重要的信号

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重要信号

易宪容(作者是青岛大学经济学院教授)

最近，一些分析人士认为，根据国家统计局6月14日发布的数据，全国房地产开发投资前五个月的数据显示，同比增长率有所下降，房屋销售面积的增长也有所下降。另外，今年以来，许多城市进一步加大了对房地产市场的调控政策，国内房地产市场最近开始降温。

从引用的降温情况分析，这主要意味着一些城市的住房销售面积正在降温，这主要意味着房地产开发的增长率比以前要小。事实上，目前房地产开发投资基本上处于快速增长区间，多多少少提高增长速度是没有意义的。房地产市场的真正降温并不反映在房屋销售面积的下降上。因为这里有几层含义。第一个意思是，无论从环比还是同比来看，如果前期数据处于历史高点，在此期间多跌一点或少跌一点都没有意义。其销售面积仍处于历史最高水平，但目前尚未创下历史纪录。第二个意思是，在一个消费导向的房地产市场，如果房屋销售面积下降，这意味着房价也会下降。只有当房价下跌时，住房市场才能形成新的供需平衡。然而，在中国目前的住房市场上，一些城市的住房销售面积正在下降，但住房价格并没有下降，相反，它仍然在上升，这意味着这样一个住房市场是一个投资投机的房地产市场。

在这个市场中，房地产市场的价格不是由实际的住房供求关系决定的，而是由投资者的市场预期决定的。只要投资者对房价上涨的预期没有逆转，房屋销售面积的下降并不意味着房地产市场开始降温。根据国家统计局的数据，前五个月，住房销售面积有所下降，但住房销售量增加了近9%，国内城市的价格仍在上涨。房价仍在上涨，如何给国内房地产市场降温？

目前，最重要的数据有三个。第一个数据是，今年上半年，中国许多城市的土地市场处于火热状态，许多城市的土地拍卖以高价出售，许多城市的土地出让金创下纪录。据统计，前五个月，50个大中城市的土地出让金达到1.67万亿元。国内土地市场正在蓬勃发展，房地产企业对中国未来的房地产市场持乐观态度，那么房地产市场如何降温呢？

第二个数据是，今年前五个月，个人住房抵押贷款的家庭部门杠杆率迅速上升。例如，国家金融与发展实验室的国家资产负债表研究中心和中国社会科学院经济研究所报告了2019年第一季度中国的杠杆率。2019年第一季度，中国住宅行业的杠杆率从2018年底的53.20%升至54.28%，增幅为1.1个百分点。前五个月，部分家庭中长期贷款增加2.27万亿元，为历史最高水平。住房抵押贷款的快速增长也意味着国内房地产市场仍处于火热状态，银行如此高的杠杆率进入房地产市场的投资已经转移到四线城市的居民身上。

第三个数据是，今年国内房地产市场依然火爆，房地产企业融资今年处于高潮。

这种情况长期以来一直吸引着国内监管机构的密切关注。在6月13日举行的第11届陆家嘴论坛上，中国人民银行党委书记、中国保险监督管理委员会主席郭树清指出:“全社会新增储蓄资源约有一半投向房地产行业，部分房地产企业信贷资源被过度挤压，导致资金使用效率进一步降低，引发了房地产投资投机。”目前，国内房地产市场并没有降温，而是真正降温了，即通过银行信贷政策和金融杠杆，这也是政府金融监管部门向市场发出的一个重要信号。