房价涨幅放缓、多指标增速回落 或进入新一轮调整期？

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5月，全国楼市结束了3月和4月的“小羊春”行情，开始明显降温。房地产投资增速、销售增速等指标大幅回落后，全国房价涨幅也在5月份放缓。 根据国家统计局今天发布的最新数据，5月份，在70个大中城市中，房价上涨的城市数量与4月份持平，而一线城市的房价同比下降，二线城市停止扩张，一线、二线和三线城市停止扩张。

据业内人士透露，目前，在持续收紧调控政策的影响下，2019年初因资金宽松引发的这轮“小阳春”已经迅速降温，市场可能在6月至8月进入新一轮调整期。

二手房价格上涨总体放缓

尽管5月份70个大中城市房价上涨的城市数量与4月份持平，仍处于历史高位，但房价涨幅已经放缓。

数据显示，5月份，四个一线城市的新房价格环比上涨0.3%，比4月份低0.3个百分点。其中，北京、广州和深圳分别增长0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。31个二线城市的新房价格环比上涨0.8%，与4月份持平。35个三线城市的新房价格环比上涨0.8%，比4月份高出0.3个百分点。

由于新房网上签约数据受政策影响最大，从整体上看，二手房数据能更好地反映真实的市场情况。

数据显示，5月份，四个一线城市的二手房价格环比上涨0.1%，增速较4月份下降0.3个百分点。其中，北京和深圳持平，上海上涨0.1%，广州下跌0.3%。31个二线城市的二手房价格环比上涨0.5%，比4月份低0.1个百分点。35个三线城市的二手房价格环比上涨0.6%，与4月份持平。

诸葛房产搜索数据研究中心的分析师郭世英认为，二手房市场能够及时更好地反映市场。尽管5月份二手房增加的城市数量与4月份一致，但各级城市的总体增长率都有所下降。由于市场调控政策的收紧，各城市二手房销售价格波动幅度缩小，市场趋于稳定。

“5月份，全国70个大中城市的二手房价格环比平均上涨0.43%，明显低于4月份的0.53%。自去年10月以来，10多个城市的二手房价格已连续8个月下跌。”中原地产首席分析师张大伟表示，楼市“小阳春”已经回落，二手房价格涨幅全面放缓。

5月份，房地产多指标增长率下降

除了房地产市场房价指数出现“降温”迹象外，5月份全国商品房销售和房地产开发投资累计同比增速下降，商品房销售面积指数下降幅度扩大，这一切都表明房地产市场明显降温。

数据显示，1-5月，全国商品房销售面积同比下降1.6%，降幅比1-4月高1.3个百分点；销售额同比增长6.1%，增长率下降2个百分点。

据嘉里研究中心称，面积和数量的累计增长率的修正都表明当前市场呈现出轻微的冷迹象。根据5月份的月度数据，销售面积环比增长10%，但仍同比下降5.5%，进入负增长区间，表明当前市场成交量较弱，增长势头略显不足。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐也认为，从1月到5月，商品房销售面积同比下降1.6%，这是连续四个月新房销售面积的下降。与此同时，根据壳牌研究院监测的二手房数据，5月份主要城市的成交量在4月份大幅下降的基础上继续下降。需求侧冷却的趋势进一步显现。

此外，1-5月，全国房地产开发投资同比增长11.2%，1-4月增速下降0.7个百分点；新增住房面积同比增长10.5%，增速下降2.6个百分点；房地产开发企业征地面积同比下降33.2%，比1-4月下降0.6个百分点；土地交易价格同比下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。

易居研究所研究员沈心认为，5月份，中国许多房地产指标的增长率下降，许多房地产市场的小洋春结束。从土地市场来看，交易面积同比大幅下降，平均土地购买价格自2012年以来首次下降；从房地产开发投资来看，同比增速略有下降；从商品房市场来看，销售面积同比略有下降，平均交易价格同比略有上升，住宅存贷比结束，进入上升期；从房地产市场的供求关系来看，商业地产的库存压力相对较高。

持续收紧监管是房地产市场降温的主要原因

对于全国房地产市场降温的原因，中原地产首席分析师张大伟认为，监管政策的不断收紧和叠加房价的密集释放，导致部分地区出现上涨趋势，经济适用房减少，影响了购房者入市的积极性。今年5月，包括部委在内的地方政府采取了41项针对房地产的监管措施，4月份还不到60项，但连续两个月，监管都处于政策密集发布的浪潮中。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐也认为，从区域角度看，5月份，苏州、大连、佛山、南宁等市场相对活跃的东南沿海地区迎来了新一轮调控，市场热度下降，前期看涨的市场预期明显减弱，也导致5月份东部地区商品房销售面积同比降幅最大。在居民金融和信贷政策持续收紧的情况下，市场将没有大幅升温的基础。

值得注意的是，最近银监会主席郭树清在陆家嘴论坛上指出，居民负债率偏高，房地产行业融资过度，房地产投资投机等。，并再次强调“住房不投机”,并警告说,“所有过度依赖房地产来实现和保持经济繁荣的国家最终都将付出沉重的代价。依靠盲目投资投机性房地产来管理自己财务的居民和企业最终会发现这是不经济的。”

据嘉里研究中心介绍，郭树清的讲话表明，房地产信贷政策将适度收紧，包括暂停部分房企融资和提高住房抵押贷款利率。受此影响，下半年楼市和城市有望回暖，三个购买力明显透支的四线城市的房地产市场短期内仍有调整压力。

此前，住房和城乡建设部已连续两个月对10个城市的房价上涨发出预警，银监会也发布文件，要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规“输血”房地产。

“目前，2019年初宽松资金引发的这一轮小杨春在政策影响下已经迅速退烧。从6月到8月，市场可能进入新一轮调整期。”张大伟说。

沈心还预测，国家层面的调控政策短期内不会放松，全国房地产市场将继续降温，住房企业的资金压力仍将相对较大。预计未来几个月市场将保持稳定和下降，许多指标的增长率将有所回落。