周三企业说 丨 新晋千亿房企金科的地产运营之道

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2018年12月28日，金科集团在重庆总部召开产业升级会议，正式宣布2018年实现销售规模1000亿元。至此，重庆首家1000亿元民营企业诞生了。金科是如何成长为一个新的1000亿住房企业的？金科未来的发展目标是什么？

一是销售规模快速发展，超过1000亿元

金科集团的爆炸性发展始于2016年。随着房地产市场的蓬勃发展，合同销售额同比增长44.3%，2017年增长近一倍，增长率为97.5%。根据柯睿的销售排名，2018年金科的合同销售额达到1291亿元，成功提升到1000亿元。与2017年相比，年度业绩增长105%，规模发展速度可观。近年来，金科业绩的快速增长与其不断加强企业运营管理和不断提高产品实力密切相关。

未来，根据金科集团2017年发布的《公司发展战略规划纲要(2017-2020)》，金科计划在2019年和2020年分别完成1100亿元和1500亿元，力争在2020年达到2000亿元的目标。从目前情况来看，金科在进入1000亿元的新水平后，2020年将达到2000亿元。

图1:金科集团2014-2018年的销售业绩？

数据来源:企业业绩公告、审评委名单、审评委整理

第二，创新经营大大提高了管理效率

在企业运营管理方面，金科通过流程管理、授权管理、系统管理、层级管理等创新方法，全面授权能力较强的各级联席总裁和分管领导，大大提高了管理效率。这可以从金科的建筑面积中找到，它正在逐年加快。

2016年，金科新增建筑面积568万平方米，同比增长71%，而2017年，企业建筑面积进一步增长93%，达到1096万平方米。2018年上半年，金科新开工面积仅半年就达到1050万平方米，同比增长近248%，几乎相当于2017年的新开工面积。在建筑量持续快速增长的情况下，金科货源充足，为规模增长提供了保障，使得企业未来的销售规模值得期待。

图2:2014-2018年上半年金科集团新开工面积

数据来源:企业绩效公告，审评委完成

第三，产品实力是企业发展的生命线

在加强经营的同时，金科集团一直在努力完善产品实力。金科在2003年开发的天籁城项目，是“四度空房，五亲居”的概念，为金科赢得了“花园之父”的称号。2005年，金科开发的廊桥滨水区以“空中级人民法院厅”的独特创新获得国家知识产权专利。2018年4月，金科首次披露了琼花、崔波、集美三大产品线，以“东方家园”为精神核心，服务不同消费者。产品实力的不断提升不仅有助于企业销售规模的快速增长，也使金科集团在柯睿今年发布的2018年中国房地产企业产品实力50强榜单中名列前20位。

通过强大的产品创造，金科产品也在市场上广受欢迎。据不完全统计，2018年，金科全国约50个项目的单笔销售额超过10亿元，是2017年21个项目的两倍多。单笔销售额最高的是武汉的金科城项目，总销售额为51.5亿元。事实上，除了金科，其他从重庆出来的或在重庆的企业在产品创新方面都比较强，比如龙湖、东源等。对金科来说，产品实力是它的生命线，在从100亿到1000亿的过程中，它是一个非常重要的核心竞争力。

第四，国家布局分散市场风险

自2016年金科爆炸式发展以来，也加快了全国均衡布局的步伐。2015年，金科新的土地重点仍在中西部地区，占90%以上，其中重庆超过60%。然而，自2016年以来，金科有意识地加大了重庆市域外征地，使得重庆市新增土地储备比例从2015年的62.2%下降到2018年上半年的31.5%，而中西部地区以外的征地比例也大幅上升，从2015年的9.1%上升到2018年上半年的36.1%。

今后，金科将以全国城市群发展战略为指导，以二线热点城市为重点，以一线和中心三线城市为辅，紧密围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈和长江经济带这三个“三环一带”。

图3:2015-2018年上半年金科集团新增土壤储存面积比例

数据来源:企业绩效公告，审评委完成

企业战略布局在全国范围内的扩散改变了其绩效贡献结构。以金科在重庆的销售为例，自2016年以来，重庆的销售面积大幅增加，但其在企业整体业绩中所占的比重却逐年下降，从2016年的55.54%下降到2017年的53.39%，再下降到2018年的41%。可以看出，金科对重庆市场的依赖程度正在逐步降低。

与此同时，金科在成都、长沙、合肥等重点城市的销售业绩和市场份额均有大幅提升。2017年，这些城市企业的销售业绩同比增长140%以上，也降低了单一市场波动带来的风险，对推动企业销售额达到1000亿元的新水平发挥了重要作用。

综上所述，对于金科集团来说，踏上1000亿元的台阶，不仅是对过去企业管理能力的肯定，也是一个新的起点。站在1000亿元的新起点上，金科不仅主业取得巨大成就，还将继续巩固民生地产发展，大力发展科技产业建设、社区综合服务和文化旅游的投资和运营，实施四位一体发展战略，以产业升级为基石，支持金科高质量发展。

首先，进入新时代后，金科将加大产品创新力度，打造更智能、更环保、更健康的产品。其次，在新形势下，金科将进一步推进科技产业建设，致力于科技创新、人工智能、互联网和大数据等特殊产业，加大工业园区的投资、建设、孵化和运营，建设各类孵化器、加速器、大众创业园等。，从而帮助大多数“双创”企业成长壮大。

此外，面对新的消费，金科将继续布局文化旅游和卫生保健产业，紧紧跟随国家农村振兴战略和文化卫生产业发展战略，不断加大对相关产业的投入。同时，金科将在社区综合运营领域保持高速发展态势，围绕社区业主的饮食、服装、住房、旅游、购物、娱乐、教育等打造全方位、全周期的现代服务产业链，打造人、云、端的智能社区生态。