐观，尤其是以新房为首的Xi，在这轮崛起中已成为标志性城市。

20日，Xi很快出台了最严格的限购政策，限购门槛再次提高。2017年1月，Xi安真的加入了限购大军。首先，一套限制在城市的六个区，然后两年的社会保障(或税收)由外国人支付，但很快被定居政策抵消。如今，外国人购买住房需要一年的户籍和五年的社会保障(或税收)，远郊的临潼区也在限购范围之内。

限购政策对新房有多大影响？事实上，它也是有限的，位置好，很难买或不买。如果你看看成都，限购比Xi早，还有1万人抢房子。

虽然在房地产交易市场中，新房的关注度最高，二手房最活跃，但二手房中所谓的“旧破大”和“旧破小”却被忽略了(除了学区)，价值和外观的重要性依然可见。

在Xi，中介还带着猫哥去参观了几个“滞销”的二手房，这些房子已经很久没有卖出去了。因为价格低，有很多人在看房子，而且房子基本上位于商业区的成熟区域。限购前夕，房价比萧条时期要低，但并没有太多的意向，因为不是房子本身有点旧，就是“邻居”太老了。

一栋建筑更糟糕的是，它本身相对较新，但它前面的街区是一个“又旧又小”的地方，从房间的窗户看是破旧的。似乎你是在郊区而不是在市中心，所以你要独自生活，压抑它，如果你将来卖掉它，对方会这样犹豫。它会分开吗？至少在现阶段，我们还没有从长期规划中看到拆迁的影子。

大多数时候，像这样的房子只能晾干。

但是，在一定程度上，大规模的旧房改造可以使“老坡”社区的面貌和价格回到二手房甚至新房的轨道上来，住在“老坡”社区旁边的二手房也可以松一口气。

▲来源:微博@水原十大

以前，一些地方的社区接受了旧的装修，房子有了新的面貌。目标是两个词——欣赏。猫哥在接受《Be》采访时，感受到了湖南湘潭一个老区居民最强烈的感受:“没有人买15万的房子，但现在22万人买不到。”

换句话说，阻碍房价上涨的因素可以通过旧的改革来消除，股票房也可以上市争取。

春天来了。

03

谁将从中受益？

在过去，许多城市的改造都集中在建设一个新的城市作为主要城市，甚至是以政府单位的搬迁为代价。对于老城来说，它不能被拆除，但它不能很好地生活，所以没有人想买它。

因此，当旧的改革实施时，这些旧城市的居民是最快乐的。旧的改革可以提升股票的价值，这是好事。如果不是，它也可以改善生活和刺激消费，这也是好的。

▲来源:@米寨

如果我们看一下证券交易所的价值，仍然有许多城市可以从中受益。

一线城市肯定会受益。

毕竟，在一线城市，土地供应相对较少。每次有土地上市，自然是一场竞争。如果从国家层面来看，一线城市的土地国王才是真正的土地国王，新房子的价格正在上涨，尤其是对一些土地国王而言。新地点是一座大厦。对于普通人来说，“这不是给我的”，但有限的竞争室，位置在六环路以外，价格在三环路以内，那么我会选择环。

除了一线城市，哪些城市的房子“更值钱”？两天前，中国社科院和《经济日报》发布了一份城市竞争力报告清单，从综合经济、商业适宜性和宜居性等多个维度对城市竞争力进行了排名，这也符合中国目前的经济格局:南强北弱、东强西弱。

哪里更适合居住？根据宜居城市竞争力前10名的排名，有两个地方:长江三角洲(无锡、杭州、南通、南京、宁波、镇江)和粤港澳大湾区(港、广、澳、深)，它们基本上也是中国的宜居城市和综合经济竞争力强的城市。城市建设比较早，比较成熟，当然，房价也不低。

然而，对于一些四线城市来说，存量房并不乐观。

工棚改革在四线城市的新住房市场上掀起了一股热潮，房价一直在上涨。然而，在这次繁荣之后，棚改的余波留下了太多的房子，库存压力仍然很大。与新建房屋相比，存量房屋的竞争力仍有一定差距。

那么，你想不想改变你以前的邻居？

如果是为了欣赏房子，也可以改变它。毕竟，冰冰和冯姐相比是有市场的，但前提是要参照当地的二手房市场，而且是先卖了再说。

如果你不卖，你可以换你的闲钱，这将使你生活得更舒适。

毕竟，你不想被解雇。