从坑了炒房团的燕郊 看哪些县城的房值得买？

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春天回来了，刺痛过去了。除了臭虫，还有苏醒的房价。例如，燕郊房地产市场一度下跌了一半，据说现在正悄然升温。

上周，猫哥去躺了下来，经过燕郊的检查站，路边有很多卖车的人停下车，分发传单，熙熙攘攘，热闹非凡。这一幕已经消失很久了，燕郊房价要翻身的消息到处都是，死气沉沉的市场又有了一点生气。

统计数据也显示了价格上涨的趋势:

去年7月份新房的平均成交价是16350元，现在中介说有些人以24000元的价格买了新房。二手房价格从去年10月的16722元上涨到现在的19696元，涨幅接近18%。去年12月，连锁住宅燕郊售出了约150套二手房，但在2018年7月，这个数字仅为30套左右。

这一迹象最令人欣慰的是，那些增加房地产投机杠杆的人被关了起来。

想想当时的燕郊，不到半年的时间，单价就从1.5万元涨到了3万多元。当时，中介差点把燕郊炸上天。与当时北京校区16万多元的高价相比，据说燕郊3万元的房价只是一个开始，7万到8万元不是梦。所以每天都有很多人来燕郊看房子并买下来。燕郊当时是房地产投机者的天堂。

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猫哥有一个名叫昆子的中介朋友，他现在仍然筋疲力尽。

他说:“在我们的工作中，没有什么能让房子空着，所以我们可以用它来赚钱。2017年，我们许多中介的月收入达到5万英镑，甚至有10万名店铺经理表现出色。我们敦促前来购房的顾客尽快签字，同时考虑为自己争取一套好的公寓。后来，看着10万和20万的房价上涨，我在燕郊的房地产市场投资了几十万美元。我原以为每间套房会再增加100万英镑，然后卖掉它，辞职去旅行。”

每个人都可能知道结局。泡沫肯定会破裂，但破裂得太快了。

2017年6月，限购政策出台，您必须先缴纳燕郊社保三年后才能购买。此举彻底消除了燕郊的流动性。最糟糕的时候，燕郊每月只卖出8套，想进的进不去，想出的出不去。

有一段时间，整个燕郊楼市崩盘，中介店关门，中介失业，每月4万元的按揭成了昆嵛山上的一座大山。

销售已经成为唯一的选择。这是一个房地产投机者的朋友圈子:

什么意思?简而言之，“房子是免费给你的，只要每月剩余的付款继续。”房价跌得太快，房主已经失去了首付，每月的付款完全颠倒了。如果你去拍卖，你真的会输掉所有的钱，不得不进入信用黑名单，所以你必须做出这个决定。

也想想吧。如果贷款额为200万元，则需要在20年内偿还超过310万元。房价减半，首付也不划算。每个月，银行都会收到利息，利息总额超过110万元，这相当于让银行白白工作了十年。

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因此，对于燕郊房价即将翻身的消息，最激动人心的消息是中介和房主，中介是为了收入，房主是为了解决。

他们一开始是怎么进来的？当时有很好的理由吸引他们购买。

？行政分中心东移将带动北京40万人逐步东移。

？地铁通车后，燕郊预计15分钟到达通州分中心，30分钟到达东四环，1小时到达新老机场。

？高速铁路修复后，将从通州出发，途经燕郊、大厂和香河，途经北方三县。全程150公里，时速300公里，全程仅半小时车程。

……

这些似乎就是“燕郊必须崛起”的原因。归根结底，他们认为燕郊最大的潜力在于承接北京的功能、人口和产业的溢出需求。与北京的延庆、平谷、顺义等区县相比，燕郊地理位置较好，隔江相望，通州5万，燕郊3万。你如何选择它？

这些幻想最终被控制措施打破了，尽管现在价格上涨的呼声很高，但投机者们要摆脱这一套还有很长很长的时间。

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燕郊是一个急剧上升和下降的例子。

每天，许多人问猫哥某个地方的房子是否值得买。许多地方是县城，这是可以理解的。县城数量众多，人口最多，活力最大。即使你在一线和二线城市工作，你出生的小县城仍然担心，但是哪个县城值得买呢？确实是个问题。

在过去的两年里，一些小县城的房价已经赶上了二线城市的房价，表现出了买房的喜悦和思念的焦虑。让我们先来看看这个县物价上涨的主要原因:

？城市化；

？摆脱改革；

？房屋所有权。

如果你不回到你的家乡，你就永远不会回到你的家乡。然而，许多人回家买自己的房子也是由于城市化和棚改革。根据计划，棚改于2020年结束。现在，强度要小得多，城市化将持续一段时间，但那些最有消费能力的人已经买了房子。因此，这些原因可以解释过去的上涨，但没有对未来房价的持续支持。

从买房的角度来看，我们可以把县城分为四种类型:

？普通县城；

？稀缺资源型县城；

？政策友好型县城；

？盈利效果好的县城。

普通县城是指经济平均、收入平均、人口不流入的地方，这占了很大的比重。谈到棚改，这些地方的房价也会上涨，甚至会急剧上涨，就像胶东湾的一些地方一样。平均收入是3000英镑。在全盛时期，房价刚刚超过20，000，但这些地方无法持续。一个家庭拥有几间套房是正常的。除了自己一个人住，房租低，流动性差，这基本上没什么。让我们把注意力放在其他方面。

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几年前，有一家拥有内部特许权的房地产公司。西双版纳的房屋数量不到4000间。

猫哥心想，为什么要去离北京3000多公里的地方买房子呢？他拒绝了。第二年我去了西双版纳，周末核心城市的交通拥堵不堪，公交车只能行驶，下来的人都是北京和上海的爷爷奶奶，他们在旅途中买了一套房子。

这里是中国唯一的热带雨林，旅游资源丰富。当地官员说，我们害怕公开买房，因为害怕房价会膨胀，但这仍然没有用。几年后，这里的房价将轻松突破1万元。一开始，我推荐了猫哥的房子。现价12000元，年化收入25%。

这里出售的是资源，一个典型的“稀缺资源型”县城。

更典型的是大家都熟悉的海南。房地产协会统计了该省直属县的房价涨幅。前十名是这样的:

这十个县都在海南…..

虽然中国有很长的海岸线，但只有一个海南。这里的海滩和气候对老年人很有吸引力，越来越多的家庭购买房子和候鸟。因此，没有必要过于担心在这些地方维持和增加购买房屋的价值和流动性。缺点是数量太少，价格稍高。

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有两种类型的“优惠政策”县。

▌第一个是燕郊，这是房地产投机者的最爱。因为它上升很快，他们都希望利用信息的差异来有所作为。

燕郊许多最早的房地产投机者已经加倍离开，后来一群投机者被关了起来。第一批去雄县的人也去炒房。在这些地方，除非你真的有信息贫乏的优势，否则结果真的很难说。

▌二是着眼于长期规划，这样更容易操作。

未来最大的城市规划是什么？

它是一个以特大城市为中心的城市群。我们规划了19个城市群，其中三个走上了正轨:粤港澳大湾区、长三角城市群和京津冀城市群。

城市群的概念根植于产业集聚理论，认为城市越大，产出越高。在大规模的综合劳动力市场中，雇主更容易找到人。随着公司的聚集和专业化供应链的形成，知识将更容易传播。

城市人口增加一倍，生产率将提高2-5%。中国有更大的潜力，因为我们大城市的人口密度不够。世界银行曾经说过，如果广州的人口密度和首尔一样，那么在现有的土地上还能容纳420万人。

根据该计划，五大城市群的平均人口为1.1亿。有人有政策，这里的房子更安全。上个月，粤港澳大湾区的计划出台，广州楼市随之爆发。与上周一样，番禺的交易量是去年同期的7倍，南沙区同比增长194%.....

在这个规划圈里买房子更有可能保持和增加它的价值。

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但最可靠的县是那些有良好的盈利效果的县。

原因很简单。哪里能赚钱，哪里就有人、工作、视野和机会。一个城市的房价主要取决于当地中高净值人士的数量。怎么找到这样的地方？

最简单的方法是参考“百强县名单”，这很容易找到。总的来说，江苏、浙江、山东、福建的数据比较突出，其次是湖南等地，这应该与大家的印象一致。

总体而言，在政策分红、主要利用市场竞争产生“赚钱效应”的县市买房风险不高:第一层推荐长三角和粤港澳；再次，我们可以考虑核心大都市地区，如湖南和湖北，成都和重庆。

依靠不良的政策信息很难获利，而政策信息适合有技能的人。此外，在大多数县城，你应该一需要就买。投资要谨慎，尤其是现在，你不知道如何征收财产税。有了多余的钱，我们现在可以考虑购买一些金融产品。稳定的复利比不可靠的房子更值得信赖。