北京等热点地区二手房市场降温

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自5月份以来，北京等热点城市的二手房交易量已经下降。2019年5月，北京共有13764套二手房签约，同比下降4.7%，同比下降24%。二手房平均成交价格为62641元/平方米，比上个月上涨1.9%，同比持平。春节过后，楼市出现了一波小阳春，二手房价格普遍上涨，导致强烈的观望情绪；以有限竞争房屋为代表的新建房屋的供应激增，转移了对二手房的部分需求。值得注意的是，今年以来，土地市场持续升温，许多地方出现了大规模的土地流转。

二手房网签约量下降

据中原地产研究中心统计，2019年前4个月，许多地方房地产调控有所松动，信贷政策放松，二手房交易呈现“量价双升”态势。今年5月，北京等热点城市的二手房市场降温。今年5月，北京共有13764套二手房签约，同比下降4.7%，同比下降24%。

根据壳牌研究院的数据，北京二手房市场的成交量在5月份环比下降。5月份，北京链家二手房成交量环比下降约8%。在交易量下降的背景下，教育资源一枝独秀的西城区的交易量环比增长近4%，总价超过1000万元，促进了住宅区的交易活动。今年5月，北京二手房平均交易价格为62641元/平方米，较上月上涨1.9%，同比持平。

中原地产首席分析师张大伟认为，政策预期已经改变。自4月份以来，许多地方的房地产市场监管再次收紧，北京的国家管理的公积金政策受到严格监管，导致购房者产生强烈的观望情绪。与此同时，经过房地产市场的小春天，二手房价格普遍上涨更多，市场再次发挥了游戏。此外，以竞争有限的房屋为代表的新建房屋的供过于求，转移了对二手房的部分需求。

据了解，5月份北京新房交易比例增加了3%。截至5月底，北京的新房存量达到8.6万套，而去年同期为5.4万套。主流新居是有限竞争型住宅，具有明显的“按需”特征。

与此同时，许多一线和二线热点城市的二手房市场已经降温。根据深圳市土地委员会的数据，截至5月27日，该市签约的二手房数量为6595套，低于4月份的水平。根据深圳壳牌研究院的监测数据，经过4月份的降温后，5月份二手房成交量预计将下降近20%。据估计，5月份上海二手房成交量约为2.3万套，较上月下降逾10%。

土地市场很热

今年以来，土地市场持续升温，许多地方出现了大规模的土地流转。根据中原地产的数据，2019年前五个月，中国50个主要城市的土地销售总额为1.59万亿元，同比增长12.3%。其中，9个城市土地出让金超过500亿元，30个城市超过200亿元。杭州、天津、武汉、苏州、北京、重庆等地区的土地出让金最高。

从土地拍卖的角度来看，大多数地块都是以限价房屋的形式出售的。6月3日，两个包裹在广东江门被拍卖。其中一个位于新枢纽城市金州路南侧和梅江路东侧，为城市居住用地。该地块的起拍价为4.51亿元，面积为28，500平方米，容量为85，600平方米，最终由美的以5.9亿元赢得，溢价约为33%。另一处位于滨江新区万金路与凤翔路交叉口西南侧，用于城市居住、商业、金融和酒店用地。起拍价为4.12亿元，占地面积约33900平方米，容量约101800平方米。保利最终以4.6亿元赢得了这块土地，溢价为11.7%。两块地块均以“限价+竞争性分配+停车位”的方式拍卖。

值得注意的是，许多房地产企业积极收购土地，导致土地交易的溢价较高。以中国金茂(香港股票00817)为例。6月3日，广州顺茂房地产开发有限公司(金茂)最终以26.56亿元的总价赢得了一处纯家园。该地块位于汕头市金平西区金凤半岛南部，面积13.73万平方米，建筑面积44.39万平方米。交易底价约为6237元/平方米，综合底价约为5983元/平方米，溢价82%。

截至目前，自2019年以来，37家房地产企业的征地规模已超过100亿元。资金相对宽松，住房企业购买土地的热情正在升温。其中，碧桂园(港股02007)和融创中国(港股01918)收购600多亿元，万科和新城控股收购400多亿元，土地收购规模排名第一。从征地地点看，领先的房地产企业明显转向一、二线热点城市征地。

张大伟指出，土地市场持续回暖，以苏武杭为代表的二线城市土地市场明显升温。自2019年以来，许多地方放松了对土地市场的限制，放宽了对土地价格限制、土地保证金和配套经济适用房的规定。然而，如果土地市场过热，就不能排除政策调控的可能性。

严格监督

根据中原地产的数据，2019年5月，全国房地产调控措施达到41次；2019年前五个月，累计调整次数达到205次。在过去的两个月里，许多地方的政策再次收紧，尤其是海南、广州、苏州和合肥。

以苏州为例，5月27日，苏州市政府会同市住建局、国家发展和改革委员会、市自然资源局等部门，召集30多家房地产开发商召开苏州房地产行业论坛。会上透露，如果苏州楼市的几个主要指标得不到控制，7月份后调控将会过重。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英告诉《中国证券报》，此次研讨会的目的是控制苏州房价的上涨。截至4月，苏州市二手房平均上市价格上涨了5.88%，超过了苏州市年度控制目标5%的上限。土地市场很热。2019年，一批高单价、高地价的土地交易频繁发生，几个板块的"地王"记录刷新。5月18日，住房和城乡建设部对包括苏州在内的四个近三个月房价指数涨幅较大的城市发出预警。

值得注意的是，在最近许多房地产企业的融资报告中，都明确提到融资的目的不是购买土地。以恒大地产集团为例，恒大地产集团发行110亿元公司债券的申请获得深圳证券交易所批准。募集资金用于偿还到期或转卖的公司债券，并支付公司债券的利息。发行公司债券募集的资金将按照招股说明书约定的用途使用，不用于购买土地。业内人士指出，自2019年以来，大多数房地产企业都采取了激进的土地收购方式，而房地产企业债券和abs融资的使用也引起了人们的关注。今后，我们不排除对大规模征地融资进行严格监管。