官宣：放宽落户≠松绑楼市！ 房地产业的春天能有多暖？

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户籍松动的信号越来越明显，但各地新的安置政策正在影响楼市走势。

据新华社5月5日报道，中共中央、国务院发布了《关于建立和完善城乡一体化发展体制机制和政策体系的意见》。《意见》指出，要有效有序地深化户籍制度改革，放宽除特大城市以外的城市落户限制。

5月6日，国家发改委发展战略与规划司司长陈亚军在新闻发布会上明确表示，放松结算并不意味着放松对房地产的监管。无论户籍制度如何变化，我们都必须坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，保持房地产市场平稳健康发展。

安定下来放松≠控制放松

陈雅军表示，落户城市的重点人群是长期在城市就业、工作、生活的农业转移人口，特别是家庭移民，以及新生代农民工和进城务工、参军的农村学生，而不是试图单方面攫取人才。城市需要人才，但他们需要不同层次的人，所以他们不能有选择地定居下来。

陈亚军认为，城市不仅要满足刚性和改善的住房需求，而且要坚决避免投机者借机“钻空子”，实行“一城一策”的长效调控机制，这是城市的政策，也是市政府的主要职责，以防止房价大幅波动。

中原地产首席分析师张大伟表示，《意见》聚焦农村发展，当全国许多城市出台人才政策、吸引农村劳动力时，农村发展变得越来越重要。如何发展人口流失的农村成为未来政策的重点。吸引人才定居的目的是发展工业，而不是房地产。“这绝对是一个可以留住人才的行业，而不是买套房。”张大伟说。

4月8日，国家发展和改革委员会表示，2019年，中国将继续加强户籍制度改革。在城市常住人口100万以下的中小城市和小城镇相继取消定居限制的基础上，城市常住人口为100万至300万。大城市应该完全取消对定居的限制；常住人口300万至500万的大城市应全面放开和放宽定居条件，完全取消对重点群体的定居限制。

4月以来，许多地方出台了相关措施，放宽人才落户，加强人才引进。据中原地产研究中心统计，今年以来，已有60多个城市出台了人才引进、安置等各项政策，力度和数量均创下新纪录。

业内人士表示，随着户籍制度改革的逐步实施，更多的城市将放宽定居限制，人才流动将更加自由，进一步促进人力资源的合理配置。

同时，这也在一定程度上影响了本地楼市的走势。目前各地的楼市调控政策主要是“限购”，放宽和放宽结算将使新定居人口获得本地购房资格，从而在一定程度上提高本地楼市的流动性。

张大伟说，最典型的例子是Xi安。2018年，Xi的新房价格位居全国第一，这与Xi“史上最宽松的人才引进政策”有很大关系。据统计，从2017年3月至12月底，共有245，000人在Xi安迁移定居，同比增长335.9%。其中，13.95万人在新政中定居，占新定居总人数的57%。

张大伟认为，如果相关城市在吸引人才后不准备留住人才，单纯的吸引和安顿只会导致房地产市场的波动。要真正安定下来，保持房价稳定，就必须从产业和住房政策上留住人才。

《意见》还具体提出，要建立和完善政府、企业和个人共同参与的农业转移人口市民化成本分担机制，全面落实支持农业转移人口市民化的财政政策、城镇建设用地增加与农业转移人口吸收挂钩的政策、中央预算投资安排向农业转移人口大量吸收的城镇倾斜的政策。

经纪人对房地产行业持乐观态度

在一些经纪机构看来，放开和放宽结算是房地产行业的一个新机遇。

据国泰君安证券发布的一份研究报告称，“户籍制度改革将明显促进三线房地产的销售”，目前中国有59个二线大城市(二线大城市基本上代表三线城市)，其中19个城市出台了外国人限购政策，二线大城市完全放开了对定居的限制，这相当于间接解除了对外国人的限购政策。因此，预计2019年限购状态下的二级大城市销售面积增长率将提高10个百分点。

方正证券预测，相关政策预计将推动一级和二级大城市总计约6.77亿平方米住房需求的释放。

4月，尤其是4月下半月，房地产企业抢地步伐开始加快。据中原地产研究中心数据，4月份，融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家房企的征地金额均超过100亿元，18家房企的征地金额均超过50亿元。

房地产企业抢滩土地的热点城市主要集中在二线城市，包括武汉、杭州、苏州和合肥，这些城市的月土地销售额超过200亿元。

张大伟认为，“小阳春”出现在一些城市的房地产市场，融资难度大大降低，导致房企再次出现抢地现象。一些房地产企业人士还表示，一些城市可能会放松对人才引进和安置的限制，这无疑将有助于促进销售。

分析认为，要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的方向，确保房地产市场在放开和放松结算后稳定健康发展，这将考验相关城市房地产市场调控政策的决心。