多家房地产企业布局物流地产

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据《中国证券报》记者报道，许多房地产企业最近都在规划物流地产项目，一些公司也投入巨资。《全国物流枢纽布局和建设规划》于2018年底发布，明确物流用地支持。物流地产一度被业界视为新的出路。对此，业内人士表示，物流地产租金较低，但与其他地产项目相比，盈利能力仍需提高。住宅企业的布局主要是因为物流用地相对容易和便宜，并且对支持物流地产的商业和住宅项目持乐观态度。一些公司积极振兴物流地产项目。

振兴现有资产

光明地产近日宣布，拟申请发行价值不超过6亿元的冷链仓储物流专项资产支持计划(cmbs)，以斯潘塞间接持有的仓库、西郊物流仓库及相应的土地使用权为资产支持，以目标物业产生的现金流为支持，以设立信托计划和相应的信托受益权为基础资产发起设立。本公司为转售提供流动性支持，并承担评级下调和存储收入不足的回购义务。该公司表示，通过发行CMB等中长期证券产品，可以适当调整公司的长期、中期和短期贷款，优化公司的债务结构。同时，它有利于振兴公司现有的资产，如仓储和物流。

《中国证券报》记者进行了梳理和分发，一些房地产企业在物流地产的分发方面做了大量工作。以南山控股为例，2018年第三季度，公司完成了对深圳赤湾石油基地有限公司(以下简称“深圳基地”)的吸收合并，深圳基地持有的50多个物流项目划归南山控股。据西南证券研究报告，截至2017年底，公司计划运营、建设和签约的仓库面积约为556万平方米。

一些房地产公司设立了产业基金，涉足物流房地产。2018年12月，万科A宣布了物流地产投资基金的进展，由于政策变化和合作伙伴之间的协商，改变了基金的相关要素。其中，物流房地产投资基金认购总额达到29.56亿元。作为有限合伙人，万科工业园计划认购出资约10.1亿元人民币，占34.16%。公司此前宣布，基于物流地产业务的发展战略，拟设立一只专业的物流地产投资基金，总认购投资60亿元，投资于未来中国部分地区将要建设、正在建设和竣工的物流地产项目，以加快公司在物流地产领域的投资运营。

旨在支持发展

中原地产首席分析师张大伟在接受《中国证券报》采访时表示，房地产企业主要为土地收购布局物流地产，而开发商则有意支持物流地产的商业和住宅建筑。仅从物流的功能来看，其盈利能力与房地产企业的其他项目相比不值一提。物流企业可以在没有房地产开发商帮助的情况下做物流房地产，因为他们有资金和技术。仅从功能属性的角度来看，它们之间没有合作的必要。主要原因是政策支持下的土地获取更加方便，开发商可以通过支持物流地产土地来获利。

《国家物流中心布局和建设规划》明确了国家物流中心的重要性和对物流用地的支持。国家物流枢纽范围内的物流仓储、铁路站场、铁路专用线、集疏运铁路、公路等新增建设用地项目，允许国务院及有关部门使用预留的国家计划；地方有关部门审批、核准、备案，由各省(区、市)计划重点保护。通过“先租后租”和“租租结合”等多种方式鼓励土地供应。

针对运营模式问题，一家大型房地产企业投资公司的相关负责人告诉中国证券报记者，物流公司有长期租赁仓储设施的需求。房地产公司通过锚定物流公司，依托重资产的优势和属性，帮助相关企业获得物流用地，为长期租回提供增值服务。公司通过私募股权投资，投资了冷链、零担、城市交通、冷库等企业。