浅析农房财产权 抵押贷款的瓶颈

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张红彬

中国农业办公室主任、农业和农村事务部部长韩长福在2018年12月4日举行的农业和农村事务部40年特别会议上的报告中指出，关键是处理好“稳定”和“放松”的关系，这是针对农村宅基地改革中的“混乱”和“死亡”问题。

在对几个农村住房抵押贷款试点地区的调查中，笔者发现农村住房产权抵押难以确认、评估和转让，这也是农村宅基地改革的瓶颈。从上述改革的目的和途径来看，有必要结合乡村旅游的发展和返乡创业创新，探索振兴和利用闲置的宅基地和农房，增加农民财产性收入的可能性。这需要集中解决三个问题:所有权、估价和流通。

首先，宅基地和农房的振兴是基于明确的所有权关系，在确认权利时，要考虑农民的成本负担问题，提高农民确认权利的积极性。所谓授权，就是加快宅基地所有权的登记和认证，探索宅基地所有权、资格和使用权的分离，实行宅基地集体所有，保障农民的宅基地资格权和农民的宅基地财产权，适当放开宅基地和农民的房屋使用权。研究赋予农民转让和抵押房屋产权的权利。在调查中，笔者发现农民所有权的障碍之一是税费问题。在一些地区，农民的综合税费应该达到2万元左右。如果政府不给予必要的救济，农民的所有权意愿将受到很大影响。

其次，估值也是一个困难。在推动农村房屋产权转让和抵押贷款时，重点是“闲置”，这往往是在破旧的状态，甚至危险的建筑物，这种房屋的估价将大大降低。如何提高农村房屋的估价？笔者在贵州某地考察时发现，当地政府引进了许多著名的建筑师，这些建筑师根据当地的文化特点，重新设计了一些传统的、闲置的乡村农舍，并进行了保护性改造，既保留了原有的乡村风貌，又注入了现代的内容。此外，在此基础上，引入了B&B的主营业务，为破败荒废的农房注入了新的活力。农民通过这部分农村房屋的流通增加了收入，同时，房屋的估价也有了很大的提高。

第三，流通意味着把闲置的农舍交给新的经营者来创收，也就是说，这部分需要引进外国主体。在谈及估价时，特别强调了上述农村房屋的价值。然而，只有流通渠道畅通，空.才能进一步提高农村房屋的价值与此同时，财务授权的可能性也将存在。许多地区的宅基地和农房流转遇到的障碍主要是由于流转分散造成的。笔者认为，农村房屋的分散流转意义有限，最好由村集体统筹考虑。只有形成一定的规模，才能体现相关产业的价值，如发展乡村旅游，而乡村住宅本身就是非常重要的资源。此外，最好有好的商业实体参与，提高农村房屋的流通效率。只有解决农村住房流通的痛点，才有金融干预的“入口”。

做好农村房屋产权抵押贷款不仅仅是金融机构的事情，仅靠政策是无法实现的，政策还需要一股力量来盘活相关资产。应保护恢复活力的资产主体的利益，并且各方应能够分享资产的可持续收入。

此外，要根据不同地区的差异和不同的资源需求，对宅基地和农房进行有效的规划和使用控制，建立完整的权益体系，明确各方的责任和权利。同时，我们需要大胆实践，注重保持和增加资产的价值。在此基础上，金融的帮助才能得以实现。农村住房产权抵押贷款将会出现很多问题，但从近期国家土地改革的方向来看，它将进一步放松集体土地。这一趋势实际上为农村振兴释放了更多的资源和价值。其核心目的是打破城乡二元化问题，提高农村资源利用效率，充分整合城乡资源。在此基础上，农村振兴财政援助的重点将更加明确和扎实。