年报风云丨正荣：穿越地产周期

本篇文章2413字，读完约6分钟

郑融房地产高管出席业绩发布会

乐居金融方辉来自香港

2018年对郑融来说意义重大。今年年初，它在香港证券交易所成功上市，并开始与国际资本市场接轨。今年，合同销售额达到1080亿元，成功进入1000亿营。

3月24日晚，郑融房地产集团有限公司(6158.hk，以下简称郑融)发布了年度报告，并上交了一份精彩的全年业绩记录。

次日(3月25日)，郑融房地产执行董事兼董事长黄显志、执行董事兼首席执行官王龙奔、执行董事兼副总裁兼首席财务官陈伟建、非执行董事欧国伟等高管出席了在港举行的业绩发布会，并回答了记者提问。

一些业绩指标增长强劲

2019年的销售目标是1300亿元

从业绩来看，2018年，郑融在规模、收入和利润等诸多指标上都有强劲增长。

报告期内，郑融实现合同销售额1080.17亿元，同比增长54.0%；合同销售面积644万平方米，同比增长69.8%；公司实现营业收入264.53亿元，同比增长32.3%；股东应占利润21.21亿元，同比增长50.5%；股东应占核心利润19.52亿元，同比增长70.7%；行业综合实力排名上升至第18位。

2015年至2018年，郑融合同销售额和合同销售面积的复合增长率分别为67.3%和61.0%。无论是在2016年和2017年，当住房企业的规模爆炸式增长时，还是在2018年，当房地产周期回归时，郑融的增长都非常稳定，并稳定在行业前20名的行列中。

回到业绩数据，净利润和核心利润分别同比增长50.5%和70.7%，大大超过收入增长。数据显示，郑融实现了高质量增长，资产负债表中有471.49亿客户资金提前到位，锁定了未来两年的业绩增长。

在新闻发布会上，黄显志透露，郑融将2019年的销售目标定为1300亿元，增长目标为20%。基于“改善大师”的定位，产品稳步增加商业地产投资，提升控股资产运营。聚焦二线城市投资机遇，巩固传统优势区域，聚焦中西部和珠江三角洲。

与2017年的78.5%和2018年的54.0%相比，这一业绩目标明显放缓。在更高的层面上，郑融将在2019年稳步发展。对于未来城市前景，黄显志认为，市场分化和产业整合正在加快，货币政策适度宽松，一、二线城市土地市场竞争依然激烈。

土壤总储量为2456万平方米

超过70%位于一线和二线核心城市

在新闻发布会上，王表示，2018年销售业绩分布如下:一线城市占3.8%，二线城市占84.8%，三线城市占11.4%，其中前三名分别是苏宁、南昌。

土地储备的战略性分配也是郑融的一大亮点。报告显示，2018年，郑融房地产新增土地储备57处，总建筑面积1114万平方米。新进入13个城市，并将其业务扩展到成渝和华南地区，形成中国六大区域布局。

公司总土地储备为2456万平方米，平均成本为4491元/平方米，覆盖长江三角洲、海西、华中、环渤海、西部和珠江三角洲的28个城市，价值约为4200亿元。由于对一二线城市的发展潜力和房地产市场前景持乐观态度，约70%的土地储备位于一二线城市，尤其是长江三角洲地区。此外，2018年，公司还增加了新的地区——粤港澳大湾区和西部地区。可以说，郑融土地储备大多分布在流动性强的地区。

德意志银行首次发布了一份涵盖郑融房地产的报告，给予其“买入”评级。根据德意志银行的分析，郑融一、二线城市的土地储备约占其土地资产总额的81%，约占其可销售资源总额的77%。土地成本约为4800元/平方米，相当于2018年平均售价的29%(土地成本在布局相似的房企中最低)。一线和二线城市的低成本土地储备将增强郑融房地产的竞争力，使其成为这些城市市场复苏的主要受益者。

履行减少债务的承诺

2019年，融资成本降至7.3%，2017年甚至更低

除了规模和利润的双重增长，郑融的财务指标也表现稳定。成功上市后，郑融的融资渠道也有所拓宽。Abs、美元高级票据等。已经陆续发行，ipo已经募集到资金，全年募集资金约140亿元。根据年报数据，该公司的净负债比率降至74%，实现了2018年初做出的将净负债比率降至100%以下的承诺，并出现大幅下降。

此外，持有现金283.69亿元，现金与短期借款比率提高至1.2倍左右，年末加权平均借款融资成本为7.8%。同时，通过优化债务结构，公司用长期债务替代短期债务，降低了短期贷款比例。在融资成本方面，国内货币政策趋于宽松，公司近期发债利率呈下降趋势，这可能会进一步降低未来的融资成本。

关于资金成本，黄显志还表示，郑融的盈利能力在过去两年一直在不断提高，现在是一步一步来的。上市后，公司进行了调整，包括目前的现金流管理，目前现金流充裕。

在新闻发布会上，陈伟建表示，2018年的显著改善主要得益于公司成功完成ipo，规模持续增长，回报率在同业中处于较高水平。据估计，2019年郑融的净负债率将保持在70-80%。

关于该公司的毛利率低于其同行，陈伟建表示，由于该公司目前主要专注于纯住宅开发，商业租金所占比例相对较低，但从纯住宅毛利率来看，郑融的利润水平并不低。展望未来，郑融认为，通过积极优化债务结构，探索多元化融资渠道，2019年的融资成本可降至7.3%，甚至更低。

德意志银行认为，郑融房地产已经全面好转，利润增长势头强劲。其低成本高质量的土地储备、降低的融资成本、不断优化的资产负债结构和强劲的销售将促进其利润继续高速增长，并给投资者带来高股息收益率。郑融房地产的股价目前相当于2019年的预测市盈率，即每股净资产值的58%。这一估值低于2019年5.6倍的行业平均预测市盈率和每股净资产值38%的折现率。

在新闻发布会结束时，欧国伟表示，他的父亲欧宗荣希望将郑融打造成一家百年老店，因此他不想让公司过于依赖个人决策，并尊重现代专业的企业管理模式。目前，公司的团队非常专业，管理模式越来越完善，效率不断提高，战略也相对清晰，所以我相信公司未来的业绩会不断提高。