“地产航母”失速15年

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乐居金融刘婷来自香港

近日，和盛创展集团有限公司(00754，以下简称“和盛创展”)宣布，2018年销售额约为149.75亿元，同比增长62.3%，重回100亿房地产企业行列。然而，有了这样的成就，即使是2018年排名前100的销售公司也无法进入。

这是和盛创展近年来最好的成绩。2009年，它达到了150.88亿英镑的峰值，然后开始下降。2014年，和盛创展的业绩跌至谷底，仅为53.52亿元。让人印象深刻的是，2004年，和盛创展是第一家销售额超过100亿元的房地产企业，而万科当时的销售额只有91亿元。

十五年过去了，这个曾经被王石誉为“中国房地产业隐形航母”的房地产企业，在主渠道上逐渐落后，从而拉开了与主流房地产企业的距离。

从时间维度看和盛创展，其发展历程充满了叹息。旧式的香港企业因为囤积居奇而积累了大量的土地储备，但却错过了变现的机会，未能及时提取资金继续发展。重利润轻规模的模式使其长期保持高利润，但也使其规模日益缩小，止于100亿元。1998年，和盛创展成功登陆资本市场，但未能充分利用其优势，导致债券发行频频受阻。

形势被迫发展。2018年，和盛举办了一个展览，思考变化。

以价换量，加快周转

一向以高利润为荣的和盛创展将开始调整天平两端的重量，天平倾向于天平的一端。2018年，和盛创展的平均售价为11547元/套，较2017年同期的12680元/套下降了8.9%。2017年，和盛创展的销售面积为72.77万平方米，2018年为129.7万平方米。和盛创展始终专注于高端产品。虽然市场变化对平均价格有一定影响，但市场波动对高端产品的影响相对较小。在这方面，和盛创展更有可能降低售价。

在高增长的目标下，和盛创展正在改变以价格换数量的策略。“加速周转”也很少出现在这个佛教香港企业的业绩会议上。2018年3月下旬，和盛创展执行董事兼首席财务官谢宝信在业绩发布会上透露，2018年和盛创展的签约销售目标为150亿元，预计同比增长62.55%。

值得注意的是，和盛创展似乎正在撕掉“铺地”的标签，加速走下坡路。2015年，和盛创展土地储备达到3099万平方米；2016年，该值为3013万平方米；2017年上半年，为2991万平方米；截至2018年6月底，和盛创新站土地储备已降至2936万平方米。

除了卖房，和盛创展还通过销售公司交换现金流。2018年11月30日，和盛创展宣布拟出售两家全资子公司，它们是这家中国合资公司的股东。扣除估计税项及其他开支后，估计和盛的净购买价约为20.786亿港元，拟用作本集团未来投资或营运资本。根据和盛创展2018年9.53亿元的月销售额，20.786亿港元接近两个月的销售额。

珠江投资、创展上海有限公司总经理沈在接受乐居金融采访时表示，2018年是调整和整合的一年。今年，和盛珠江水系摆脱了许多历史包袱，清除了过去的许多缺点，为2019-2020年的后续发展奠定了良好的基础。

债务发行受阻，需要高回报的外国援助

2018年，已被停职6年的和盛创展首席执行官一职也找到了归属。2018年9月3日，和盛创展任命Xi·容桂为执行董事兼首席执行官，年薪500万元。据公开信息显示，Xi·容桂在中国银行业拥有超过18年的管理经验，主要从事运营和企业管理。在加入和盛创展之前，他在中国建设银行股份有限公司工作了23年。离任前，他是中国建设银行广东省分行的副行长。

融资多次受阻后，引入了具有银行背景的高管。由此可见，和盛创展决心弥补不足。2018年5月30日，和盛创展2018年非公开发行公司债券被“暂停”，计划发行额度为31亿元。

2018年10月7日，和盛创展公开发行了2018年住房租赁专项公司债券，终止发行。拟发行债券金额100亿元，其中70亿元拟用于发行人住房租赁项目贷款的建设或偿还，30亿元拟用于补充营运资金。

尽管和盛创展一直保持着低于行业的负债率，但短期贷款的增加也是Xi容桂面临的一个难题。数据显示，和盛创展2016年的短期贷款为69亿元，2017年为156亿元，2018年6月末为158亿元。截至2018年6月底，一年内到期的公司债券、资产支持证券和商业抵押贷款支持证券的贷款金额为41亿港元。

一位负责住房融资的人士告诉乐居金融，和盛创展的处境很尴尬。作为一家上市房地产企业，它可以通过海外或银行融资获得资金。与未上市的房地产企业相比，它只能找到信托渠道或其他贷款，融资渠道更多。但是，和盛房展的规模较小，银行仍然非常重视规模，所以100人的房企融资成本会高得多。

根据嘉里发布的《2018年中国房地产企业销售200强排行榜》，和盛创展销售额排名第121位。

此人补充说，这可能是和盛创展聘请Xi容桂的真正原因。他通过自己多年来在银行业积累的资源和人脉为公司筹集资金，并为房地产行业注入血液。