房企千亿诱惑：前50强将是银行放贷新门槛

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“恒大要走自己的路，不怕排名和讨论。只要完成了盈利目标，未来是否会跌出前三甚至前十都没有关系。”许家印的声明在一定程度上代表了领先房地产企业的心态。碧桂园前首席财务官吴建斌写道:“拥有一个地位是有尺度的。”过时的房企几乎没有行业声音。“在融资时，银行不仅会给你更好的融资条件，而且政府也不会把你当回事。”在迅速实现1000亿元的目标后，1000亿住房企业开始降低杠杆和流动性风险。以阳光城市为例，其2018年原土地收购预算为800亿元，但土地收购速度较当年3月大幅下降。对于更多的超车人来说，1000亿元仍然是一个巨大的诱惑。随着四线城市房改的收缩，像河南建业这样的中小房企还有机会吗？

棱镜作者:郭亦菲编辑:张庆宁

2019年猪年春节过后，是房企开始销售的时候了。每年1000亿元的销售额仍然相当于“主流房地产企业”的门票，这既是一个诱惑，也是一个陷阱。

2018年的一个显著变化是，中国销售规模超过1000亿元人民币的房地产企业数量增加了13家至30家。年初，多达46家房地产企业设定了1000亿元的目标。

正如执掌碧桂园的杨国强所认为的，“高周转率是化解企业经营风险的关键”。无一例外，新成立的1000亿住房企业正在复制领导人的经验。他们凭借国家布局和高周转率实现了弯道超车，但他们必须面对2019年的监管风险，因为加速征地意味着巨大的资本压力和高负债率。

试图登船的房地产企业还包括嘉园国际(02768.hk)，其股价此前暴跌了80%。实际控制人沈宇星认为1000亿元是“最根本、最紧迫的任务”，但嘉园集团最终只录得875.5亿元的销售额，沈宇星反省自己“对大势的判断有失偏颇”。

与那些沮丧的人相比，强者的模式仍在继续。

碧桂园(02007.hk)、万科(000002.sz)和恒大(03333.hk)的销售额分别达到7286亿元、6069亿元和5511亿元。

据柯睿房地产调研统计，2018年前20家房企的市场份额为37.5%，同比增长5%；百强住宅企业集中度增幅最大，市场份额为66.7%，同比增长11.3%。

然而，从过去一月的销售业绩来看，2019年的情况并不乐观。

根据中原地产研究中心的数据，截至2月12日，26家房地产企业1月份的销售额总计3340亿元，同比下降13.6%。

传统房地产业务的规模正在见顶，几乎不可能实现高速增长。幸运的是，这些领先的房地产企业储备了足够的土地弹药，与此同时，他们正走出房地产界，瞄准汽车、农业、养老教育等行业，以突破万亿规模。

在未来的一年里，那些仍在觊觎数十亿销售额的中小房地产企业还有什么机会吗？

领先的住宅企业开辟第二条轨道

在2019年的第一个月，就连领先的房地产企业也感受到了市场热情的迅速冷却。

其中，恒大签约销售额431.7亿元，同比下降32%；万科签约销售额488.8亿元，同比下降28%；根据克尔的统计，碧桂园的合同销售额为460亿元，同比下降34%。

“2019年主要房企的放缓在很大程度上与四线城市的逐渐升温有关。”中原地产首席分析师张大伟分析，从2019年的后续趋势来看，在调控的影响下，一、二线城市继续表现不佳，四线城市的热度有所下降。除非出现大规模的政策变化，否则大多数房企在2019年将面临销售停滞甚至向下调整的可能。

“恒大要走自己的路，不怕排名和讨论。只要完成了盈利目标，未来是否会跌出前三甚至前十都没有关系。”恒大地产董事长许家印之前的表态在一定程度上代表了领先房地产企业的心态。

2018年初，碧桂园、恒大、万科集体告别了野蛮的成长阶段，开启了房地产行业之外的第二条产业轨道。

例如，碧桂园计划在5年内在机器人领域投资至少800亿元人民币；恒大计划在未来十年投资1000亿元，规划航空航天、人工智能、机器人等重点领域。仅制造汽车一项，许家印就已经投入了40多亿美元，其中包括投资像嘉悦庭的ff和新疆的广汇这样的公司。

领先的房地产企业已经作出了巨大的转变，这是基于一个足够深的护城河房地产业。

碧桂园拥有中国第一个住宅企业土地储备。集团总裁莫斌表示，截至2018年上半年，除马来西亚森林城、碧桂园等海外项目外，mainland China土地储备高达3.64亿平方米，其中未售土地储备相应价值约为2.81万亿元，基本锁定未签约的潜在土地储备价值约为1.86万亿元。

2018年下半年，行业形势急转直下，安全事故频发。碧桂园的销售和征地速度明显放缓。2018年12月，碧桂园的月股权销售额仅为121亿元，年增长率为32.49%，不到2017年同期的一半，创下三年来的新低。

根据深湾宏远调研报告，碧桂园自2018年7月以来大幅削减了土地支出。8月至10月，土地权益购买额分别为78亿元、17亿元和11亿元，远低于1月至7月的月平均水平257亿元。

或许，从万科董事长于亮的内部谈话中，我们可以找到领先房地产企业主动刹车的原因。

“2012年，据判断，该行业进入了白银时代，但这只是一个预测，不知道什么时候会出现真正的转折点。今天，转折点已经真正到来。”2018年9月，于亮在万科南方区域例会上很少提出万科要“检讨战略”、“融合”、“聚焦”主营业务，以“生存”为基本要求。

虽然万科对商业地产、长期租赁公寓等多元化业务有所期待，但余良表示，未来支持所有新业务的现金流主要来自房地产行业，6300亿的回报目标是所有业务的起点、基础和保证。“如果达不到6300亿美元的回报目标，我们所有的业务都可以停止。”

从公司财务风险的净负债率来看，三大房地产企业严重分化。

2018年中期业绩显示，碧桂园的净负债率为59%；万科更低，只有32.7%；只有恒大的净负债率为127.3%，超过了行业警戒线。恒大地产总裁夏海钧表示，从“三高一低”到“三低一高”，核心是降低债务，到2020年将降至70%。“我们认为这是业内合理的水平。”

没有规模不受银行青睐

“4个月卖，5个月还，6个月还现金流，8个月再投资”，凭借对房地产走势的准确判断，碧桂园已成为三四线之王，其高周转率模式被业内人士视为抢占角落、跨越数十亿的法宝。

这对吴建斌来说并不陌生。

作为碧桂园前财务总监和《我在碧桂园的1000天》的作者，他在离开碧桂园后于2017年4月加入阳光城市(000671.sz)。

凭借前雇主的经验，吴建斌帮助这家位于闵的房地产企业实现了1000亿元的销售目标。

在全国范围内扩张，以较快的速度购买更多的土地，加快并购，实施投资“双赢”机制。自2016年以来，之前销售额不到500亿元的阳光城市加快了土地收购步伐，并开始了高周转率模式。2017年，它投资774亿元增加了120个土地项目，在这一年的最后两个月，它肆意收集了48块土地。

吴建斌写道:“有地位就有规模。”规模过时的企业几乎没有行业话语权和市场地位。“在融资时，银行不仅会给你更好的融资条件，而且政府也不会把你当回事。”

根据新城控股副总裁欧阳杰提供的数据，2017年，50强房地产企业的开发贷款占比45.9%，同比增长10.6%。

他判断，在未来三年，前50家住房企业将分得82%的银行开发贷款。“金融机构的贷款额度有限，前100名之外的住房企业不再在银行贷款名单上。前50家房地产企业是银行贷款的新门槛。当然，这也将成为大多数金融机构放贷的新融资门槛。”

根据可儿的数据，阳光城(1628亿元人民币)位列13家新创住房企业之列。新城控股实现销售额2210亿元，同比大幅增长74%，并设定了2019年合同销售额3500亿元的目标。

在房地产行业，规模为王的规则从未改变，但激进扩张意味着高负债和高杠杆，企业的流动性风险仍然很高。

在这方面，吴建斌曾经承认，高负债率的商业模式是一场赌博，赌注是钱，赌注是未来会更好。“负债率是否高，一个重要的衡量指标是企业的资金周转是否快。”

他还引用了前老板杨国强的话，作为“高流失率是解决企业经营风险的关键”的证据。

根据Prism的统计，在13家新成立的1000亿住房企业中，净资产负债率超过行业警戒线70%的住房企业不在少数。根据2018年半年度报告，金科、R&F、郑融和荣鑫分别达到159%、187%、171%和140%，阳光城市和泰和分别达到惊人的230%和372%。

1000亿住房公司开始降低杠杆

刚刚在香港上市、在业内被称为“小田园”的温州房地产公司中良控股的最新招股说明书显示，从2015年到2018年上半年，该公司的净负债率分别为1335%、1790%、339%和44.6%。相应的年销售额从2015年的168亿元增加到2018年10月底的1万元

这样的房地产奇迹很难重现，政策、土地和融资也很难成为后来者快速扩张的工具。易居中国首席执行官丁祖昱预测，在2018年1000亿住房企业数量达到30家后，未来的规模扩张将放缓，短期内将保持在30-35家左右。

在迅速实现1000亿元的目标后，1000亿住房企业开始降低杠杆和流动性风险。

以阳光城为例，其2018年原征地预算为800亿元，但自3月份以来，征地速度大幅下降，要求项目净利润不低于15%。

近日，吴建斌在接受媒体采访时表示，由于大环境的影响，阳光城市的财务状况并没有像预期的那样得到改善。2018年前三季度，净贷款资本比率(银行贷款+债券、可转换债券-现金及现金等价物)/权益资本)为208%，低于2017年末的252%，但融资成本上升至7.9%。

与此同时，人事风波大面积出现，包括华夏幸福、徐汇、泰和、阳光城等众多房地产企业。2018年，高管变动和裁员的消息仍在继续。

对此，中信建投研究提出，2018年，在市场热潮下，行业资金链承压，房企悄然开始裁员瘦身的人事调整。“有了融资和投资扩张的压力，比如投资部和财务部等。，他们正在精简人员和控制投资。”

对于更多的超车人来说，1000亿元仍然是一个巨大的诱惑，包括河南建业。

建业董事长胡葆森在2018年初表示，他希望建业的资产规模、销售规模和市场价值在2022年都将超过1000亿英镑。

2018年，建业地产(00832.hk)销售额增长76.5%，达到536亿元。与许家印5511亿元的销售额相比，胡葆森只停留在河南市场，没有跨省扩张，逐渐失去了省会郑州的市场龙头地位，开始向三、四线城市的收割市场靠拢。

自2018年以来，支持三、四级房地产市场房价主力的住房改革货币化政策已经逆转。根据河南省住房和城乡建设厅的数据，河南省工棚改造计划的建设量将从2018年的50万套减少到2019年的15万套。

像建业这样的中小房企还有机会吗？