领涨全国房价近半年后 西安颁布最严限购令

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6月20日，Xi市房管局出台了新的购房政策。通知指出，为深入贯彻中央政府“不炒不留”的定位精神，坚决遏制投机性购房投资需求，自通知下发之日起， 从市外迁入户口的家庭(退伍军人及其随军家属)除在Xi市限购范围内购买商品房或二手房的家庭外，在Xi市应定居一年或缴纳12个月的社会保险(或个人所得税)； 非Xi安户籍的家庭，只有在Xi安限购区内没有住房，且能提供个人所得税或社会保险证明5年以上的情况下，才能购买一套商品房或二手房。通知还要求将临潼区纳入限购范围，严格执行Xi限购政策。

对此，易居研究院智库中心研究主任严跃进表示:“这项政策收紧了‘一安顿下来就炒房’的现象。对于那些没有户籍的人，他们需要满足在Xi市限购区缴纳五年社会保险的条件。这项规定非常严格。现在，北京、上海和其他大城市都要求缴纳五年的社会保障费。本文从Xi政策调控的角度，指出了近期Xi房价投机和过度上涨的三个原因:通过定居政策的房地产投机、部分移民的房地产投机和部分郊区市场的房地产投机。Xi的政策相对及时。Xi还出台了一项政策来控制住房交易的秩序。应该说，这些政策的结合将有助于促进Xi房地产市场的稳定和发展。”

记者注意到，国家统计局6月18日发布的5月份全国70个大中城市新建商品房价格统计数据中，Xi市再次领跑全国，并连续6个月领跑。

两年内流动人口为115万

6月18日，国家统计局公布了5月份全国70个大中城市新增商品房价格变动情况，Xi市再次引领房价上涨，环比上涨2.0%，同比上涨24.4%。数据显示，半年来，Xi的同比增幅一直领先于70个城市，环比增幅最高。

严跃进指出:“在过去的两年里，Xi市场的价格涨幅确实比较大。原因是Xi市出台了强有力的人才引进政策，增加了购房的市场需求。此外，Xi的城市建设发展迅速，尤其是在轨道交通建设过程中，相关房地产价格大幅上涨。"

记者注意到，2017年3月，Xi平安率先以“史上最宽松”的户籍新政策——“三放四滴”拉开了“抢人战争”的帷幕，招募人才，放开普通高校毕业生。定居限制，放宽设立集体户籍的条件，放宽“雇主”的定义，降低技能型人才定居的条件，降低投资税收结算的条件，降低购房和买房的条件，降低长期存在的条件

在过去两年左右的时间里，Xi已经七次调整了户籍政策。截至2019年2月，人才政策已升级为“全国高校学生均可在Xi落户”——本科生及以上不受年龄限制，全国高校学生均可落户；那些拥有学士学位或以下的人也可以在45岁或以下定居。

在户籍政策不断放宽的刺激下，Xi的人口流入速度明显加快。数据显示，截至2019年4月30日，Xi市登记人口为1004.9万，流动人口为317.9万。在两年零两个月的时间里，共有115.1万人在Xi安定居。从移民人口的文化结构来看，教育安置和人才引进的比例高达64.05%。

Xi的房价绝对值仍然不高

人口流入带来的购买力带来了住房需求的持续增长，但需要注意的是，虽然Xi市的房价同比增速继续领先全国，但与同类省会城市相比，Xi市的房价绝对水平仍然不高。根据易居研究所发布的中国100个城市的房价数据，5月份Xi市新建住宅的平均价格为13931元/平方米，几乎相当于100个城市的平均价格。

如果横向比较同一个省会城市的内陆城市，5月份合肥、石家庄、济南和郑州的新房均价分别为17307元/平方米、15804元/平方米、15406元/平方米和13792元/平方米。Xi安并不出色。

看看二手房市场，它能更好地反映真实的市场情况:根据国家统计局的数据，Xi的二手房价格同比分别上涨了0.6%和12.1%。尽管增速领先于70个大中城市，但远不如新的房价数据引人注目。

严跃进判断:“Xi目前还不是全国住房市场，即使房价上涨，也不可能持续上涨。”换句话说，与一些全国房地产市场相比，类似于杭州和三亚，Xi的房地产市场需求更多地来自陕西省。在投机之后，市场将会降温，从长期来看，这是不可能增加的。”

事实上，根据Xi市统计局的数据，Xi市1-4月份商品房销售面积为548.87万平方米，同比下降9.4%，下降幅度为8.1个百分点，其中住宅销售面积下降了8.1%。记者查看了《中国100个城市房价数据》，发现Xi 5月份单月房屋交易面积同比增长44%，同比下降32%；同时，营业额同比增长48%，同比下降30%。

交易数据的下降不能支持Xi市场“从小春到仲夏”的观点。

同一个政策咨询研究中心的主任张宏伟指出:“同比增长不是很有意义。这里有一些结构性因素。一些高端项目的备案价格较高，这也可能影响整体市场价格。”

记者查看了交易平台，发现1月份进入市场的38个楼盘中，3个普通住宅项目的均价超过2万元/平方米，6个项目的均价超过1.5万元/平方米。在接下来的几个月里，一定比例的高端项目和精装修项目继续出现，最高单价甚至超过了32000元/平方米。

“在3月和4月，如果一些项目集中在大批量，可能会对整体市场价格产生结构性影响。从整个市场的走势来看，事实上，5月、6月甚至未来仍有动力不足的迹象。目前卖得好的应该是有价格优势或有价格限制的产品。”张宏伟判断道。

它是由板块旋转和补偿性生长引起的

2019年2月，《全国商报》报道了全国房价板块轮换现象。根据当时上海逸居房地产研究所发布的《全国房地产板块轮换研究报告》，大部分城市在2015年下半年开始了本轮房价上涨周期，而Xi属于板块轮换上升时间较低的城市。

在2015年至2016年，当大多数城市的房价跃进时，Xi、金州、遵义房价跌幅最大，一度达到4.1%。直到2018年上半年，Xi的房地产市场才开始逐渐恢复，2019年1月，达到了历史最高均价16087元/平方米。

严跃进分析了板块旋转的表现:“过去，Xi安周边交通不方便，Xi安市场也属于‘孤岛’概念。然而，在过去的两年里，从xi安到汉中南，从Xi安到宝鸡，从Xi安到延安的高速列车一直在建设或部分运营，这有助于陕西省一些地级市的购房者进入Xi，从而带来更多的购房需求，推高房价。在购房需求相对较大、Xi近几年房价没有上涨的情况下，房价有上涨的趋势。”

正因为Xi的房价在上涨的周期中起到了“补涨”的作用，而全国各地区的房价都在稳步发展，Xi的房价也呈现出逐年上涨的趋势。

编辑朱昱