同比增长9.8% 12家房企前5月销售额近万亿元

本篇文章2321字，读完约6分钟

碧桂园(香港股票02007)尚未公布5月份的销售业绩。根据万科和中国恒大(香港股票03333)5月份的表现，这两家房地产企业5月份的销售有了明显的改善。然而，与去年同期相比，今年前五个月住房企业的总体增长率仍大幅下降。

5月，中国恒大实现合同销售额约535.3亿元，同比增长28.0%；相应的合同销售面积约为497.3万平方米；合同平均销售价格为每平方米10，760元。今年前五个月，集团实现合同销售额约2315.4亿元，同比下降10%。与中国恒大2019年第一季度的销售业绩相比，4月和5月的销售表现强劲，提升了公司的销售业绩。目前，38%的年度销售目标已经实现。

从第二季度开始，万科的月销售增长率逐月提高。5月，公司实现合同销售额579.9亿元，同比增长35.2%。2019年1月至5月，公司实现合同销售额2676.0亿元，同比增长12%。这一增长率明显高于第一季度的-3.1%。

中型住宅企业的趋势分化。世茂地产、新城控股、中南建设等房地产企业保持高速增长。其中，世茂地产前五个月实现销售额719.6亿元，同比增长39%；新城控股和中南建设前五个月分别实现销售额928.7亿元和620.7亿元，同比增长38.17%和27%。

在区域房地产企业中，建业地产(港股00832)、首创地产、龙光地产(港股03380)增速最高，前五个月销售额同比增速分别为46.8%、57.2%和19.5%。从目前情况看，在上述12家企业中，除中国恒大外，中国金茂(港股00817)前五个月销售额同比下降4.1%。

土地市场很热

自2018年第四季度以来，住房企业的融资环境，尤其是债务融资明显改善，融资难度和成本明显降低。房企抓住这个机会发行债券融资。随着资金问题的逐步缓解，住房企业开始采取土地补充。此外，《中国证券报》记者了解到，今年许多房地产企业都调整了策略，并确定了“回归一线和二线”市场。在这种背景下，一些热点地区的地价不断上涨，甚至出现了当前调控周期以来罕见的“土地王”现象。

根据中原地产研究中心的统计，2019年前五个月，50个主要城市的土地销售总额为1.59万亿元，同比增长12.3%。其中，杭州、天津、武汉、苏州、北京和重庆是卖地最多的城市，9个城市的卖地收入超过500亿元。有30个城市出售超过200亿元的土地。

根据热点城市的土地交易情况，5月份中国单个住宅用地价格超过20亿元的案例多达35起，主要分布在华东地区。其中，一个单一的国家土地国王再次出现在杭州。在这35块土地中，有22块土地的保险费率超过20%，占63%。这是自2019年以来的首次。

就房地产企业征地而言，根据中原地产研究中心、碧桂园、融创中国(港股01918)、新城控股、万科和绿地控股的数据，在征地中居首位。其中，碧桂园和融创中国在头五个月都收购了超过600亿元人民币。

中原地产首席分析师张大伟认为，相对宽松的资金被转移到了房地产市场和土地市场。与2018年过于严格的土地限制相比，最近几个月各地对土地市场的限制相对减少，包括调整土地价格限制、土地保证金和部分城市的土地配套保障性住房。在这种情况下，一些城市的价格限制政策的微调是叠加的，这使得开发商更有动力采取土地。

有收紧的迹象

由于近期部分地区房地产市场和土地市场回暖，监管政策、融资环境和信贷政策出现收紧迹象。

不完全统计显示，5月份，中央部委和地方政府出台了40多项房地产调控措施。尽管4月份出台的调控政策不到60项，但近两个月出台的房地产调控政策数量较3月份大幅增加。其中，目前房价大幅上涨的苏州出台了限制热点地区销售、限制房企高价收购土地的政策，明显是为了给市场降温。

然而，这并不意味着所有地区都将面临紧缩。一些房地产企业人士指出，在“一城一策”的框架下，地方政府将根据本地房地产市场动态调整。近日，南京市高淳区放宽了对购房的认可。目前，南京大部分地区仍处于严格控制之下，但高淳远离南京市区，外来务工人员数量较少。房地产企业人士普遍认为，即使放宽限购，当地住房市场仍将平稳运行，这一调整不会影响南京楼市。

在土地市场方面，张大伟指出，热点地区优质土地的竞争依然激烈。虽然一线和二线城市的调控政策很严格，但对于房地产企业来说，为了增加销售，他们仍将集中精力进行土地收购。四线城市在过去的三天里仍然相对低迷。在这种情况下，房地产企业将向一、二线城市的土地市场投入更多资金。但他也表示，值得注意的是，最近香港房地产开发商恒基兆业(Henderson Port)在北京赢得了一个7万平方米的地块。这在国家历史上从未发生过。如果土地市场过热，不能排除政策加码的可能性。

融资方面，通策研究院数据显示，2019年5月，40家典型上市房地产企业完成融资367.99亿元，较4月份融资总额下降52.07%。这是自2019年以来最低的月度融资金额。其中，公司债券发行量大幅下降，环比下降79.74%。通策研究所研究员朱丽丽认为，5月份的政策收紧趋势明显，这反过来又影响了住房企业境内外融资的难度。最近，据报道，监管当局将收紧一些住房企业的公开市场融资，包括债券和资产支持证券产品。也不排除一些房地产企业之前曾大举征地，这已经引起了监管部门的关注。

上市房地产企业纷纷公布了前5月份的销售情况。根据上市房地产企业的公告和中原地产研究中心的数据，在内地和香港上市的12家房地产企业公布了前五个月的销售业绩。总体而言，前五个月这12家房地产企业的销售总额达到9660.3亿元，同比增长9.8%。从单个月的情况来看，房地产企业尤其是大型房地产企业的销售业绩在5月份迅速反弹。然而，房地产企业的整体销售增长明显放缓。