标普：中国楼市已经见顶 流动性成开发商最大风险

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中国房地产行业的趋势已经成为年底最有趣的话题。菏泽、广州、杭州、珠海和衡阳都开始不同程度地放松房地产调控。

2019年房价走势如何？房地产的交易领域是什么？房地产企业目前面临的最大压力是什么？房地产监管会在全国范围内放松吗？考虑到这些问题，投资者网络研究员最近采访了国际知名评级机构标准普尔全球评级企业(Standard & Poor ' s Global ratings Enterprise)评级部大中华房地产业高级总监兼分析经理叶奥星。

总部位于香港的叶奥星领导着一个分析师团队，负责评估中国内地和香港的房地产相关企业(如房地产开发商、商业和零售房地产租赁以及投资信托)的信用质量。

在加入标准普尔之前，他在新加坡和伦敦担任渣打银行的企业信贷组合经理，专注于结构化信贷产品和企业资产负债表管理。他还在香港发行贷款，并为大中华区和韩国的企业和金融机构安排银团融资。

2019年，销售面积将下降7%，销售额将下降12%

投资者网:你对2019年中国房地产市场的预期如何(包括销售价格、销售面积等)。)？

叶奥星:我们认为中国的房地产市场已经见顶。首先，从2018年下半年开始，开发商未能像往常一样欢迎“金九银十”热潮，持续两年多的强劲销售增长已经过去。房地产是一个周期性行业，人们期望它从繁荣走向衰落。然而，正如信贷环境不利一样，退潮也不例外。标准普尔的全球评级预测，商业环境的低迷将带来不同的信贷影响。一些开发商将面临机遇，而另一些将面临危险。

与此同时，开发商有选择地加大促销力度，以提高销售淘汰率。由于合同销售额的完成进度仍落后于去年同期，且由于买家观望心理的加剧，合同销售额有所下降，因此更有可能进一步降价。到2019年，市场竞争将进一步加剧。

综上所述，我们预计今年销售价格最多下降5%，销售面积将下降3%至7%，导致整体销售额下降8%至12%。然而，大多数经过评估的开发人员应该获得比行业平均水平更高的销售业绩，就像在以前的周期中一样。在恶劣的环境下，实力较弱的开发商将退出市场，将废弃的项目转售给大开发商以换取现金，而领先的开发商将抓住机会攻击城市。

投资者网络:2019年土地市场的趋势是什么，比如一、二线城市及以下？

叶奥星:今年的土地交易量和价格将继续下降，延续去年年初以来的趋势。然而，我们预计一、二线城市的土地价格仍将较为坚挺，因为这些城市的土地供应量小，需求量大。

在市场的上升期，开发商补充了大量的土地储备，并扩大或调整了其业务的地理覆盖范围。当扩张速度放缓时，这些储备应能维持更长时间的开发需求，从而减少土地供应需求。

值得注意的是，融资难、融资贵的问题越来越突出，一些用于支持土地收购的融资渠道被关闭，迫使开发商越来越多地依靠更便宜的项目收购，而不是通过招标、拍卖、挂牌等渠道获取土地资源。

投资者网:最近，一些城市开始放松房地产调控。你认为放松会成为今年全国的普遍现象吗？你认为放松的方法是什么？例如，放松房地产企业的融资或限制购买价格。

叶奥星:我们认为放松应该是有限度的、渐进的，而不是大规模的放松。放松的主要方向应该是限购和限价令，融资将得到改善，特别是解决再融资需求增加的问题，但融资渠道不会被用来刺激房地产市场，增加行业的杠杆风险。

流动性和再融资是开发商的主要风险

投资者网:就再融资而言，我们最近看到一些成本非常高，年利率为15%。如此高的融资成本会给房企带来巨大压力吗？据你所知，目前投资者对上市房地产企业最大的担忧是什么？

叶奥星:压力确实加大了，但外债只是开发商融资的一部分，总体成本是可以承受的，并没有明显高于上一个周期(2014/15)。投资者主要担心销售放缓和高短期/非标准债务带来的流动性压力是否会加剧小开发商的违约风险。

目前，流动性和再融资是开发商面临的主要风险。无论是非标准融资受到抑制，国内债券仅用于再融资，还是海外债券收益率大幅上升，所有重要融资渠道都变得狭窄，融资环境的严峻性已有数年未见。

因此，销售前景不佳且不主动制定财务计划的弱势开发商可能会出现流动性缺口。开发商面临着大量的债务到期压力，主要是国内债券和当年转卖的转卖债券。小开发商将不得不承受更高的票面利率。即使对一些公司来说，发行新债券也是不可行的，因为投资者的需求已经耗尽。

投资者网:如果国家放松政策开始，可以采取什么措施来避免房价像以前那样急剧上涨和飙升？

叶奥星:为了避免大幅上涨，我们不指望全国范围内的放松。

投资者网:房地产企业变得越来越大、越来越强，或者越来越小、越来越差。这种差异是不是越来越明显了？房地产行业的整合和集中度提高是未来几年的发展趋势吗？

叶奥星:在融资短缺的环境下，销售回报仍然是最可靠的现金来源。因此，大部分开发商会集中精力进行清仓，以争取早日付款，或者会毫不犹豫地降低价格。在产品定位、区位选择、推进节奏和策略上表现出较强执行力的企业，可能有足够的实力在降价趋势中吸收未完成的资产。行业整合始于几年前，但现在已经加快了步伐。

投资者网:如果需要更长的时间，比如说5到10年，你认为中国的房地产业或者城市化的速度如何？

叶奥星:很难判断。尽管开发商普遍认为全国销售规模已达到顶峰，但城市化和需求改善将继续支撑行业的发展。