土地市场活跃 楼市出现分化

本篇文章2511字，读完约6分钟

自4月份以来，中国的房地产市场交易出现了分化。经历了楼市的“小阳春”之后，一线城市有了强烈的观望情绪，成交量逐月下降，价格基本稳定。二线热点城市呈现“量价上涨”的趋势，而三个四线城市中的大部分都呈现“量价下跌”的趋势。土地市场交易继续活跃，许多地区的土地溢价超过30%。在租赁市场，整体租金持续上涨。

第三，四线城市的成交量和价格下跌

根据桐城和安居克发布的报告，“小阳春”市场在第一季度使房地产市场比预期恢复得更快。4月份，一线城市北京和深圳的房价保持稳定，二手房市场持续升温。南京、杭州等热门二线城市的房价接近一线城市；在吸引人才政策的推动下，一些二线城市的房地产市场开始流行起来。

中原地产首席分析师张大伟表示，自4月份以来，全国房地产市场的成交量和成交价格出现了分化。在一线城市，交易量和价格小幅上涨，交易量也有不同程度的调整。然而，与2018年4月相比，大多数地区的交易量仍大幅增加。在繁荣的土地市场和人才定居新政的刺激下，二线热点城市保持了“量价双升”的趋势。继“小阳春”之后，在大多数四线城市中，房价跌破舞台高点后。

根据国家统计局的数据，2019年3月，一线城市新建商品房销售价格同比上涨4.2%，二手房销售价格同比上涨0.5%。二线城市新建商品房销售价格同比上涨12.2%，二手房销售价格同比上涨8.2%。三线城市新建商品房销售价格同比上涨11.4%，二手房销售价格同比上涨8.4%。

在一线城市，北京受市场上共有房产集中和限制竞争房产的影响，4月份呈现“数量增加、价格下降”的趋势。中原地产数据显示，4月份北京新增商品房交易量为7371宗，同比增长5190宗。总营业额为316.79亿元，是去年同期的2.57倍；剔除拆迁房屋，4月份总成交额为262.02亿元，比上个月下降11%；平均成交价格为40302元/平方米，与3月份基本持平，但同比下降6000元/平方米。

5月份，北京楼市表现出一定程度的观望情绪。根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，“五一”期间，北京市新建商品住宅124套，二手房134套，新建商品住宅和二手房总数不到300套，创下2015年以来同期新低。

在2015年至2019年的五一假期期间，共有2559套在北京签约。其中，2016年共签约商品房和二手房1085套，2017年签约528套；2015年和2018年，分别有373套和315套。2019年，只有258套。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英对《中国证券报》表示，尽管今年有四天的五一假期，但北京的网上住宅签约数量仍低于前三天。一方面，大多数人选择外出度长假，市场需求下降。另一方面，在严格监管的背景下，市场有强烈的观望情绪。

从上市房地产企业4月份公布的销售业绩来看，这种差异仍在继续。截至目前，已有10多家上市房地产企业公布了2019年前四个月的销售业绩，显示出明显的差异化。部分中小房企销售数据明显增长，一季度龙头房企销售继续降温，尤其是三四线城市布局的企业。相比之下，一线和二线城市领先房地产企业的销售业绩在4月份有所回升。

以中国金茂(港股00817)为例，2019年4月份合同销售额为127.92亿元，同比增长27.66%；合同销售面积约为767，200平方米。1-4月累计合同销售额411.21亿元，同比下降15.5%；累计合同销售面积约为201.88万平方米。

土地市场正在升温

据中原地产研究中心统计，截至4月30日，中国50大热点城市的土地销售总额为1.16万亿元，与去年同期基本持平。其中，前三个月同比下降10%，4月份土地销售数量大幅增加。

自4月份以来，以二线城市为代表的土地市场开始升温，土地溢价出现上升迹象。苏州、杭州、武汉、广州等热点城市4月份土地市场活跃，土地流转加快，土地交易市场整体活跃。自2019年以来，38个城市出售的土地总量已超过100亿元。其中，杭州出让土地781亿元，居首位。北京、天津、上海、重庆等八个地区都支付了300多亿元的土地出让金。

许多地区土地交易的溢价较高。4月1日，广州出售了四处住宅、一处商业用地和一处工业用地，起拍价约为66亿元，成交价约为87亿元，溢价为31.82%。4月2日，苏州在太湖新城出售了一处住宅用地，最终成交价为16.77亿元，底价为17300元/平方米，起拍价为12700元/平方米，地价为36.11%。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年，土地市场继续受到监管，气温大幅下降，一些企业减少了征地。今年以来，融资压力有所缓解，一些企业开始进入土地市场抢占土地，土地市场开始回暖。一些热点城市的土地市场明显活跃，地价上涨。从全国的情况来看，土地市场还是稳定的。自2019年以来，全国许多城市的土地交易一直低迷，尤其是一线城市。

至于未来趋势，58房屋研究院首席分析师张博指出，房地产市场已从年初的下行探索演变为小幅复苏。政策信号值得关注，不能排除微调和收紧后续政策的可能性。

租金上涨了

整体租赁市场价格继续上涨。根据诸葛的房屋搜索数据，2019年4月，中国大中城市的平均房价超过44元/平方米/月，为今年以来的最高水平。在除三亚以外的一线和二线热点城市，淡季租金持续下降，但几乎全面上涨。

其中，一线城市平均租金达到83.87元/平方米/月，增幅扩大。不同单元的月租金表现不同:北京小户型住房价格上涨，90平方米以上大户型住房租金下降；上海的房租普遍上涨，但50-70平方米的小两室公寓涨幅最小；深圳和广州的大型高端住宅租金大幅上涨。

相比之下，杭州、成都等地区的租赁需求有明显的迭代升级。50-70平方米房屋交易的比例缩小，而90-140平方米出租屋的比例扩大。从各地区的价格涨跌来看，上述地区90-140平方米房屋的租金普遍下降，而50-90平方米普通房屋的价格更为坚挺。

鉴于热点城市租金普遍上涨，业内人士表示，大量资金涌入租赁市场，导致租赁市场整体价格上涨。近年来，长期出租公寓纷纷涌向海滩，布局热门出租城市，大量小面积出租进入市场；同时，买卖市场受政策调控影响很大，在房价滞胀的压力下，房东有动力从租金上涨中获益。