物业上市热度不减，蓝光发展分拆嘉宝股份赴港IPO

本篇文章2245字，读完约6分钟

蓝光发展在从新三板退市七个月后，将其房地产公司四川蓝光嘉宝服务集团有限公司(“嘉宝股份”)送至香港交易所。

3月4日，蓝光发展宣布，中国证监会批准温家宝发行不超过4935.37万股海外上市外资股，每股面值1元，全部为普通股。此次发行后，嘉宝股份可以在HKEx主板上市。同一天，嘉宝股份提交了在香港证券交易所上市的申请。

尽管许多房地产公司在香港上市时遭遇了认购不足和分拆等尴尬局面，但自2018年以来出现的ipo浪潮并未停止。自2019年以来，HKEx已收到两家房地产公司的上市申请，包括嘉宝股份和贺红服务。

截至目前，已有16家房地产公司登陆h股/a股市场，其中包括13家上市公司，还有3家滨江服务、嘉宝股份和贺红服务即将上市。

融资受阻，高管经常离职

像永胜服务和贺红服务一样，佳宝的股票在去香港证券交易所之前在新三板有过短暂的上市经历。2015年12月17日，嘉宝股份正式在新三板上市，并于2018年7月26日退市，历时不到三年。

在这短短的两年多时间里，嘉宝完成了最早的一轮扩张。2016年，佳宝股份以1.04亿元收购国嘉地产；2017年，以6000万元和2400万元的价格收购了杭州鲁豫和上海先轸，并首次进入长三角地区；2018年，它分别以人民币5200万元、人民币3500万元和人民币230万元收购了成都东京、泸州田丽和成都。

随着收购和自然增长，嘉宝股份的规模逐渐扩大。2016年至2018年，佳宝股份管理的总建筑面积分别约为2420万平方米、4400万平方米和6060万平方米。此外，自2018年12月31日起至最后可行日期止，嘉宝已签约管理总建筑面积约160万平方米的其他物业。

新三板门槛较低，房地产公司上市并不困难，但大多数在后续融资中遇到困难。新三板上市期间，2016年嘉宝股份仅通过发行股票实现了唯一融资，募集资金3910万元。与上述温家宝收购第三方房产的总价2.42亿元相比，这笔资金只是九牛一毛，难以为温家宝的后续扩张提供资金。

另一方面，永胜服务去年12月在香港证券交易所挂牌上市，筹集到6.19亿港元的净收益。相比之下，在香港上市的融资功能明显较强，这已成为嘉宝股份“逃离”新三板的一个重要原因。

嘉宝股份有限公司的母公司蓝光发展(Blu-ray Development)曾表示，终止新三板上市的申请是基于嘉宝股份有限公司的业务发展和长期战略规划调整，并综合考虑了其上市维持成本、后续资本市场运营等因素。

新三板上市期间，除了融资有限外，佳宝股份的另一个问题是高层管理人员变动频繁，包括财务总监、副总经理、董事、监事等。其中，首席财务官换了三次，副总经理在李长胜加入公司不到三个月就离开了公司。

因此，嘉宝股份提出，潜在收购目标应满足“管理面积不低于300万平方米，最近一个财务年度年收入不低于5000万元，管理项目主要为住宅和/或公共建筑项目，近三年主要高级管理人员无变动”的条件。

业务集中，四川省收入占60%

就具体业务而言，嘉宝股份与大多数上市物业公司相似，有三条主要业务线，即物业管理服务、咨询服务和社区增值服务。

2016年、2017年和2018年，温家宝的收入分别为6.58亿元、9.23亿元和14.64亿元，净利润分别为1.02亿元、1.86亿元和2.97亿元。

其中，物业管理服务收入分别为3.82亿元、5.79亿元和8.99亿元，分别占总收入的58%、62.7%和61.4%；咨询服务收入分别为1.49亿元、1.62亿元和2.31亿元，分别占总收入的22.7%、17.6%和15.8%。社区增值服务收入分别为1.27亿元、1.82亿元和3.33亿元，分别占总收入的19.3%、19.7%和22.8%。

母公司蓝光发展拥有的房地产项目是佳宝股份的一个重要收入来源。自2016年至2018年，嘉宝为蓝光集团开发的物业提供的管理服务收入分别占物业管理服务收入的85%、68.4%和54.9%。但与此同时，我们可以发现嘉宝对母公司的依赖正在逐渐减少。

据温家宝披露，截至2018年底，共有264个由第三方房地产开发商开发的托管项目，托管建筑面积约为3380万平方米，近三年的复合年增长率分别为182.8%和147.4%。截至2018年底，第三方房地产开发商管理的总建筑面积占管理总建筑面积的58.9%。

嘉宝表示，已与15家房地产开发商形成战略合作，预计未来三年将受益于这些开发商超过1550万平方米的项目资源。

虽然对外合作有所增加，嘉宝股份并没有取得很大进展，其大部分业务都集中在四川省。截至2018年底，四川省管理物业总建筑面积为3340万平方米，占总收入的55.1%，四川省物业管理服务收入占总收入的59.5%。

此次在香港上市将是嘉宝进一步扩大规模的重要途径。根据嘉宝的股份计划，香港上市收益的主要目的是扩大物业管理服务业务，以扩大业务规模，巩固西南地区的市场地位，同时增加其在华东、华南、环渤海经济圈和粤港澳大湾区的市场份额。

数据显示，在过去三年中，嘉宝股份的财务表现并不令人满意。2016年至2018年，资产负债率分别为62.4%、58.6%和63%，流动比率分别为1.29倍、1.34倍和1.17倍。

此外，温家宝还披露了一项违规行为。截至2018年12月31日，公司欠职工社会保险基金和住房公积金合计约790万元。每延迟一次付款，公司将面临未付款额0.05%的滞纳金；如果你在一定时间内没有付款，你将面临一至三倍的罚款。