实探深圳租房市场：旺季将至 农房摇身变公寓出租

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在农房狭窄的过道里，赵姐姐飞快地踩着缝纫机，抬头寻找来找房子的房客。

赵洁代表了平山村几乎所有未被收购和改造的农村房屋。随着毕业季节的临近，赵洁每天的出勤率逐渐提高，出勤率也随之提高，同时区里的租金和她的交易佣金也随之提高。

最近，据市场报道，一线城市的租金价格出现了不同程度的下降趋势。然而，近日，国家商报记者走访了深圳部分地区，发现城中村农民住宅、商品住宅和长期租赁公寓的租金大幅上涨。在访问期间，记者被提醒，最多，“租金将在毕业季节上涨。”如果你认为合适，你应该快点。”

根据中国房地产评估中心最近发布的《2019年4月中国城市租赁价格指数报告》，北京、上海和深圳的租赁价格指数在4月份环比和同比都有所上升。根据找房子的报告，与北京、上海和深圳等一线城市相比，2019年3月的租金有所上升，其中深圳的增幅最高。

深圳有783万套出租房

屏山村位于南山大学城附近，是深圳1000多个城中村之一，也是晓晓想搬到的城中村之一。

今年毕业的肖骁今年1月从广州来到深圳，在大学城附近的一家公司实习。在过去的六个月里，肖骁两次搬到深圳。

起初，我和朋友们在大新地铁站附近分摊租金。一年后，我的朋友换了工作。三月初，随着换房子的浪潮，晓晓搬到了南山地铁站附近的一个村子里。“新家的环境还行，四楼占地近40平方米，不过搬过去的时候房租就涨了200元。现在租金是1500元，管理费是50元。”

在毕业季节到来之前，肖骁计划搬到公司附近，以节省通勤时间。“我去看了房子，但我不是很满意。价格和我现在租的差不多，甚至更高。空的房间更小，整体环境也不如我现在住的那间，所以我决定不搬家，而是先住，我习惯了来回走近一个小时。”。

赵洁告诉《国家商报》说，租金每年都会缓慢上涨，最近两年的租金涨幅确实高于往年。然而，与住宅相比，农村住宅的性价比仍然要高得多。在新年之后、毕业季节和原始合同到期时，只有几个一般的扩展节点。她所代表的平山村的租金在三月份刚刚经历了一次全面的调整。最近，随着毕业季节的到来，大多数房子开始不同程度地提高租金。

晓晓想搬进的平山村的房租上涨并不是孤立的事件。

《商业日报》记者从多次采访中了解到，深圳另一个热点出租区域诸光村，去年带厨房和卫生间的单间租金为1150 ~ 1500元/月，一室一厅租金为1700 ~ 2400元/月，两室一厅租金为2500 ~ 3000元/月；今年3月，上述单元的租金价格分别上涨到1450 ~1800元/月、2000 ~2700元/月和2800 ~3300元/月。据记者调查，该地区新建出租屋的大单间价格已涨到1700元/月，一室一厅2300元/月，两室一厅2900元/月。

根据此前深圳官方的房屋建筑调查和住房调查，深圳约有1065万套住房，总面积约为5.71亿平方米，其中783万套为出租房，占住房总量的73.5%。在783万套出租房中，城中村约有490万套出租房，占全市出租房的62.6%；工业配套宿舍约140万套，占17.9%；约有110万套政策性住房，如公共租赁住房、廉租房和经济适用房，占14%。

农舍作为公寓很受欢迎

赵青(音译)自从最近离职后就一直在寻找住宅区和公寓，因为她刚刚住了不到半年的公寓必须在6月底进行装修，所有租户必须在下个月底搬出。

“我是第一批入住公寓的顾客之一。我选择了一个30平米的带小阳台的单间。今年1月签订的半年期合同每次6个月，租金相当于1800元/月。”赵青告诉《国家商报》记者。

赵庆租了一套公寓，由村里一个单身农民的房子改造而来。当时，1800元/月的租金，加上精装修、齐全的家具和家用电器，住在一个包里，与周围环境相对较差、没有家具和家用电器的私房相比，确实吸引了很多房客。

记者看着赵庆租住公寓的管家小刘，了解到现在只剩下两套公寓，其中28平米的单间租金已经调整到2300元/月，没有任何优惠待遇，只能短租一个多月。

《国家商报》的记者立即走访了公寓周围农民的家。房东凌(音译)姐姐在电话里看到有人，便热情地走过来说，她的房子在广前村六楼有一个大单间，租金是1600元/月，在八楼有一个一居室，租金是2500元/月。记者登上6楼，看到即使在白天，房间里仍然很暗，空在摇摆的房间里，目测只能放下一张床和一张桌子。八楼一室一厅的面积只有30平方米左右。厨房和浴室与客厅分开，阳台设计有向外浮动的窗户。

记者下楼后，房东问:“你能看见吗？”我看不到我的吴昕村有一栋房子。它比这里离地铁更近，环境也更好。你想看吗?"

当被问及是否可以安装家具和家用电器时，屋主凌杰立即提高声音说:“谁来付房租呢？装修后的公寓租金至少会增加1000元。当被问及为什么不装修时，她说:“我懒得打理。”当有很多事情时，管理和维护它并不容易。装修必须租很长时间。而且，装修后，租金很高，原来的房客会损失很多。有些房客租金高达两三百元，更不用说1000元了。”

记者注意到，经过从里到外的改造后，被收购和改造的农房价格远远高于城市中原有的村庄。

在深圳，不少农民的房子被企业和个人收购，改造成青年公寓后出租。小刘的管家告诉记者，他们的公寓是深圳的中型公寓，有九家商店。去年，几个老板筹集资金在不同的热点地区买房后，他们通常会将内部划分成较小的公寓类型，然后再进行装修出租。至于为什么半年前公寓还需要装修，刘先生说，“我不知道公司的决定。”。

据不完全统计，目前深圳约有200家房屋租赁企业进驻城中村，其中约有10万套正在洽谈中，占城中村出租屋的2%。自2017年9月以来，租赁企业大量进入城市的农村，导致深圳租金同比持续上涨。2018年1月至10月，商品房租金上涨7.9%，城中村租金上涨6.8%。

提高房东租金的信心可能来自深圳不断增加的人口流入和高比例的租房人口。在过去的三年里，深圳居民人口保持了较高的增长率，分别为5.6%、4.7%和4.6%。根据广东省统计局发布的《2018年广东人口发展分析》，2018年深圳常住人口达到1302.66万人，比上年净增49.83万人。其中，常住登记人口为454.7万人，增长4.6%，占常住人口的34.9%；常住非登记人口847.97万人，增长3.6%，占65.1%。这一增长占同期全省和珠江三角洲核心地区常住人口增长的60.11%。

把工厂改成公寓是避免违反法律法规的必要措施

"公寓交易周期变得更长，租金稳步上升."对于预算有限的赵青来说，房租相对较高，所以她只能选择概率较高的公寓。

《全国商报》记者从中介商店了解到，南山区的住宅租金上涨幅度从每月200元到600元不等。例如，一个房间和一个客厅的原价分别是4500元/月和4700元/月，但现在已经涨到了5000元/月。

一年后，深圳公寓也普遍提价。专门从事深圳公寓租赁的中介肖旭表示，淡季公寓的租赁周期变长了，一些位置不全、价格高的公寓将通过签订合同来吸引租户，以降低管理费和网络费。尽管如此，总的来说，公寓租金仍高于去年底。

龙岗区一家大型连锁公寓店的经理告诉《国家商报》，所有公寓的租金都比去年提高了150元/月，因为公司在毕业季节前就已经发出了文件，现在只能选择签一年或两个月，然后价格就会上涨。现在是淡季，除了签约一年并享受去年的价格，没有其他活动。

就深圳的主流公寓运营商而言，这些房屋主要是由城中村或闲置的工业用房改造而来，但当工业用房被改造成公寓出租时，市场仍存在一定的风险。

新荣(全国)房地产律师团队首席律师张懋镕分析称，未经批准将厂房改为公寓改变了该房屋的原设计用途和土地规划用途，违反了深圳市相关城市规划法规。在厂房局部改造过程中，经常伴随着大量的违章建筑。因此，即使装修完成，业主、长期租赁公寓经营者和租户的相关合同和协议大多无效，他们面临着在装修期间被政府拆除的风险。深圳宝安出台了严厉的打击政策，提醒租户在租房过程中尽量避免装修房，这给相关各方都带来了隐患。

此外，鉴于近年租金大幅上涨，去年8月，深圳推出“稳定租金商品房”试点，计划在核心城区开发一房一价精品公寓试点项目，实行政府租金管制，年租金涨幅不超过5%。

深圳市规划和国土资源委员会房地产部研究员傅飞飞曾表示，“商品房稳定租赁”试点对指导全市租赁价格、指导全市合理定价具有更大的意义。每年年底，根据当年市场发展和周边商品房租金上涨情况，调整试点地区的租金价格，我们的控制标准是涨幅不超过正负5%。

房租、水电、交通等费用占了青青工资的近一半，但她仍然喜欢深圳的发展和活力，所以她选择留在深圳。与赵青合租的朋友已经离开深圳，回到了更加熟悉和舒适的家乡湛江。

在平山村住了多年的赵洁说，她并不担心租不到房子。来来去去的深圳将很快被新生力量所补充。

编辑魏