郑州楼市：房价跌回两年前 开发商苦盼调控放松

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要点:据不完全统计，大郑州约有36个项目降价500-2000元/米。降价已成为郑州开发商的共识，一些项目的价格甚至回落到两年多前，低于政府指导价。开发商开始挖掘内部员工的销售潜力。2018年底，当地一家房地产公司正商集团(Zhengshang Group)遭到严厉批评，该公司强迫员工买房，并从他们的月薪中扣除购房款。接受采访的开发商普遍认为，仅靠内生的市场力量可能无法改变郑州房地产的颓势，而限购的放松也在意料之中。幸运的是，监管的政策窗口正在逐渐打开。

棱镜棱镜作者:郭亦菲

编者:张庆宁

编者按:

在“以城为本”的新监管时代，年底和年初，一些城市通过降低抵押贷款利率和放开限购价格，悄悄地放松了限购。

2019年春天，中国的房地产市场注定是既敏感又混乱的——有一场供求博弈，有一场土地市场和利率政策的博弈，而城市为略微放松房地产市场而采取的措施也是一场上级强调的“城市房地产调控的主要责任”的博弈。

《棱镜》编辑部认为，此时楼市报道的核心价值在于实地调查和趋势判断。因此，我们去了一、二、三线城市，希望能为您提供第一手资料。

这是“踏上中国房地产市场”的第二章，关于二线领导郑州。

"郑州经济开发区、港区和高新区即将取消限购."

2019年3月21日，这个谣言就像一块巨石，砸进了死水，引起了郑州房地产市场的涟漪。销售顾问转过头来警告买家，开发商即将取消折扣，“房价会上涨。”然而，郑州市房管局正式否认了上述三个区取消限购的传言。

自2016年10月以来，这座二线城市重新开始限购，房地产市场的沸汤一度降温。直到2017年11月，人才在新政中安顿下来，并继续燃烧。

自2018年9月以来，郑州的房地产市场发生了急剧的变化，陷入了一个寒冷的冬天。三月份很冷。

降低价格已成为所有开发商的共识，一些待售项目的价格甚至回落到两三年前，低于政府指导价。违规操作中的首付再次出现在市场上，抵押贷款利率开始小幅下降。

最关键的政策变化是，郑州市限制签约以稳定平均价格的政策已经大幅放开，限制购买的政策也已悄然放松。

对于二级房地产市场的风向标郑州来说，最困难的时刻已经过去了吗？

房价在两年多前回落了

自2019年春节以来，江明一整天都没有休息，他有点累和浮肿。

作为郑州郊区南龙湖一个房地产项目的销售负责人，他最近接到了老板的指示，要求“销售为王，工程款要落实，公司的现金流要有保证。”所有只付订金和延迟支付首付款的客户将被确定，房屋将再次出售。

“市场不好。客户希望等待房价和利率再次下跌，因此他们不会支付首付款。”江明告诉腾讯棱镜。

50公里外的郑州市惠济区一个品牌项目的营销总监谢涛也很恼火。

他们公司最近成立了一个工作组，督促已经支付首付款的客户尽快签订正式的商品房销售合同，并完成网上签约记录，以便公司获得销售回报。“否则，卖出数百套套房，运输途中的成本上亿美元是很高的。我们真的负担不起。”谢涛说。

开发商之所以督促客户网上签约备案，是因为当地房管部门已经逐步放开了签约限制政策。

在郑州楼市处于火热状态时，政府通过调整高低价位项目的数量来保持房价稳定在数据水平，以避免整个市场平均价格的大幅上涨。

谢涛告诉腾讯Prism，以前房管部门(每个月)只给他们20到30个项目备案的地方，网上签约过程需要几个月。“现在，每月可以提供数百个名额，顾客在购房时可以直接在线申请和签署。问题是我们卖不了这么多房子。

“在2018年上半年，一些项目一次推了600多栋房子，可以卖出70%到80%，一些热门项目甚至需要抽签。今年下半年，市场将被悬崖冷却。很难听到哪个房地产商敢一次推出太多的房子，所有的房子都是由一套或两百套推出的。摆脱50%的比率并不坏。”谢涛后悔了。

降价已经成为郑州开发商的共识。惠济区、吕波白沙区、南龙湖区降价明显，部分项目价格甚至回落到两年多前，低于政府指导价。

根据易居的研究报告，2018年下半年郑州市场下降趋势明显，向开发企业集资任务艰巨。第四季度，房企盈利意愿明显，多种营销手段充分发挥，增加了客户来访和成交数量。促销措施包括直接降价、精装到毛坯房、特价房、员工优惠房，以及第一个价格低于周边竞争产品。

根据上述报道，据不完全统计，大郑州约有36个项目降价500-2000元/㎡。

3月中旬，腾讯棱镜参观了汇基区当地房地产企业正尚集团的一个项目。项目一期于2017年6月开工时，高层建筑精装书的平均价格为15000元/㎡，平房为18000元/㎡。2019年初，二期开盘时，高层毛坯房均价仅为12000元/㎡，别墅毛坯房均价为15000元/㎡。

该项目的物业顾问明确表示，5%的首付款可以临时支付，其余25%的首付款可以与正商集团的子公司签订，两年后付清，不收取手续费和利息。

在今天的郑州市场，上述首付违规现象十分普遍，尤其是在地方住房项目中。

自2018年底以来，郑州市房管局陆续通报了包括郑州童渊、郑州泰隆、郑州荣剑房地产等违规提供购房首付款融资的房屋企业的违法情况。

限购政策悄然出台

郑州楼市依然很冷，这主要体现在顾客难找这一事实上。为此，开发人员开始挖掘内部员工的潜力。

2018年底，当地房地产企业正商集团遭到炮轰，被迫要求员工购买住房，包括公寓、商店和办公楼，并从员工月薪中扣除购房款。

腾讯棱镜了解到，包括恒大、融创、康桥在内的许多房地产企业都采取了类似措施，但实施效果不如企业主。一般来说，他们给自己的房子优惠待遇，员工可以转让他人完成销售任务。

此外，开发商正在挖掘客户在分销渠道中的潜力，并向分销商支付更多佣金。

中介机构如寻壳屋、易居屋友、21世纪地产、金屋中国等都有大量的线下店铺和经纪人，这是郑州开发商不得不依赖的分销力量。

河南新居总经理罗在接受腾讯Prism采访时表示，2018年，约有2万至3万套新居可供搜房，今年预计将达到5万至6万套，占整个中介分销市场的一半以上。

“经销商角色是解决顾客到达销售办公室的问题。新居一般都比较偏远，顾客会更愿意去附近的中介商店了解房地产信息。”罗对说道。他透露，壳牌新房业务的佣金比例约为2.3%。

如果开发商过于依赖分销渠道，过高的佣金必然会带来巨大的营销费用，侵蚀开发商的利润空，甚至“绑架”开发商。

此外，郑州市场的销售佣金一般都上升到了2%-3%，以前只有1%，而偏远和难以销售的项目佣金高达4%-5%。物业顾问的代理佣金只有0.1%-0.7%，这与中间商等经销商的佣金不同。因此，物业顾问与分销商勾结“清洗客户”的现象很常见。

“我们将积极控制分销商的流失率。如果超过35%，就意味着我们自己的营销团队不行动，营销费用太高。”郑州一家外资房地产企业的营销负责人表示。

销售链中的利益博弈只是表象。目前，核心是开发商资金紧张和购房者降价预期之间的殊死斗争。

无论推广工作多么努力，“悲观主义”仍然是开发商最常用的词。

河南一家外资房地产公司的总经理向腾讯棱镜表示，目前郑州房地产市场3月份没有复苏迹象，如果4月份销量继续下滑，2019年郑州房地产行业将更加危险，这将直接导致年中拍卖市场下滑，影响地方政府财政收入。

郑州有近800家商店和1万名经纪人在找房子，数据可能更接近房地产市场的真实水温。罗表示，真正的市场井喷是客户数量的急剧增加，而系统数据将发生根本性的变化。然而，根据我们的内部监测，每月新客户的曲线没有改变。

接受采访的开发商普遍认为，仅靠内生的市场力量可能无法改变郑州房地产的颓势，而限购的放松也在意料之中。幸运的是，监管的政策窗口正在逐渐打开。

根据荣360的监测数据，2019年2月，郑州市第一套房和第二套房的利率分别比上个月下降了0.66%和0.31%。第一个主流实现基准上升了20%-25%，而第二个套件上升了30%-35%。

此前，腾讯棱镜获悉，郑州市远郊新郑、荥阳、中牟的限购政策已基本取消。

几位熟悉郑州市场的开发商告诉腾讯Prism，最近，房管局发布了一份口头声明，放宽购房限制政策，即在高新区、经济开发区和航运空港区，人才引进和购买资格从本科扩大到在郑就读的大学生(包括外地大学生)。此外，外国户口的社会保障和纳税可以间断支付12个月，无需提供原件和签署承诺书。

截至发稿时，腾讯棱镜未能获得郑州市房管局对上述“口头解释”的正式确认。

(应受访者要求，江明和谢涛是假名。(

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