债券到期高峰来袭 房企已筹超千亿“借新还旧”

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进入2019年仅20天，房企债券融资总额已接近1400亿元，这背后是债券到期高峰的飙升。

“2019年上半年，内地房企迎来了第一波债券到期的高峰期，明年的压力会更大。”中国银行国际研究部副主任、常务董事王伟指出。

然而，“一城一策”正悄然改变着市场对楼市的预期。融资规模扩大后，房地产企业境内外融资环境明显改善，认购情况较2018年有较大改善。与2018年第四季度相比，今年1月份住房相关企业发行的债券利率大幅下降。

房企迎来了债券到期的高峰期

风统计显示，2019年前26天，房企在国内债券市场成功发行110只债券，总规模为700.7亿元，数量和规模分别比去年同期增长214.3%和140.9%。

在海外，据上海证券交易所统计，自2019年以来，内地房企已发行23只美元债券，总发行规模为101.25亿美元，相当于约682亿元人民币。

无论是恒大、碧桂园、融创等龙头房地产企业，还是新城控股、R&F地产、龙光地产等品牌房地产开发商，都在1月份积极进入融资市场。

其中，发行规模排名第一的恒大地产一口气发行了三只美元债券，共融资30亿美元，利率在6.25%至8.25%之间。

碧桂园还发行了5.5亿美元的3年期债券和4.5亿美元的5年期债券，融资总额为10亿美元，利率分别为7.125%和8%。

郑融房地产一个月三次在海外发行债券，累计融资5.5亿美元。新城和澳远也两次进入融资市场。

“去年，我想发行债券融资，但未能发行，1月份到期，2月份到期，但为了避开春节假期提前发行，这使得1月份的债券市场特别活跃。”王伟告诉记者。

通过梳理上市公司的发行公告，我们可以发现大多数房地产企业的融资目的都是“对现有债务进行再融资”，即“借新还旧”。据郭进证券统计，2019年上半年房地产企业到期债券总额将达到2272.68亿元，同比增长44.26%。

领先的房企短期偿债压力较小

数据显示，截至2019年1月23日，恒大以1275亿元的未偿债券总额排名第一，但三年以上的长期债券占比超过85%，短期偿债压力较小。

碧桂园位居第二。待偿还债券总额为642亿元，其中2019年到期的仅17.1亿元。短期债务压力相对较小，但未来将承担逐年上升的到期债务。

万科需要偿还至少189亿元2019年到期的债券本金，其中需要偿还的债券总规模为430.92亿元。不过，分析师指出，万科并不缺钱，随时可以在债券市场拿到钱。

据王伟介绍，由于房企在征地方面变得更加谨慎，房企发债主要是“借旧还新”，预计2019年房企发债总体规模将与2018年持平，甚至萎缩。当然，这也取决于政策和经济趋势。

“在经历了2018年的几次违约后，投资者变得更聪明了。基本面不佳的公司很难在市场上筹集资金。即使他们能得到钱，他们也将付出很高的代价，融资将变得越来越困难。”王伟认为，不排除今年内地房企仍会违约的可能性。

1月17日，国内地产股嘉园国际的股价“忽升忽降”，拖累内地房地产市场市值蒸发逾1000亿元。触发因素是对债务违约的担忧。嘉园国际后来表示，股价暴跌是由于抵押融资后大股东部分股份被迫清算造成的，但公告发布后，其股价再次暴跌，公司于1月22日下午1点申请停牌。

为了缓解流动性压力，一些房企选择“断臂求生”，轻装上阵。1月21日，泛海控股宣布拟以公司名义将北京泛海国际住宅区1号地块和上海董家渡项目转让给融创地产，转让项目公司股权约148.87亿元人民币(含抵减债务)。

机构投资将升温

与2018年第四季度相比，今年1月份房企发行的债券利率有所下降，但仍处于较高水平。

以内地房地产企业发行的美元债券为例。在发行的23只债券中，利高地产发行的一年期优先票据的票面利率高达13.5%，郑融地产发行的一年期优先票据的票面利率为10.5%，其他债券的票面利率均低于10%。

王伟指出，债券发行总体利率呈下降趋势，这与近期境内外融资环境改善有关。

最近，两个地方会议相继召开，“一城一策”成为2019年各地房地产调控的关键词，也从微观层面印证了市场预期。

此外，王伟指出，1月份是投资机构布局的重要时期，债券的集中到期也意味着投资机构的资金陆续回笼，也要进行投资。即使债券收益率下降，它们仍处于相对较高的水平，大多数房地产债券的收益率超过6%，这与股市相比仍具有吸引力。

据了解，由于机构投资债券的意愿增加，与2018年相比，住房企业认购发行债券的情况也有明显改善。